Новое налогообложение во Франции: математика для продавцов

Во Франции — все особенное и отличное от остальной Европы: вина, кухня, архитектура… и налоги. Во многом благодаря «антиспекулятивному» налогу, взимаемому с прибыли при перепродаже недвижимости, французский рынок многие годы был неинтересен для спекуляций.

Как следствие, французские квадратные метры почти не участвовали в предкризисной ценовой гонке, но вместе с тем избежали и громких падений в период финансовой нестабильности, в то время как спекулятивный капитал стремительно «убегал» с прочих европейских рынков.

Сейчас во Франции происходит ужесточающая коррекция налоговых ставок. Правила игры на этом рынке обновляются, и в ближайшие несколько лет ситуация, как это видно уже сейчас, изменится.

Налоговая ловушка для инвестора

Как говорит член Парижской коллегии адвокатов Ирина Сидорова, недвижимость во Франции помимо своей основной жилой функции традиционно рассматривалась французами как средство надежного вложения капитала и в течение последних десяти лет удерживала первенство среди прочих вариантов инвестиций. Действительно, французская недвижимость обычно приносила своему владельцу в среднем около 6% годового дохода на вложенный капитал, что по меркам консервативной Европы считается очень неплохой прибылью.

Но в последнее время картина французских инвестиционных пристрастий претерпевает значительные изменения. По словам Ирины, вложения в недвижимость более не удовлетворяют пяти универсальным критериям анализа, который обычно проводится перед любой инвестицией. Такие «переменные», как доходность, ликвидность (иначе говоря, возможность быстрой перепродажи), прибыль при перепродаже, надежность и приемлемый уровень налогообложения, по совокупности уже не вполне соответствуют «идеальному» решению задачи надежного вложения средств.

«При перепродаже недвижимости теперь нужно будет уплатить драконовские 34,5%» В настоящее время при продаже недвижимости, которая не является основным жильем владельца, сумма налога на прибыль составляет 19%, к которой добавляются обязательные социальные отчисления (prelevements sociaux) в размере 13,5% (они также выплачиваются один раз при продаже недвижимости). С 1 июля 2012 года сумма социальных отчислений увеличится и составит 15,5%. В результате при перепродаже недвижимости владелец должен будет уплатить в общем драконовские 34,5% от разницы между ценой покупки и продажи.

Правда, сумма ставки налогообложения прогрессивно уменьшается пропорционально сроку владения недвижимостью. Так, после перепродажи жилья до пяти лет владения налог на прибыль выплачивается в полном объеме. Начиная с шестого года владения сумма ставки налогообложения понижается на 2% за каждый год, с 18-го — на 4% в год, а начиная с 25-го года — на 8% в год.

Наконец, после 30 лет владения недвижимостью собственник полностью освобождается от уплаты налога на прибыль. Тем временем на этом в целом безрадостном фоне есть и хорошие новости: через пять лет после приобретения жилья владельцы могут просто увеличить его покупную стоимость на 15%, а также добавить в необлагаемое налогом удорожание сумму, затраченную на выполнение работ по благоустройству жилья. Если счета за ремонт не сохранились, то владелец также может рассчитывать на амортизационную компенсацию, но в этом случае ее максимальная сумма составит около 15% от первоначальной стоимости объекта.

Но понятно, что основной массе участников рынка все эти новшества пришлись не по душе, и во время своей избирательной кампании новый президент страны Франсуа Олланд объявил о намерении вернуться к более выгодному для продавцов режиму налогообложения, который существовал до 2004 года.

Тенденции

Если говорить о покупателях из России, то они в значительно меньшей, чем французы, степени настроены на инвестиционные сделки и чаще предпочитают покупать недвижимость для личного пользования. Здесь покупательская мотивация, как и география предпочтений, достаточно стабильны.

Как утверждает директор компании Pleiada International Вадим Оришак, интерес россиян к недвижимости на традиционно популярном для русских Лазурном Берегу был высоким даже в кризис.
Вадим говорит, что рынок недвижимости Франции очень неоднороден и динамика цен и количества сделок в разных регионах сильно различаются. Например, в Париже и на Кот-д'Азур, т. е. в регионах пользующихся наибольшей популярностью у россиян и других иностранных покупателей, довольно высокое количество сделок и стабильные цены.

В тех районах, где спрос формируется местными покупателями, количество сделок в последнее время снизилось и, пока еще не очень значительно, снизились цены. В целом за год стоимость жилья во Франции увеличилась на 4,3%. По словам Ирины Сидоровой — это признак того, что рынок недвижимости начинает выдыхаться.

Ницца

Однако здесь опять-таки следует учитывать разницу тенденций по регионам. Так, в центре Парижа стоимость недвижимости упорно увеличивается. По данным Национального института статистики и экономических исследований (INSEE, Institut national de la statistique et des etudes economiques), в 2011 году стоимость парижских квартир за год увеличилась на 14,8%, дойдя до среднего значения 8400 евро/ м². Несмотря на текущее уменьшение объема продаж, особенно в секторе новостроек, где оно в годовой динамике, по последним данным, составило 14%, предпосылок для каких-либо катастрофических или кризисных сценариев здесь пока не просматривается. Цены на недвижимость, невзирая на спад в продажах, продолжают оставаться довольно высокими.

Рассуждая о перспективах рынка, Ирина Сидорова говорит, что сейчас одни эксперты предсказывают неизбежный крах, в то время как другие видят признаки стабилизации. Специалистов, соревнующихся в прогнозах относительно будущего французского рынка недвижимости, более чем достаточно. Тем временем сама Ирина считает, что крах рынка, по крайней мере в ближайшие годы, произойдет едва ли. Такой прогноз связан, в частности, с острой нехваткой жилья в ключевых регионах и с несоответствием имеющегося предложения по новостройкам потенциальному спросу. Поэтому цены на так называемую «старую» недвижимость (старую по французским меркам, на самом деле речь идет о жилье, которому лишь больше пяти лет) или увеличатся, или стабилизируются.

Вадим Оришак прогнозирует, что в ближайшее время рынок недвижимости во Франции будет достаточно стабилен. И добавляет, что в Париже, да и во всем регионе Иль-де-Франс, после непрерывного пятилетнего ценового роста, приведшего к удорожанию жилья на 41,6% (один из самых высоких показателей в Европе), возможно некоторое замедление увеличения стоимости. Однако учитывая ограниченное число выставляемых на продажу объектов, рассчитывать на снижение цен здесь, по всей видимости, не приходится.

На Лазурном Берегу, по словам директора компании Pleiada International, цены продолжат свой рост, а количество предложений по-прежнему будет снижаться.

Цены

Стоимость французской недвижимости в целом формируется по уже давно ставшей традиционной мировой практике и складывается из престижности места, этажности, освещенности и качества внутренней отделки. Имеет значение и доступ к жилью на общественных видах транспорта (метро), а в провинции — наличие или удаленность станции скоростных поездов. Красивый или уникальный вид (например, на Эйфелеву башню) повышает стоимость жилья на порядок.

В престижных местах Парижа разница стоимости с учетом лишь видовых характеристик может составлять до пяти и более тысяч евро за квадратный метр. В местности, где в непосредственной близости нет заводов или крупных компаний, т. е. выбор рабочих мест ограничен, цены на квартиры, как правило, низкие.

Как и во многих других странах мира, средняя стоимость квадратного метра во Франции — понятие весьма и весьма относительное. Обычно этот показатель никак не отражает цен на эксклюзивную недвижимость, которые могут колебаться от 15 до 30 тыс. евро за квадратный метр, а в некоторых случаях, например на Avenue Montaigne в Золотом треугольнике Парижа, и до 50 тыс. евро за «квадрат».

Если средние цены в Ницце обычно находятся в пределах 4000 — 5000 евро/ м², то тот же квадратный метр на Promenade des Anglais будет стоить уже от 6000 до 15 тыс. евро. Отдельный разговор о ценах «ниже среднего». Такие, внешне привлекательные варианты, разумеется, часто таят в себе разные, зачастую очень неприятные для покупателя, сюрпризы.

По словам Ирины Сидоровой, низкая цена крайне редко бывает неоправданной, поэтому, оперируя информацией, обозначаемой ценовой вилкой «от» и «до», никогда не стоит обращать внимание на нижний порог. Скорее всего, речь идет об объекте, расположенном в неблагополучном районе или полностью неприспособленном для проживания. Там, к примеру, может почти не быть естественного света, или жилье может находиться рядом со скоростной трассой и т. д.

Услуги нотариуса

Связанных с недвижимостью налогов во Франции масса. Вадим Оришак приводит лишь их названия: налог на богатство, налог на наследство, налог на недвижимость, налог на прирост капитала, налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду. С учетом этой специфики имеет большое значение грамотное оформление сделки в целях последующего эффективного налогообложения. Согласно французскому законодательству, все сделки с недвижимостью, в том числе жилой, в обязательном порядке оформляются нотариусом.

Стоимость его услуг установлена государством, зависит от суммы сделки и в среднем составляет от 6 до 8%. Правда, самому нотариусу остается сумма, которую на фоне общих расходов можно назвать символической: большую часть средств он перечисляет государственным органам и органам местного самоуправления. Это различные сборы, которыми облагается продажа жилья. Если приводить конкретные примеры, то можно сказать, что при сделке по покупке недвижимости на 2,5 млн. евро в Париже, покупатель должен будет оплатить нотариальные услуги и сборы в размере 155 961 евро.

Ирина Сидорова напоминает, что нотариальные расходы (frais de notaire) никогда не включаются в декларируемую стоимость продаваемой недвижимости. Кроме этого, эксперт советует учесть, что в случае перепродажи имущества эта сумма будет безвозвратно потеряна.

Еще один немаловажный момент заключается в том, что в сделке может участвовать не обязательно только один нотариус — каждой стороне рекомендуется обращаться к отдельному нотариусу, который в случае конфликта сможет наилучшим образом защитить своего клиента. А поскольку стоимость услуг нотариуса (или нотариусов) напрямую зависит от стоимости недвижимости, то в случае участия в сделке нескольких нотариусов полагающееся им вознаграждение будет распределено между ними.

Ипотека

Еще один важный финансовый момент — возможность получения россиянами ипотечного кредита во французских банках. Как говорит Вадим Оришак, покупатель из России может получить ипотечный кредит на тех же условиях, что и гражданин страны. Сегодняшняя ставка по ипотеке составляет около 4% и зависит от суммы срока займа, возраста заемщика и типа недвижимости. Кредит можно получить в банке, с которым сотрудничает агентство или ипотечный брокер. Для кредитно организации крайне важно официальное подтверждение источника дохода в России — отсутствие доказывающих это документов вполне может стать непреодолимым препятствием на пути к получению займа.

Стратегия и тактика: продать или сдать?

Владельцам недвижимости во Франции, которые планируют ее продавать, Ирина Сидорова рекомендует не спешить и подождать еще несколько месяцев. Если Франсуа Олланд сдержит предвыборное обещание, с третьего года владения сумма ставки налогообложения будет уменьшаться на 5% за каждый год и снизится до нуля после владения недвижимостью от 22 лет.

Как говорит Ирина, на данный момент неблагоприятных прогнозов в изменении законодательства в этой области не предполагается, но если французские власти все же пойдут по пути либерализации этого закона, то терпеливый продавец сможет сэкономить десятки тысяч евро.

Если приводить конкретные расчеты для домовладельца, который приобрел загородный дом десять лет назад, то сегодня скидка для него составляет 10%. Сумма, особенно с учетом того что за эти годы недвижимость сильно подорожала, очень маленькая. А если французский парламент примет закон в соответствии с предвыборным обещанием президента, то для того же самого владельца скидка составит уже 40%.

А вот домовладельцам, желающим сдать жилье внаем на более или менее долгий срок, напротив, стоит поторопиться с поиском нового жильца, особенно если предыдущий платил низкую арендную плату. Законодательная инициатива, которая готовится министром жилищного строительства и равных территорий Сесиль Дюфло, ограничит увеличение платы за аренду при смене арендаторов в зонах с острой его нехваткой (например, в Париже и ближайших пригородах).

При пересдаче жилья новому арендатору владелец уже не сможет увеличивать стоимость аренды по своему желанию. Рост годовой стоимости найма не должен будет превышать официальное увеличение (indice de reference des loyers), которое в марте 2012 года составило +2,24%.