Как купить недвижимость или предприятие в Германии

Недвижимость является привлекательным объектом инвестирования в Германии. Основными характеристиками состояния рынка недвижимости в этой стране являются:· значительный размер капитала в сумме 26 млрд. Евро.  Это – второе место в Европе после Великобритании (35 млрд. Евро). 

Для сравнения размер капитала рынка недвижимости в России составляет 6 млрд. Евро;· передовые позиции крупных немецких городов по размерам инвестирования и проектам развития мирового рынка недвижимости.
— стабильно растущий рынок показывают Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт;
— высокоразвитый рынок торговли предприятиями (бизнесом) с понятными и исполняемыми правилами совершения сделок;
— приобретение действующего предприятия позволяет привлечь финансирование и получить право на проживание и обучение в Германии;
— широкие возможности покупки жилой недвижимости;
— наиболее привлекательными являются студенческие общежития, доходные дома, камеры хранения и обслуживаемые апартаменты;
—  право покупки предприятия, жилой и коммерческой недвижимости в Германии имеют иностранные граждане и юридические лица, зарегистрированные в Германии;
— право на получение долгосрочной и многократной шенгенской визы. Однако, вопреки распространённому заблуждению покупка жилой недвижимости не даёт права на получение ВНЖ.

Покупка жилой недвижимости может быть интересной для проживания, но и для выгодного вложения средств. Более 60 % немецкого населения проживают в наёмных квартирах и поэтому в Германии широко развит рынок купли-продажи доходных домов.  Этот рынок характеризуется высокой культурой арендаторов и чёткими правилами содержания недвижимости. Выбор подходящего жилья проводится на специализированных интернет – ресурсах или через агентство недвижимости. Широкое распространение имеет покупка недорогого жилья на аукционах по принудительной продаже. Но в этом случае сложность представляет до покупки разузнать детальные сведения о состоянии такого объекта, его обременениях и землевладении. Такая информация в публичном доступе не находится и выясняется посредством переговоров.

Договор купли-продажи недвижимости заключается при участии нотариуса и им удостоверяется. Регистрация договора проводится этим нотариусом через уполномоченное ведомство, которое ведет записи в поземельной книге.  Процедура такой регистрации является длительной не менее шести месяцев. Для гарантии прав сторон до завершения регистрации сделки предусмотрено внесение записи о предварительной регистрации в поземельной книге. Покупатель недвижимости уплачивает налог на покупку, который варьируется от 3,5 до 5,5 % от цены объекта в разных городах Германии. Покупка недвижимости влечёт расходы до 10 % от цены объекта на оплату государственных пошлин, услуг маклера, нотариуса и адвоката.

Приобретение немецкого предприятия позволяет российскому предпринимателю оперативно и эффективно войти на немецкий рынок. Такие инвестиции имеют преимущества, т.к. позволяют следующее:

— воспользоваться репутацией и квалификацией действующего немецкого предприятия;
— продавать товары со знаком «Сделано в Германии»;
—  расширить рынок сбыта в страны Евросоюза;
— увеличить объёмы производства;
— привлечь финансирование;
— получить ПМЖ в Германии для всей семьи.

Рынок продажи действующих предприятий широко развит и очень активен в Германии, а цена предприятия может составлять от 50 000 € и быть привлекательной. Приобретение предприятия с годовым объёмом продаж более 500 млн. € требует контрольных процедур со стороны Федерального ведомства по антимонопольной политике. Для российского предпринимателя ограничения на покупку установлены только в области военной и авиационной промышленности, производства вооружений и средств шифрования, приобретения монополии на определённом рынке.

Основными процедурами приобретения предприятия являются:
· определение основных характеристик предприятия, которое Клиент намеревается приобрести,
· квалифицированный поиск предприятия и проведение предварительных переговоров со стороны Адвоката,
· представление Клиенту не менее трёх объектов и персональное ознакомление Клиента с потенциальными объектами приобретения,
· выбор Клиентом конкретного предприятия для приобретения и заключение предварительного договора,
· аудиторская проверка приобретаемого предприятия,
· детальное обсуждение и согласование условий сделки по приобретению предприятия между Клиентом и Продавцом,
· организация финансирования сделки со стороны Клиента,
· совершение сделки купли-продажи и передача предприятия.

Финансирование сделки возможно с привлечением банковского кредита (до 60 % от суммы сделки), средств паевого фонда или путём создания акционерного общества.

Существуют следующие правовые формы сделок купли-продажи предприятия:
· договор купли-продажи имущественного комплекса,
· договор купли-продажи долей участия,
· договор купли-продажи имущества предприятия и его обязательств,
· переход прав в порядке наследования или правопреемства.

Передача предприятия может считаться завершённой, если Покупатель получил «Ядро предприятия», т.е. основные элементы его состава, определяющие существенные характеристики его деятельности, которые позволяют предприятию функционировать и воспроизводиться. 

Совершение сделки по приобретению предприятия является сложным и длительным процессом, связанным с квалифицированной оценкой стоимости объекта, процедурами проверки предприятия и поиском выгодного финансирования сделки и требует привлечения опытного адвоката. Мои ключевые компетенции в области юридического сопровождения сделок купли-продажи предприятия и иной недвижимости в Германии, Австрии и Польше.