Опыт сделок с русскими клиентами во Франции – глазами адвоката

Редкие сделки по недвижимости осуществляются напрямую между продавцом и покупателем, особенно когда тот и другой проживают в разных странах. В связи с этим, покупатели ищут недвижимость через посредника, находясь в России, и приезжают во Францию только для осмотра понравившихся на фотографии объектов.

Зачастую устанавливается целая цепь посредников – российских и французских. Во Франции посредническая деятельность в операциях с недвижимостью строго регламентирована, и вести ее могут только агенты по недвижимости с лицензией, а также нотариусы и – с недавнего времени – адвокаты; назовем их общим словом — риэлторы. Участие риэлтора в сделке фиксируется в нотариальном акте купли-продажи.

Продажа объекта недвижимости может осуществляться в присутствии нескольких риэлторов, при этом они просто делят между собой заранее оговоренную с покупателем комиссию. Причем, по закону комиссию можно получить, только в день совершения сделки, т.е., фактически, после нескольких месяцев работы. Комиссия поступает на счет нотариуса накануне сделки и перечисляется риэлтору также со счета нотариуса, что обеспечивает прозрачность и безопасность транзакции для всех участников.

При осуществлении сделки с участием российского посредника зачастую возникает сложность с перечислением комиссии, – каким образом, и в какой момент? В связи с этим российские посредники или посредники во Франции, не имеющие разрешения на ведение риэлтерской деятельности, часто требуют у клиентов комиссию задолго до подписания окончательной сделки, и просят осуществлять ее перевод на различные счета в нефранцузских банках.

Излишне добавлять, что подобные переводы осуществляются на страх и риск покупателя, и что в случае, если сделка не доводится до конца, он безвозвратно теряет комиссию. Кроме того, нередко бывает, что покупатель платит комиссионные два раза – один раз посреднику без статуса, а второй – официальному риэлтору.

В связи с этим, лучше всего с самого начала уточнять у посредника его статус и не стесняться поменять его в случае, если предлагаемая схема работы не отвечает вышеуказанной.

Второй важный момент – это составление предварительного контракта, который отражает все основные моменты будущей сделки. Окончательный контракт подписывается через 2-3 месяца, после проведения нотариусом обязательной проверки «чистоты» владения. Предварительный контракт составляется риэлтором и подписывается всеми участниками сделки, в т.ч., и самим риэлтором.

Предварительный контракт бывает двух видов – окончательный, когда стороны обязаны довести сделку до конца, и условный. В обоих случаях покупатель оставляет залог в размере 5-10% от суммы сделки. В случае окончательного предварительного контракта стороны обязаны выполнить его условия, т.е., довести сделку до конца. В случае условного предварительного контракта, стороны могут отказаться от сделки. Если покупатель меняет мнение и отказывается впоследствии от покупки, то залог переходит продавцу. Продавец же в случае отказа продать объект должен выплатить покупателю двойную стоимость залога. Как правило, подписывается условный предварительный контракт.

Российские покупатели нередко «сгоряча» подписывают предварительный контракт, не осмотрев внимательно объект, и впоследствии вынуждены терять довольно значительные суммы. В качестве примера стоит вспомнить нашумевшее дело о расторжении М. Прохоровым покупки виллы на Лазурном берегу. Он подписал предварительный контракт и оставил залог в размере 39 млн. Евро. Несколько месяцев спустя он не явился на сделку, в результате чего собственница — вдова ливанского миллионера — удержала залог в свою пользу. Несмотря на  вмешательство адвокатов, ситуацию исправить не удалось, а суд апелляционной инстанции не только подтвердил правоту вдовы, но также и приговорил незадачливого покупателя к уплате компенсации продавщице в размере 1,5 млн. евро.

Разумеется, процитированное дело является скорее анекдотичным и привлекает к себе внимание в связи с невероятно высокой суммой залога, однако и в обычных сделках суммы, оставляемые покупателями в качестве залога, являются вполне серьезными, чтобы заставить их призадуматься в случае отказа от покупки. А желание отказаться от покупки может наступить очень быстро.

Например, покупатель посетил квартиру в послеобеденное время и тут же подписал предварительный контракт, через неделю пришел утром вновь осмотреть квартиру и выясняет, что окна выходят во двор начальной школы, который вечером очень тихий, но который днем каждый час оглашается криками школьников во время перемен. А отказаться от сделки уже поздно – вернее, это возможно при условии оставления залога покупателю. Случаи, когда покупатели желают отказаться от покупки после подписания предварительного контракта, вовсе не единичны.

В связи с этим хочется предоставить второй совет нашим читателям – что бы ни говорили ваши посредники и риэлторы, и как бы вас ни торопили с подписью документов, какой бы краткосрочной ни была ваша виза — имейте в виду, что любой подписанный вами документ вас обязывает. Потому никогда не стоит торопиться, несмотря на указанную риелтором спешку, редкость объекта, большое количество претендентов, а:

1) внимательно осмотреть объект и убедиться, что он вас удовлетворяет, и
2) внимательно ознакомиться с переводом документа, подписать который вам предлагают.

Возвращаясь к выбору объекта, следует отметить повышенный интерес россиян к недвижимости на Лазурном берегу в районе от Мантона до Сен-Тропе.

 По неофициальным данным, большая часть недвижимости в этой зоне сосредоточена в руках российских граждан. Это приводит к анекдотическим ситуациям, например, начальник, приобретший квартиру в фешенебельном многоквартирном здании на Лазурном берегу, нос к носу столкнулся в вестибюле … со своим подчиненным, который купил квартиру в том же доме.

В последнее время наметилась тенденция к приобретению россиянами небольших объектов, расположенных в туристических местах, стоимостью 100 – 350 тысяч евро с целью последующего извлечения прибыли от их аренды. Разумеется, эта задача не из самых простых, учитывая факт редкости таких объектов на рынке и интерес к ним со стороны самих французов. Желающим приобрести такой объект следует запастись терпением и искать оказии.

С какой бы целью ни приобреталась недвижимость во Франции, не стоит упускать из виду, что после покупки за нею нужно следить во всех отношениях (с точки зрения безопасности, ухода и налогообложения).
 
Зачастую это оказывается весьма сложно как с организационной (например, сбор и обработка официальной корреспонденции, которая направляется по французскому адресу и которая требует быстрого ответа), так и с финансовой (неиспользование квартиры не означает отсутствие расходов за коммунальные и прочие услуги, которые могут исчисляться от тысячи до десятка тысячи евро в год) точек зрения.

В связи с этим, во Франции появился новый рынок недвижимости: недвижимости, принадлежащей россиянам, и которые желают от нее избавиться (по семейным, финансовым, налоговым и организационным причинам).

Соответственно, последний совет – прежде чем приступить к реализации вашей мечты – приобретению недвижимости во Франции – поставьте на весы положительные и отрицательные стороны, вытекающие из сделки.

Если положительные стороны перевесят – тогда действуйте!