Редкие сделки по недвижимости осуществляются напрямую между продавцом и покупателем, особенно когда тот и другой проживают в разных странах. В связи с этим, покупатели ищут недвижимость через посредника, находясь в России, и приезжают во Францию только для осмотра понравившихся на фотографии объектов.

Зачастую устанавливается целая цепь посредников – российских и французских. Во Франции посредническая деятельность в операциях с недвижимостью строго регламентирована, и вести ее могут только агенты по недвижимости с лицензией, а также нотариусы и – с недавнего времени – адвокаты; назовем их общим словом — риэлторы. Участие риэлтора в сделке фиксируется в нотариальном акте купли-продажи.

Продажа объекта недвижимости может осуществляться в присутствии нескольких риэлторов, при этом они просто делят между собой заранее оговоренную с покупателем комиссию. Причем, по закону комиссию можно получить, только в день совершения сделки, т.е., фактически, после нескольких месяцев работы. Комиссия поступает на счет нотариуса накануне сделки и перечисляется риэлтору также со счета нотариуса, что обеспечивает прозрачность и безопасность транзакции для всех участников.

При осуществлении сделки с участием российского посредника зачастую возникает сложность с перечислением комиссии, – каким образом, и в какой момент? В связи с этим российские посредники или посредники во Франции, не имеющие разрешения на ведение риэлтерской деятельности, часто требуют у клиентов комиссию задолго до подписания окончательной сделки, и просят осуществлять ее перевод на различные счета в нефранцузских банках.

Излишне добавлять, что подобные переводы осуществляются на страх и риск покупателя, и что в случае, если сделка не доводится до конца, он безвозвратно теряет комиссию. Кроме того, нередко бывает, что покупатель платит комиссионные два раза – один раз посреднику без статуса, а второй – официальному риэлтору.

В связи с этим, лучше всего с самого начала уточнять у посредника его статус и не стесняться поменять его в случае, если предлагаемая схема работы не отвечает вышеуказанной.

Второй важный момент – это составление предварительного контракта, который отражает все основные моменты будущей сделки. Окончательный контракт подписывается через 2-3 месяца, после проведения нотариусом обязательной проверки «чистоты» владения. Предварительный контракт составляется риэлтором и подписывается всеми участниками сделки, в т.ч., и самим риэлтором.

Предварительный контракт бывает двух видов – окончательный, когда стороны обязаны довести сделку до конца, и условный. В обоих случаях покупатель оставляет залог в размере 5-10% от суммы сделки. В случае окончательного предварительного контракта стороны обязаны выполнить его условия, т.е., довести сделку до конца. В случае условного предварительного контракта, стороны могут отказаться от сделки. Если покупатель меняет мнение и отказывается впоследствии от покупки, то залог переходит продавцу. Продавец же в случае отказа продать объект должен выплатить покупателю двойную стоимость залога. Как правило, подписывается условный предварительный контракт.

Российские покупатели нередко «сгоряча» подписывают предварительный контракт, не осмотрев внимательно объект, и впоследствии вынуждены терять довольно значительные суммы. В качестве примера стоит вспомнить нашумевшее дело о расторжении М. Прохоровым покупки виллы на Лазурном берегу. Он подписал предварительный контракт и оставил залог в размере 39 млн. Евро. Несколько месяцев спустя он не явился на сделку, в результате чего собственница — вдова ливанского миллионера — удержала залог в свою пользу. Несмотря на  вмешательство адвокатов, ситуацию исправить не удалось, а суд апелляционной инстанции не только подтвердил правоту вдовы, но также и приговорил незадачливого покупателя к уплате компенсации продавщице в размере 1,5 млн. евро.

Разумеется, процитированное дело является скорее анекдотичным и привлекает к себе внимание в связи с невероятно высокой суммой залога, однако и в обычных сделках суммы, оставляемые покупателями в качестве залога, являются вполне серьезными, чтобы заставить их призадуматься в случае отказа от покупки. А желание отказаться от покупки может наступить очень быстро.

Например, покупатель посетил квартиру в послеобеденное время и тут же подписал предварительный контракт, через неделю пришел утром вновь осмотреть квартиру и выясняет, что окна выходят во двор начальной школы, который вечером очень тихий, но который днем каждый час оглашается криками школьников во время перемен. А отказаться от сделки уже поздно – вернее, это возможно при условии оставления залога покупателю. Случаи, когда покупатели желают отказаться от покупки после подписания предварительного контракта, вовсе не единичны.

В связи с этим хочется предоставить второй совет нашим читателям – что бы ни говорили ваши посредники и риэлторы, и как бы вас ни торопили с подписью документов, какой бы краткосрочной ни была ваша виза — имейте в виду, что любой подписанный вами документ вас обязывает. Потому никогда не стоит торопиться, несмотря на указанную риелтором спешку, редкость объекта, большое количество претендентов, а:

1) внимательно осмотреть объект и убедиться, что он вас удовлетворяет, и
2) внимательно ознакомиться с переводом документа, подписать который вам предлагают.

Возвращаясь к выбору объекта, следует отметить повышенный интерес россиян к недвижимости на Лазурном берегу в районе от Мантона до Сен-Тропе.

 По неофициальным данным, большая часть недвижимости в этой зоне сосредоточена в руках российских граждан. Это приводит к анекдотическим ситуациям, например, начальник, приобретший квартиру в фешенебельном многоквартирном здании на Лазурном берегу, нос к носу столкнулся в вестибюле … со своим подчиненным, который купил квартиру в том же доме.

В последнее время наметилась тенденция к приобретению россиянами небольших объектов, расположенных в туристических местах, стоимостью 100 – 350 тысяч евро с целью последующего извлечения прибыли от их аренды. Разумеется, эта задача не из самых простых, учитывая факт редкости таких объектов на рынке и интерес к ним со стороны самих французов. Желающим приобрести такой объект следует запастись терпением и искать оказии.

С какой бы целью ни приобреталась недвижимость во Франции, не стоит упускать из виду, что после покупки за нею нужно следить во всех отношениях (с точки зрения безопасности, ухода и налогообложения).
 
Зачастую это оказывается весьма сложно как с организационной (например, сбор и обработка официальной корреспонденции, которая направляется по французскому адресу и которая требует быстрого ответа), так и с финансовой (неиспользование квартиры не означает отсутствие расходов за коммунальные и прочие услуги, которые могут исчисляться от тысячи до десятка тысячи евро в год) точек зрения.

В связи с этим, во Франции появился новый рынок недвижимости: недвижимости, принадлежащей россиянам, и которые желают от нее избавиться (по семейным, финансовым, налоговым и организационным причинам).

Соответственно, последний совет – прежде чем приступить к реализации вашей мечты – приобретению недвижимости во Франции – поставьте на весы положительные и отрицательные стороны, вытекающие из сделки.

Если положительные стороны перевесят – тогда действуйте!

Да 7 7

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: veronika, Monstr, BesNa, Климушкин Владислав, vrgimaev, cygankov, irinamihs, +еще 1
  • 01 Сентября 2011, 06:02 #

    Окончательный контракт подписывается через 2-3 месяца, после проведения нотариусом обязательной проверки «чистоты» владения.
    В связи с эти у меня вопрос, после обязательной проверки «чистоты» владения, бывают случаи признания сделки недействительной, и несет ли нотариус ответственность за то, что сделка, регистрируемая им, была признана недействительной?

    +1
    • 02 Сентября 2011, 13:08 #

      Поддерживаю, очень интересный вопрос.

      +1
    • 02 Сентября 2011, 13:14 #

      Проверка на «чистоту» проводится путем направления оговоренных законом запросов в различные ведомства. Нотариус также должен получить копию акта предыдущего акта купли-продажи у нотариуса, который ранее работал с объектом.

      Нотариус несет ответственность перед законом за выполнение проверок и все отклонения от нормы жестко наказываются.

      Нередко акт купли-продажи отслеживает всю цепь предыдущих владельцев — на много десятков лет назад. Это дополнительная гарантия чистоты сделки.

      Процент признания сделок недействительными крайне низкий, по крайней мере, об этом никто не сообщает и никто не жалуется.

      Проблемы могут возникнуть при переделке квартир предыдущим предщественником, напр. добавление комнат и пр. Это должно быть отражено в нотариальном акте.

      +3
  • 01 Сентября 2011, 06:09 #

    Я думаю, если у человека есть деньги на приобретение недвижимости, то у него хватит и денег, для оплаты всех прочих услуг или нанять для этого человека.
    А вашему совету Ирина Михайловна нужно придерживаться не только при приобретении недвижимости во Франции, но и в России тоже.

    +2
  • 01 Сентября 2011, 07:33 #

    Молодцы французские продавцы недвижимости. И залог «срубить» и при своей собственности остаться ухитряются. Опять же пример с грамотной «разводкой» Прохорова позабавил. А то украл слоган у Данилы Багрова «Сила в правде: кто прав, тот и сильнее». Бессребреник наш малоимущий. А во Франции, видать, умом выделяться надо. Это ему не никель по карманам тырить :).

    +3
  • 01 Сентября 2011, 10:36 #

    8)По неофициальным данным, большая часть недвижимости в этой зоне сосредоточена в руках российских граждан. Это приводит к анекдотическим ситуациям, например, начальник, приобретший квартиру в фешенебельном многоквартирном здании на Лазурном берегу, нос к носу столкнулся в вестибюле … со своим подчиненным, который купил квартиру в том же доме.
    Это — цветочки. Российский чиновничий класс скоро совсем эмигрирует в Европу, уже почву подготовили Праворуб: Госслужащие смогут получать отпуска до двух лет с сохранением ...  8)

    +2
  • 01 Сентября 2011, 11:47 #

    «Российский чиновничий класс скоро совсем эмигрирует в Европу...». Так дело не пойдет! А посидеть на дорожку? Опять же на Колыме земли неосвоенные. Нельзя такими людьми бл двуногими, лишенными перьев, разбрасываться. Пущай тута сидят!

    +3
  • 02 Сентября 2011, 10:52 #

    Это приводит к анекдотическим ситуациям, например, начальник, приобретший квартиру в фешенебельном многоквартирном здании на Лазурном берегу, нос к носу столкнулся в вестибюле … со своим подчиненным, который купил квартиру в том же домеДа уж, анекдот ещё тот, начальник, выходт, «брал на лапу» и не знал, что подчинённый тоже брал под него? (rofl)

    Что касается боязни российских посредников остаться без комиссионных, то могу порекомендовать из своего опыта делать заранее договор о передаче ценной информации (мол там-то есть такой-то объект, который можно купить за такую-то цену, такие-то данные для связи и покупки, указанная информация является ценной и передаётся за такую-то сумму). Такой договор иногда прямо называю договор купли-продажи ценной информации. Он отдельный, никакая не комиссиия и требует отдельной платы. По такому договору случай чего можно отдельно взыскать оплату. А если сделка не состоялась, то ценная информация не получила ценности, что можно прямо в этом договоре и указать.

    +1
  • 02 Сентября 2011, 12:30 #

    Не долгий ли это все-таки срок для оформления сделки по недвижимости? А предварительный договор тоже должно нотариально заверяться? Если основная сделка должна иметь нотариальную форму, то такая же форма должна быть скорее всего по всем сделкам, связанным с основной сделкой.

    +1
    • 02 Сентября 2011, 14:04 #

      Этот срок сократить нельзя, т.к. он зависит не от нотариуса, а от скорости работы различных организаций, куда направляютя предварительные запросы. Кроме того, мэрия имеет право преимущественной покупки объекта, и для этого тоже требуется определенный срок.

      Нет, предварительная сделка может быть составлена самими сторонами или риэлтером. Однако опыт показывает, что лучще сразу действовать через нотариуса.

      +2
  • 02 Сентября 2011, 13:16 #

    Полагаю, что данная статья есть свидетельство двух не совсем благополучных и взаимосвязанных тенденций в российском предпринимательстве:
    1. Предпринимательство на территории России гораздо «проще, быстрее и прибыльнее», нежели чем на просторах Франции и иных зарубежных государств.
    2. Роли юриста и адвоката уделяется мизерное внимание по причине экономии фин.средств, что в последующем оборачивается значимыми убытками.

    P.S. Коррекция этих тенденций может произойти только при стабильности нормативной базы российского законодательства, а этого пока не происходит.

    +2

Да 7 7

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Опыт сделок с русскими клиентами во Франции – глазами адвоката» 1 звезд из 5 на основе 7 оценок.
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Консультирование руководителей и собственников бизнеса. Проверка контрагентов, анализ сделок, инвестиций. Юридическая помощь, защита и консалтинг высокого уровня в любом регионе РФ
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации