Новые реалии кадастровой оценки и снижения кадастровой стоимости: где ждать подвоха?

3 июля 2016 года был принят закон «О государственной кадастровой оценке». Оценщики, как государственные, так и частные, замерли в ожидании очередной эпохи перемен. Ведь вокруг очередных – или внеочередных? – реформ уже начались споры и прения.

Оспаривание результатов кадастровой оценки стало одной из самых актуальных тем для бизнесменов – как собственников, так и арендаторов – земельных участков. И не мудрено – так как кадастровая стоимость, является базовой для расчета налога «на землю» и арендной платы. А в условиях экономического кризиса этот ресурс, позволяет оптимизировать финансовые нагрузки на предприятие.

Процесс оспаривания носит массовый характер и это не могло остаться без внимания власти и ее соответствующей реакции.

Обвинив во всех смертных грехах независимых (в комментариях различного рода чаще звучит термин – «частных») оценщиков, власть решает передать функции по определению кадастровой стоимости – государственным (бюджетным) учреждениям.

В связи с принятием данного закона «О государственной кадастровой оценке» № 227ФЗ происходит следующее:

1. Возложение дополнительной финансовой нагрузки на бюджет, с последующим возмещением расходов за счет граждан (вспомним создание системы Росреестра (кадастра);
2. Подмена понятий.

Первую часть обсуждать пока не буду. А вот по поводу второй выскажусь ясно.
В рамках рассматриваемого вопроса мы имеем дело с двумя видами стоимости земельных участков – кадастровой и рыночной. Разница в данных видах по одному и тому же участка бывает разительной. В практике моей компании она достигала 30 раз и более…. Почему? И это главный вопрос, на который у участников рынка есть ответы, которые к сожалению, игнорируются властями.

Они достаточно просты:

• технологии кадастровой (массовой) оценки далеки от совершенства;
• низкий уровень информационной открытости сделок в том числе как технического, так и технологического плана;

Замена института «частных» оценщиков осуществляющих кадастровую оценку на специализированные бюджетные учреждения не решает ни первой, ни второй проблемы.

У государства нет ресурса в виде профессиональных оценщиков. Да и откуда им взяться? ВУЗы готовят специалистов, но они нуждаются в опыте, практике. Приведу пример из собственного опыта, только за прошедший год прошло процедуру проверки компетенций порядка 20 специалистов с дипломами «оценщика», а в штате компании оставлен и успешно работает только один.

Кроме того, действующие специалисты – оценщики, — это же те самые «частные» оценщики, которых государство обвинило в недобросовестности, к тому же многие из них официально трудоустроены и получают приличную заработную плату. Неужели расчет строится на том, что смена места работы повлияет на добросовестность?

Процедура определения кадастровой стоимости земельных участков, как, впрочем, и любых других объектов недвижимости должна быть информационно открытой. То есть, каждый участник рынка недвижимости должен иметь возможность зайти на специализированный сайт, увидеть отчет об оценке и результаты определения кадастровой стоимости, воспроизвести (при необходимости) процедуру расчетов, выполненных Оценщиком. И в случае несогласия или обнаружения ошибок принять меры для соответствующих корректив.

По факту, с уже утвержденными Отчетами об определении кадастровой стоимости, действующей на сегодняшний день, произошло следующее – нет реальной возможность воспроизвести процедуру расчетов, так как ни сами отчеты, опубликованные на сайте Росреестра, ни приложения к ним, детального описания данной процедуры не содержат. Мало того, у меня есть основание считать, что некоторые данные изначально искажены или скрыты.

Единственный вариант выживания в текущих условиях – действовать в рамках закона. То есть еще можно провести независимую оценку рыночной стоимости для оспаривания результатов кадастровой оценки сейчас, тогда в течение трех лет до 01.01.2020 года собственники будут иметь возможность платить налоги по реальной стоимости земельных участков.

Три года – этот срок обозначен для полного перехода на расчеты кадастровой стоимости системой бюджетных учреждений. Будем смотреть на работу специализированных бюджетных учреждений и искать варианты для взаимодействия.
Данный срок будет «подушкой безопасности», для налогоплательщиков.