Анализ положений Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) позволяет сделать вывод о том, что Кодекс содержит два правовых режима – правил поведения участников жилищных отношений по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. В частности:
Первый Правовой Режим (далее — ППР).
В соответствии с первым словом части 2 статьи 44 Кодекса принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено законодателем не к обязанности Общего собрания (далее – Общее собрание) собственников помещений в многоквартирном доме, а к его КОМПЕТЕНЦИИ.
Системообразующими элементами ППР являются положения статей 1, 44, 45 — 48, 156, 158 Кодекса.
В основе ППР лежит свободное волеизъявление сособственников общего имущества дома, что весьма затруднительно при нежелании собственников помещений принимать участие в управлении многоквартирным домом: «Я много-много лет оплачиваю все ваши счета, включающие оплату текущих и капитальных ремонтов, что вам ещё от меня надо?! Ремонтируйте!».
Преимущества ППР состоят в том, что сособственники общего имущества дома своей волей, своим правом, в своём интересе и за счёт своих средств могут улучшить характеристики общего имущества дома по сравнению с требованиями, установленными законодательством.
Второй Правовой Режим (далее – ВПР).
ВПР обеспечивает право собственников помещений многоквартирного дома на сохранение общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства в тех случаях, когда Общее собрание не принимает решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества дома по правилам ППР.
Системообразующими элементами ВПР являются положения статей 1, 4, 8, 10, 11, 14, 39, 44, 153, 154, 155, 156, 158 Кодекса, а также статьи 422, части 3 статьи 438 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 4 и части 1 статьи 16 закона «О защите прав потребителей», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Ключевыми правилами ВПР являются:
1. Возникновение жилищных правоотношений по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома между собственниками помещений и управляющей компанией с момента оплаты (акцепта) собственниками помещений направленных управляющей компанией платёжных документов (оферты).
2. Установление органом местного самоуправления такого размера платы, включающего плату за проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, который обеспечивает содержание общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства, включая требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
3. Обязанность управляющей компании оказывать услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома в соответствии с требованиями законодательства вне зависимости от наличия решения Общего собрания собственников помещений дома.
С момента приватизации жилых помещений, и жилищные организации органов местного самоуправления, и возникшие по воле органов местного самоуправления управляющие компании всегда направляли для оплаты платёжные документы в размере, установленном не решениями Общего собрания, а установленном органами местного самоуправления. Иными словами, они всегда действовали в соответствии с правилами ВПР.
Однако, с целью уклонения от ответственности за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, не соответствующих требованиям законодательства, и управляющие компании, и органы надзора за их деятельностью ошибочно либо злонамеренно переводят ответственность на собственников помещений дома, которые, якобы, не приняли решение о ремонте по правилам ППР на Общем собрании.
В нарушение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, управляющие компании злонамеренно взыскивают платежи с собственников помещений в соответствии с правилами ВПР, а свою обязанность по своевременному и правильному проведению текущих и капитальных ремонтов общего имущества дома устанавливают в соответствии с правилами ППР: «Нет решения Общего собрания, нет оснований для ремонта, но если не будешь оплачивать платёжные документы, накажем пеней, лишим всех благ ЖКХ».
Григорий Яковлевич прав. Действительно, если предположить, что ремонт может производиться помимо воли собственников, то это явно противоречило бы Конституции РФ. Тут возникает интересный вопрос: Возможна ли реализация первого правового режима, когда собственники решают и определяют все условия ремонта, при отсутствии волеизъявления в порядке, который устанавливается собранием?
Вот коллега Бозов А.А. совершенно верно указал, что есть ещё и обязанность принять такое решение. Но как действовать, как понудить эту обязанность исполнить?
Помимо признания такового решения через суд, полагаю, есть ещё один возможный путь. Он усматривается в позициях, сформированных КС РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П, когда было признано, что не во всех случаях обязательно собирать собрание, для формирования и приобретения земельного участка может любой из сособственников заключить договор. Для общей долевой собственности есть тот же порядок, когда просто привлекают необходимых работников, а с других сособственников потом требуют покрыть долю расходов по общему имуществу.
Однако опасный путь. Кто то поставил золотой унитаз в общий туалет, а потом с меня как с сособственика может требовать долю?
Хотя может так и надо, что бы перестали филонить и начали активно участвовать в управлении общим имуществом. А то привыкли свалить все на дядю, а потом жалуются что дядя забыл их спросить как для них лучше.
«Разруха начинается с туалетов» ©
Поддерживаю позицию Григория Яковлевича — отсутствие решения общего собрания, не может быть основанием для уклонения управляющей компании от соблюдения технических требований и нормативов обслуживания дома, тем более, что плата с жильцов взимается в т.ч. и за регламентные работы и обслуживание общего имущества.
Спасибо за поддержку, Иван Николаевич! Подчеркну особо ещё раз, мы постоянно, наряду с иным, оплачиваем и текущий, и капитальный ремонт общего имущества дома. Эти деньги нагло «списываются» подложными актами выполненных работ.
Может ли отсутствие решения ОСС быть основанием для прекращения управления домом?
Нет, не может, поскольку перечень, количество и качество услуг управления определено законодательством, а их стоимость — органом местного самоуправления.
Уважаемые господа!
Кто может просто и понятно объяснить разницу между текущим и капитальным ремонтом?
Спасибо.
См. здесь:
http://ekburg.tv/#6799/ (11:02)
Григорий Яковлевич благодарю за статью. Вопрос. Есть ли у Вас желание выложить судебные решения судьи Шперлинга и Ваши исковые заявления указанные в видеосюжете для их обозрения нам. В моей практике они бы пригодились и мне было бы интересно их изучить. Благодарю.
Выложить куда?
На сайте в Праворубе как приложение к Вашей статье.
Это было начало и теперь я составил бы другие иски.8)
Это замечательно. Но было бы полезно увидеть и ту Вашу позицию в исковых требованиях по которым суд вынес положительное в Вашу пользу решение.
Вопрос. Есть ли у Вас желание выложить судебные решения судьи Шперлинга и Ваши исковые заявления указанные в видеосюжете для их обозрения нам. Ответ. У меня такого желания нет. Есть желание оказать платную юридическую помощь в аналогичной истории.8)
Рейтинг публикации:
«О двух правовых режимах ремонта общего имущества дома»
1
звезд из 5
на основе 7 оценок.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Уважаемый Григорий Яковлевич, вы полагаете, что компетенция, это только право, а не обязанность в том числе? Если так, то думаю, что вы узко толкуете этот юридический термин.
Компетенция (юридический термин) — совокупность юридически установленных полномочий, прав и обязанностей конкретного органа...
Пожалуй, тут иное. Дело в том, что заставить принять участие в собрании нельзя.
Нельзя заставить исполнить обязанность? Жаль, сейчас надо заставлять, что бы почувствовали себя собственниками (рабами своего имущества).
Согласен. Вот ниже высказался по этому поводу.
Есть другое определение, уважаемый Алексей Анатольевич:
Компетенция (от лат. competens — соответствующий) — совокупность полномочий, которыми обладает или должны обладать определенные органы и лица согласно законам, нормативным документам, уставам, положениям.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.
«Современный экономический словарь»
(ИНФРА-М, 2006)
Экономика без права это грабеж. Давайте лучше экономические отношения определять правовыми нормами, а не наоборот.
полномочия — это и есть совокупность прав и обязанностей)
Компетенция:
Компетенция (от лат. competens — соответствующий) — совокупность полномочий, которыми обладает или должны обладать определенные органы и лица согласно законам, нормативным документам, уставам, положениям.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.
«Современный экономический словарь»
(ИНФРА-М, 2006)
Полномочия:
Полномочия — права юридического или физического лица на совершение хозяйственных операций, а также на представительские функции, зафиксированные законодательно или нотариально. Возможна ситуация передачи, делегирования полномочий, что подтверждает официально переданные данному лицу от имени другого лица или органа права, дающие ему основания осуществлять определенные действия.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.
«Современный экономический словарь»
(ИНФРА-М, 2006)
ну круто конечно юридическое понятие обосновывать экономическим словарем ))
И ещё, общее собрание не является ни физическим, ни юридическим лицом и, следовательно, не может быть привлечено к ответственности за бездействие по определению порядка проведения капитального ремонта. Ровно по этой причине законодатель предусмотрел иной правовой режим (без общего собрания), обеспечивающий достижение Главной Цели — сохранение жилищного фонда от разрушения.
и что ?)) общее собрание является «сборищем» физических лиц ))
Браво! Бис! вива! Ура! И все головные уборы в воздух, в честь Григория Яковлевича.Он не помнит,-он твердо убежден, что ст 68п.1Конституции, не менее важна, чем все остальные.ИНАЧЕ-законодатель пишет «Казнить нельзя помиловать.», а точку пусть внизу ставят,-у кого, административный ресурс выше.У жителей или У.К.