Найти юриста / адвоката / эксперта
(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
Одним из наиболее важных вопросов для обеих сторон типичного договора маклера является оплата его услуг, а именно определение момента, в который задача по договору считается выполненной. С этого момента и требование оплаты провизии становится правомерным.
Таким моментом и одним из условий считается в обычном случае предоставление маклером своему клиенту инфрмации, фактов и документов, достаточных для начала конкретных переговоров по заключению основной сделки купли или продажи т.н. «Nachweis». При этом недостаточным считается предоставление напр. списка интересующихся, из которых сам клиент определяет конкретного потенциального партнёра основного договора.
Для правомерного требования провизии маклера и если не оговорено иное, положения § 652 BGB определяют:
— наличие самого договора с маклером,
— подтверждение его определённой по договору деятельности,
— заключение основного договора между клиентом и заинтересованным в покупке или продаже партнёром, предложенным именно на основе и в следствие деятельности маклера.
Если первые два условия представляют относительно небольшую проблему для маклера, то риск незаключения или недействительности основной сделки и соответственно риск права требования (или даже возврата) гонорара, несёт сам маклер. Именно эти случаи чаще всего становяться подробным содержанием статей формулярных договоров, которые используются маклером в своей деятельности и требуют тщательной правовой проверки на их действительность и именно поэтому происходит комбинирование с другими видами договоров.
Важно также сочетание момента заключения основного договора клиента и срок действия договора с маклером. В первом случае клиент свободен выбирать момент заключения договора купли или продажи, «не спешить» при определении деталей или ведения переговоров и оформления своей сделки, во втором случае обычно не требуется, чтобы клиент заключил основной договор во время действия договора с маклером. Достаточно лишь наличие конкретной возможности и т.н. «договорной каузальности» между выполнением всех обязательств маклера и основным договором клиента, которые присутствуют ещё в момент договорных отношений между маклером и его клиентом. Другими словами, заключение основного договора клиента должно основыватся и быть результатом именно тех действий, которые осуществились на протяжении действия договора с маклером и как следствие дали возможность беспрепятственно осуществить основную сделку.
Не следует забывать и о том, что оплата происходит не самого результата подписания основного договора, а усилий и действий маклера непосредственно к этому ведущих.
Поскольку основной обязанностью клиента в договоре с маклером является оплата гонорара, ему соответственно предоставлена и полная свобода принятия решения о наличии или отсутствии указанных выше условий, а так же свобода принятия или отклонения даже самых выгодных возможностей заключения основного договора.
В этой связи следует упомянуть о второстепенных обязанностях клиента типичного договора с маклером. К ним относятся напр. доверительное обращение с данными отклонённых им предложений маклера, обязанность информаировать маклера о своих самостоятельных действиях по предложенным или находящимся в обработке данным об основной сделке, обязанность информации о намерениях незаключения или приостановления переговоров по основной сделке с целью сокращения ненужных расходов и усилий маклера. Каждый конкретный формулярный договор с маклером обычно содержит в себе некоторые указания на соблюдения этих и других обязанностей сторон.
Одним из наиболее важных вопросов для обеих сторон типичного договора маклера является оплата его услуг, а именно определение момента, в который задача по договору считается выполненной. С этого момента и требование оплаты провизии становится правомерным.
Таким моментом и одним из условий считается в обычном случае предоставление маклером своему клиенту инфрмации, фактов и документов, достаточных для начала конкретных переговоров по заключению основной сделки купли или продажи т.н. «Nachweis». При этом недостаточным считается предоставление напр. списка интересующихся, из которых сам клиент определяет конкретного потенциального партнёра основного договора.
Для правомерного требования провизии маклера и если не оговорено иное, положения § 652 BGB определяют:
— наличие самого договора с маклером,
— подтверждение его определённой по договору деятельности,
— заключение основного договора между клиентом и заинтересованным в покупке или продаже партнёром, предложенным именно на основе и в следствие деятельности маклера.
Если первые два условия представляют относительно небольшую проблему для маклера, то риск незаключения или недействительности основной сделки и соответственно риск права требования (или даже возврата) гонорара, несёт сам маклер. Именно эти случаи чаще всего становяться подробным содержанием статей формулярных договоров, которые используются маклером в своей деятельности и требуют тщательной правовой проверки на их действительность и именно поэтому происходит комбинирование с другими видами договоров.
Важно также сочетание момента заключения основного договора клиента и срок действия договора с маклером. В первом случае клиент свободен выбирать момент заключения договора купли или продажи, «не спешить» при определении деталей или ведения переговоров и оформления своей сделки, во втором случае обычно не требуется, чтобы клиент заключил основной договор во время действия договора с маклером. Достаточно лишь наличие конкретной возможности и т.н. «договорной каузальности» между выполнением всех обязательств маклера и основным договором клиента, которые присутствуют ещё в момент договорных отношений между маклером и его клиентом. Другими словами, заключение основного договора клиента должно основыватся и быть результатом именно тех действий, которые осуществились на протяжении действия договора с маклером и как следствие дали возможность беспрепятственно осуществить основную сделку.
Не следует забывать и о том, что оплата происходит не самого результата подписания основного договора, а усилий и действий маклера непосредственно к этому ведущих.
Поскольку основной обязанностью клиента в договоре с маклером является оплата гонорара, ему соответственно предоставлена и полная свобода принятия решения о наличии или отсутствии указанных выше условий, а так же свобода принятия или отклонения даже самых выгодных возможностей заключения основного договора.
В этой связи следует упомянуть о второстепенных обязанностях клиента типичного договора с маклером. К ним относятся напр. доверительное обращение с данными отклонённых им предложений маклера, обязанность информаировать маклера о своих самостоятельных действиях по предложенным или находящимся в обработке данным об основной сделке, обязанность информации о намерениях незаключения или приостановления переговоров по основной сделке с целью сокращения ненужных расходов и усилий маклера. Каждый конкретный формулярный договор с маклером обычно содержит в себе некоторые указания на соблюдения этих и других обязанностей сторон.
Все-таки, без правовой поддержки я не стала бы связываться с маклером. Лучше 1000 раз перестраховаться, все равно самостоятельно без юридического образования в договоре не разберешься.
Да с любым договором не следует спускать все на тормозах и контролировать действия партнера.
Да я бы прежде чем заключать договор по недвижимости в Германии очень хорошо проверил бы сначала и самого маклера :) Все-таки не о копейках речь идет.
Народ так комментит, как будто есть у каждого возможность эту недвижимость в Германии приобрести )))) Или мечтаем? :))
Еще раз повторюсь о том, что при заключении договора с маклером не стоит всецело полагаться на его профессионализм, лучше обратиться к своему юрист для проведения правовой экспертизы заключаемого договора.
А вот интересно, в Германии лохотроны с недвижимостью также часты, как и в России?
Об этом — в следующих публикациях этой серии, не пропустите.
Благодарю за интерес.
Для полноты картины, не мешало-бы приложить к статье «скелет» маклерского договора, чтобы можно было сравнить с аналогичными российскими документами.
Как всегда, меня удивляет открытость и доверительность условий сотрудничества маклера и его клиента, т.к. привык к несколько иным отношениям среди риэлтеров и их клиентов в России.
По Вашей просьбе, один из стандартных формулярных текстов маклерского договора в приложении к этой публикации.
Полагаю, что одним из главных выводов, которые читатели может почерпнуть из данной публикации, является то обстоятельство, что заказчику, прежде чем идти к маклеру, необходимо определиться с объемом услуг маклера и на какой стадии сделки услуги маклера могут считаться выполненными. Что четко предопределяет такую последовательность: консультация с адвокатом, затем, заключение договора с маклером.
Проще уж сразу дать доверенность адвокату, и пусть он сам заключает договор :)
Риэлторам России на заметку или за основу