Мошенничество с квартирой, новый взгляд суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 84-КГ26-1-КЗ от 10 марта 2026 года по результатам рассмотрения кассационной жалобы П. напомнило мне определение данной судебной инстанции № 5-КГ25-174-К2 от 16 декабря 2025 года по прогремевшему «делу Долиной Л.А.».  Данной темы коснулся здесь.

Те же звонки и телефонные разговоры с «сотрудниками правоохранительных органов», предупредивших о совершаемых в отношении жилища мошеннических действиях, для предотвращения которых следует заключить «фиктивный» договор купли-продажи квартиры…

И в том и другом случае вырученные деньги по указаниям «сотрудника правоохранительных органов» были переданы «курьеру» и бесследно исчезли.

Только если в первом случае в качестве потерпевшей была довольно известная личность, то во втором одинокая пожилая женщина, и если там была квартира стоимостью 112 000 000 рублей, то здесь однокомнатная квартира в 1 900 000 рублей.

В отличие от первого случая в последнем у мошенников видимо разыгрался «аппетит», покупателю позвонил «сотрудник полиции» и сообщив, что продавец квартиры покончила с собой, заявил о привлечении его к уголовной ответственности за доведение до самоубийства, и дабы квартира не была арестована ему надо дать взятку. Но из этого ничего не вышло, видимо «не на того напали...».

И судебные решения по результатам рассмотрения оказались совершенно разные…

В первом случае суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Долиной Л.А., с чем согласились суды апелляционной и кассационной инстанции.

Во втором случае суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Е., однако апелляционная инстанция отменила данное решение и приняло новое, удовлетворив исковые требования. Решение апелляционной инстанции было оставлено без изменения судебной коллегией Третьего КСОЮ.

В первом случае, как всем известно, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанции были отменены и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска Долиной Л.А..

Во втором случае Судебная коллегия оставила решения судов апелляционной и кассационной инстанции без изменений, кассационную жалобу П. без удовлетворения.

Чем же руководствовалась Судебная коллегия при принятии разных решении по двум аналогичным делам?  Отмечу лишь два основания.

В первом случае Судебная коллегия указала, что в судебных заседаниях суда первой инстанции председательствующий напоминал  представителю истца о праве ходатайствовать о назначения экспертизы и разъяснял значение ее выводов для подтверждения обстоятельств нахождения истца в момент совершения сделок в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

Но представитель истца пояснил, что такое ходатайство не заявляет, в том числе и потому, что заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, является достаточной.

Видимо в связи с тем, что экспертизой было отмечено лишение исследуемой способности к полноценному осмыслению направленности и смысловому содержанию действий неустановленных лиц, прогнозированию возможных последствий своих действий, ввиду чего она не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий и оказывать им сопротивление.

Однако Судебная коллегия указала, что представленное в материалы настоящего гражданского дела заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не подменяет собой заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Долиной Л.А. в момент совершения оспариваемых ею сделок (предварительного договора от 24 мая 2024 г. и договора купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 г.) в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими…

Интересно, какое решение Судебной коллегией было бы принято, если бы экспертиза была проведена в рамках гражданского дела с заключением, аналогичным проведенному в рамках уголовного дела?

Во втором случае в рамках уголовного дела также была проведена экспертиза, которая показала, что Е. не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики в период совершения в отношении ее преступного деяния, и не страдает в настоящее время. В период совершения мошеннических действий не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности.

Судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая показала, что Е. в период совершения сделки купли-продажи страдала и в настоящее время страдает психическим расстройством – органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга.

С учетом установленных по делу обстоятельств и заключения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка совершена Е. под влиянием существенного заблуждения и является недействительной, и применил последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В кассационной жалобе П. указал на необоснованное назначение судом апелляционной инстанции экспертизы, однако его доводы были отклонены со ссылкой на то, что суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочии в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела с учетом неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ  назначил судебную экспертизу и правомерно принял заключение экспертов в качестве дополнительного доказательства.

В первом случае Долина Л.А. в исковом заявлении указала, что ответчик, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, чей основной вид деятельности – аренда и управление собственным или арендованным имуществом, имея возможность выяснить цели истца при продаже принадлежащего ей имущества по существенно заниженной стоимости не проявила необходимой степени осмотрительности и заботливости, проигнорировав все сопутствующие купли-продаже недвижимости обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли истца.

Данное указание истца не получило какой-либо должной судебной оценки, лишь в определении Судебной коллегии было упомянуто, что при рассмотрении дела судом первой инстанции стороной ответчика был представлен отчет о рыночной стоимости квартиры в размере 124 893 000 руб., в представленном стороной Долиной Л.А. заключении специалиста стоимость указана в размере 205 559 000 руб., наконец проведенная экспертиза указала, что рыночная стоимость квартиры составляет 138 033 919 руб..

Во втором же случае суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции указал на то, что ответчик является директором агентства недвижимости, оказывает риэлтерские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.

С данным выводом согласились Третий КСОЮ и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Допускаю, что подобные претензии можно предъявить и будут предъявляться не только лицу, оказывающему риэлтерские услуги, но и, например, юристу, и тем более адвокату, поэтому следует быть осторожным и осмотрительным при покупке квартиры…

Ну и в завершение «ложку меда в бочку дегтя…».  В первом случае суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания с Долиной Л.А. в пользу Лурье П.А. денежных средств, составляющих стоимость квартиры со ссылкой на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления,…к таким лицам Лурье П.А. не лишена возможности предъявить требования по возмещению убытков.

Во втором случае апелляционная инстанция отменив решение суда первой инстанции приняла новое решение, удовлетворив исковые требования Е. о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, и взыскала с Е. в пользу П. стоимость жилого помещения в размере 1 900 000 рублей.