Закон ALUR во Франции : что изменяется для арендаторов и арендодателей ?

Французское законодательство в области права на жилье можно охарактеризовать как законодательство, благосклонное к квартиросъемщикам. Новый шаг в этом направлении был совершен в связи с принятием закона о доступе к жилью и обновленному урбанизму  («loi ALUR»), который вошел в силу 27 марта 2014 с.г. [1]
 
Приводим ниже основные положения закона ALUR :
 
Три основных положения закона войдут в силу несколько позднее, а именно:
 
— Ограничение стоимости аренды жилых помещений с целью понижения сверхвысокой стоимости аренды, сдерживания роста цен на жилье и  соответственного увеличения покупной способности семей  - после принятия декрета,
 
— Введение системы универсальной гарантии жилой аренды (garantieuniverselledesloyers (GUL)), доступной для всех на бесплатной основе, которая будет указана в договоре аренды. Цель системы гарантии – защита арендодателей от неуплаты аренды и улучшение доступа арендаторов к жилью и удержания в нем – с 1 января 2016 г.
 
— При снятии недвижимости: снижение сумм комиссионных, выплачиваемых арендаторами риэлторам за поиск квартиры/дома (если в настоящее время комиссионные за поиск квартиры состявляют сумму приблизительно два месяца аренды, то в некоторых зонах комиссионные будут снижены в два раза), создание типового формуляра для аренды недвижимости, строгое ограничение объема подтверждающих документов, предъявляемых кандидатом в жильцы арендадотателю, который желает удостовериться в платежеспособности жильца. Это положение войдет в силу после публикации декрета,

Немедленно вошли в силу и применяются к текущим и новым договорам аренды :
 
— Сокращение срока давности для взыскания долгов с арендатора в связи с неуплатой им аренды или коммунальных расходов с  5 до 3 лет.
 
— Продление периода, в течение которого принудительное выселение жильцов временно приостанавливается в связи с зимним периодом (trêvehivernale), на 15 дней. Таким образом, принудительное выселение будет невозможно в период с 1 ноября по 31 марта. Это правило будет применяться как жильцам, выселяемым по решению суда, как правило, за неуплату аренды, так и к жильцам без аренды, не имеющим права на проживание и поселившимся незаконно.
 
— Введение обязательства для арендодателя держать  в течение 6 месяцев в распоряжении квартиросъемщика подтверждающие документы на коммунальные расходы, которые арендододатель включает в квитанцию на оплату квартиросъемщиком  (напр., пользование лифтом, налог за уборку мусора, коллективные расходы товарищества владельцев на электричество и воду и.т.д).
 
— Введение более строгого контроля над деятельностью и тарифами домоуправов (синдиков); обязательное разделение банковского счета товарищества владельцев и счета домоуправа, без дополнительных расходов для товарищества; создание резервного фонда для улучшения финансирования работ (напр., направленных на экономию тепла). Это положение касается не жильцов, а владельцев недвижимости.

Для договоров аренды, заключаемых с 27 марта 2014 г., вводятся новые правила:
 
— Срок возврата суммы залога, вносимого квартиросъемщиком за поддержание объекта в надлежащем состоянии во время аренды, сокращается до 1 месяца, если опись объекта при въезде и выезде в помещение идентична. При задержке залога арендодатель выплатит бывшему жильцу пеню в размере 10% от стоимости аренды за каждый просроченный месяц.
 
— Режим меблированных помещений (более либеральный для арендодателя) частично ассимилируется с обычным режимом аренды жилых помещений (усугубление условий для арендодателей).
 
— Изменение правил уведомления в случае прекращения договора аренды: срок уведомления арендатором сокращен до 1 месяца в случае, если арендатор получил социальное жилье, если он является инвалидом, получающем пособие от государства (allocationpouradultehandicapé (AAH)) или по состоянию здоровья. В случае, если договор аренды расторгает арендатор в связи с продажей объекта или с целью личного вселения, условия, связанные с возрастом и доходами защищаемых законом арендаторов, смягчаются в пользу арендаторов. При покупке жилья, в котором проживают защищаемые законом лица, покупатель более не сможет расторгнуть аренду немедленно после покупки, чтобы поселиться к объекте самому или перепродать жилье без квартиранта.
 
Практика покажет, как будет работать новый закон. Однако специалисты недвижимости еще до принятия закона высказали опасение, что в связи с ужесточением мер против арендодателей, пострадают в конечном итоге арендаторы, которые будут получать отказы от сомневающихся владельцев. Ведь в случае неуплаты аренды процедура выселения длится, как правило, годами, и оплачивается целиком арендодателем, который, к тому же, продолжает выплачивать обязательные расходы и налоги, связанные с владением объектом.

---

[1] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové