Найти юриста / адвоката / эксперта
3 июля 2016 года был принят закон «О государственной кадастровой оценке». Оценщики, как государственные, так и частные, замерли в ожидании очередной эпохи перемен. Ведь вокруг очередных – или внеочередных? – реформ уже начались споры и прения.
Оспаривание результатов кадастровой оценки стало одной из самых актуальных тем для бизнесменов – как собственников, так и арендаторов – земельных участков. И не мудрено – так как кадастровая стоимость, является базовой для расчета налога «на землю» и арендной платы. А в условиях экономического кризиса этот ресурс, позволяет оптимизировать финансовые нагрузки на предприятие.
Процесс оспаривания носит массовый характер и это не могло остаться без внимания власти и ее соответствующей реакции.
Обвинив во всех смертных грехах независимых (в комментариях различного рода чаще звучит термин – «частных») оценщиков, власть решает передать функции по определению кадастровой стоимости – государственным (бюджетным) учреждениям.
В связи с принятием данного закона «О государственной кадастровой оценке» № 227ФЗ происходит следующее:
В рамках рассматриваемого вопроса мы имеем дело с двумя видами стоимости земельных участков – кадастровой и рыночной. Разница в данных видах по одному и тому же участка бывает разительной. В практике моей компании она достигала 30 раз и более…. Почему? И это главный вопрос, на который у участников рынка есть ответы, которые к сожалению, игнорируются властями.
Они достаточно просты:
У государства нет ресурса в виде профессиональных оценщиков. Да и откуда им взяться? ВУЗы готовят специалистов, но они нуждаются в опыте, практике. Приведу пример из собственного опыта, только за прошедший год прошло процедуру проверки компетенций порядка 20 специалистов с дипломами «оценщика», а в штате компании оставлен и успешно работает только один.
Кроме того, действующие специалисты – оценщики, — это же те самые «частные» оценщики, которых государство обвинило в недобросовестности, к тому же многие из них официально трудоустроены и получают приличную заработную плату. Неужели расчет строится на том, что смена места работы повлияет на добросовестность?
Процедура определения кадастровой стоимости земельных участков, как, впрочем, и любых других объектов недвижимости должна быть информационно открытой. То есть, каждый участник рынка недвижимости должен иметь возможность зайти на специализированный сайт, увидеть отчет об оценке и результаты определения кадастровой стоимости, воспроизвести (при необходимости) процедуру расчетов, выполненных Оценщиком. И в случае несогласия или обнаружения ошибок принять меры для соответствующих корректив.
По факту, с уже утвержденными Отчетами об определении кадастровой стоимости, действующей на сегодняшний день, произошло следующее – нет реальной возможность воспроизвести процедуру расчетов, так как ни сами отчеты, опубликованные на сайте Росреестра, ни приложения к ним, детального описания данной процедуры не содержат. Мало того, у меня есть основание считать, что некоторые данные изначально искажены или скрыты.
Единственный вариант выживания в текущих условиях – действовать в рамках закона. То есть еще можно провести независимую оценку рыночной стоимости для оспаривания результатов кадастровой оценки сейчас, тогда в течение трех лет до 01.01.2020 года собственники будут иметь возможность платить налоги по реальной стоимости земельных участков.
Три года – этот срок обозначен для полного перехода на расчеты кадастровой стоимости системой бюджетных учреждений. Будем смотреть на работу специализированных бюджетных учреждений и искать варианты для взаимодействия.
Данный срок будет «подушкой безопасности», для налогоплательщиков.
Оспаривание результатов кадастровой оценки стало одной из самых актуальных тем для бизнесменов – как собственников, так и арендаторов – земельных участков. И не мудрено – так как кадастровая стоимость, является базовой для расчета налога «на землю» и арендной платы. А в условиях экономического кризиса этот ресурс, позволяет оптимизировать финансовые нагрузки на предприятие.
Процесс оспаривания носит массовый характер и это не могло остаться без внимания власти и ее соответствующей реакции.
Обвинив во всех смертных грехах независимых (в комментариях различного рода чаще звучит термин – «частных») оценщиков, власть решает передать функции по определению кадастровой стоимости – государственным (бюджетным) учреждениям.
В связи с принятием данного закона «О государственной кадастровой оценке» № 227ФЗ происходит следующее:
- Возложение дополнительной финансовой нагрузки на бюджет, с последующим возмещением расходов за счет граждан (вспомним создание системы Росреестра (кадастра);
- Подмена понятий.
В рамках рассматриваемого вопроса мы имеем дело с двумя видами стоимости земельных участков – кадастровой и рыночной. Разница в данных видах по одному и тому же участка бывает разительной. В практике моей компании она достигала 30 раз и более…. Почему? И это главный вопрос, на который у участников рынка есть ответы, которые к сожалению, игнорируются властями.
Они достаточно просты:
- технологии кадастровой (массовой) оценки далеки от совершенства;
- низкий уровень информационной открытости сделок в том числе как технического, так и технологического плана;
У государства нет ресурса в виде профессиональных оценщиков. Да и откуда им взяться? ВУЗы готовят специалистов, но они нуждаются в опыте, практике. Приведу пример из собственного опыта, только за прошедший год прошло процедуру проверки компетенций порядка 20 специалистов с дипломами «оценщика», а в штате компании оставлен и успешно работает только один.
Кроме того, действующие специалисты – оценщики, — это же те самые «частные» оценщики, которых государство обвинило в недобросовестности, к тому же многие из них официально трудоустроены и получают приличную заработную плату. Неужели расчет строится на том, что смена места работы повлияет на добросовестность?
Процедура определения кадастровой стоимости земельных участков, как, впрочем, и любых других объектов недвижимости должна быть информационно открытой. То есть, каждый участник рынка недвижимости должен иметь возможность зайти на специализированный сайт, увидеть отчет об оценке и результаты определения кадастровой стоимости, воспроизвести (при необходимости) процедуру расчетов, выполненных Оценщиком. И в случае несогласия или обнаружения ошибок принять меры для соответствующих корректив.
По факту, с уже утвержденными Отчетами об определении кадастровой стоимости, действующей на сегодняшний день, произошло следующее – нет реальной возможность воспроизвести процедуру расчетов, так как ни сами отчеты, опубликованные на сайте Росреестра, ни приложения к ним, детального описания данной процедуры не содержат. Мало того, у меня есть основание считать, что некоторые данные изначально искажены или скрыты.
Единственный вариант выживания в текущих условиях – действовать в рамках закона. То есть еще можно провести независимую оценку рыночной стоимости для оспаривания результатов кадастровой оценки сейчас, тогда в течение трех лет до 01.01.2020 года собственники будут иметь возможность платить налоги по реальной стоимости земельных участков.
Три года – этот срок обозначен для полного перехода на расчеты кадастровой стоимости системой бюджетных учреждений. Будем смотреть на работу специализированных бюджетных учреждений и искать варианты для взаимодействия.
Данный срок будет «подушкой безопасности», для налогоплательщиков.
Уважаемый Николай Анатольевич, в одной из кулуарных публикаций на этом ресурсе мы с коллегами уже обсуждали вопрос оспаривания кадастровой стоимости в суде, и пришли к выводу, что очень часто это экономически нецелесообразно, т.к. судебные расходы не возмещаются.
Уважаемая Елена Александровна, а зачем доводить дело до суда??? В практике моей компании снижение КС в 27 раз решением комиссии по оспариванию. Главное, чтоб отчет оценщика соответствовал самым высоким требованиям.
Уважаемый Николай Анатольевич, так практически те же расходы. И тоже без перспективы возмещения.
Уважаемая Елена Александровна, не согласен. Расходы только на оценку… Экспертиза не нужна — минус, госпошлина не нужна — минус, услуги адвоката\юриста не нужны, еще один минус...
Уважаемый Николай Анатольевич, расходы на оценку весьма кучерявые.
Уважаемая Елена Александровна, ну никак не больше судебных, это точно..
Уважаемый Николай Анатольевич, Вы готовили отчёт или ещё представляли непосредственное участие при отстаивании интересов собственника земельного участка в комиссии? Вопрос не праздный, буду признателен за развернутый ответ.
Уважаемый Евгений Алексеевич, я всегда сопровождаю свои отчеты на комиссии… В последний раз даже без собственника все решилось
я всегда сопровождаю свои отчеты на комиссии…Уважаемый Николай Анатольевич, (bow)
Уважаемый Николай Анатольевич, проблема более чем актуальна, и может коснуться любого собственника недвижимости, например как в этой публикации: Праворуб: Кемеровский адвокат: О признании кадастровой стоимости земельного ...
Уважаемый Иван Николаевич, согласен абсолютно!!! Мало того, прочитал приведенную Вами ссылку на публикацию… Есть еще одна парадоксальная на мой взгляд вещь. Расчет КС по вновь образуемым ЗУ проводится фактически через весьма простую процедуру умножения УПКС на площадь ЗУ. При этом, УПКС рассчитан на 01.08.2014 года (земли населенных пунктов Кемеровская область), а КС может определяться и на 2015 и на 2016 год.
Уважаемый Николай Анатольевич, спасибо за изложения взгляда со стороны эксперта. Особенно понравилось про двадцать сдавших и одного работающего «оценщика»(Y), а также по поводу смены места работы «оценщиками». Ну как тут не вспомнить слова из басни А. И. Крылова «Квартет» Мораль басни Квартет
А вы, друзья, как ни садитесь,
Все в музыканты не годитесь.
Уважаемый Евгений Алексеевич, (giggle)
Уважаемый Николай Анатольевич, спасибо Вам за интересную публикацию.
Комиссия Росреестра действительно достаточно экономный вариант в плане оспаривания, но практика работы по разным субъектам весьма противоречива. Например, в нашей Воронежской области количество отказов доходит до 90%. Поэтому обращение в суд в дальнейшем фактически неизбежно)
Уважаемый Павел Павлович, практика действительно разная, но формируем эту практику мы с Вами… У нас тоже были «большие проблемы» с комиссией, но ряд судебных процессов, письма в прокуратуру и т.д. и т.п. все поставили на свои места… «Дорогу осилит идущий»… не мной придумано, но абсолютно справедливо!!!