Найти юриста / адвоката / эксперта
Начиная с апреля 2018 года и по настоящее время мне поступают звонки от собственников недвижимости или их менеджеров из г. Москвы, Московской области, Владимирской и Ивановских областей звонки с примерно одинаковым текстом:
«У нас торговый центр проверило МЧС, нашли нарушения, мы уже часть устранили, но материалы переданы в прокуратуру, которая хочет нас закрыть/ уже закрыла. Что делать?»
Часто звонят и предприниматели — арендаторы крупных площадей в таких торговых центрах:
«наш торговый центр закрыли, конечно, арендную плату я не плачу, но я несу убытки, теряю прибыль, работники разбегаются, уже третий месяц все это, как я могу их взыскать с арендодателя?» Как мне подстраховаться на будущее, при заключении нового договора аренды, что там прописать?"
Большинство из этих предпринимателей не доверяют вести такие дела своим юрисконсультам, но и тратиться на «внешних» юристов не хотят, или делают это со скрипом.
Пара звонков все таки закончилась заключением договора на оказание юридических услуг, при согласовании текста которого клиенты особо настаивали на строгой конфиденциальности, по этому публикую эту статью не в разделе «Судебная практика» , без приложения судебных актов.
Претензии МЧС и прокуратуры были стандартны: отсутствует система автоматической передачи сигналов о пожаре на объекте в службу «01», системы автоматического пожаротушения смонтирована не в полном объеме (необходимый объем отражен в проектной документации); система автоматической пожарной сигнализации смонтирована не в полном объеме, а также отсутствует в офисных помещениях, помещениях охраны и в части торговых залов; система противодымной защиты, внутреннего противопожарного водопровода, оповещения людей о пожаре смонтирована не в полном объеме.
Оба дела закончились благополучно, торговые центры функционируют, торговля идет. Всех секретов, конечно, раскрывать не буду, решил изложить тезисно.
Основные ошибки собственников ТЦ.
1. Грубые и очевидные нарушения требований пожарной безопасности.
Их все-таки нужно устранять. Юрист — не волшебник, и даже с очень серьезными экспертами (а мы работаем именно с такими) при существующем внимании государства к такой проблеме, нужно умерить свои коммерческие аппетиты. Да и брать на себя лишнюю моральную ответственность, помня о Кемерово, совсем не хочется. Именно поэтому мы из 7 присланных запросов на ведение дела согласились только на 2, где нарушения были устранимыми и не очень серьезными.
2. Прокурорская проверка.
Поразительно, но работники, в т.ч. и некоторые юрисконсульты участвуют в проверке только формально, т.е. ходят рядом с прокурором и сотрудником МЧС. Ходатайств не заявляют, вопросов не задают, документов на данной стадии не приобщают. Мало того, почти никто из обратившихся за консультацией, в т.ч. дистанционной не ознакомился с материалами прокурорской проверки.
Т.е Федеральный закон «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 N 2202-1 и приказ Генпрокуратуры России от 30.01.2013 N 45 «Об утверждении и введении в действие Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации» для многих ни о чем не говорит.
Действительно, зачем участвовать и знакомиться, вот будет дело в суде, вот тогда...
3. Несогласие с заключением МЧС.
Ошибка собственников и их внутренних юристов сводилась к тому, что желание «разбить» заключение МЧС обретала форму найти «частную пожарную фирму», желательно с руководителем из бывших МЧС-ников и получить от них, что-то вроде рецензии. Путь явно проигрышный.
В нашем случае судом назначалась по нашему ходатайству и в наше экспертное учреждение судебная пожарно-техническая экспертиза. Для того, чтобы эксперту дали полный объем документов, поставлены правильные вопросы и, самое главное, появились правильные ответы, все нужно делать ДО СУДА.
4. Незаконная перепланировка или реконструкция.
В большинстве случаев ТЦ функционировали с признаками ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», т.к. арендодатели увеличивали площадь и этажность недвижимости, уменьшали площадь коридоров и лестниц, экономили на всем и вся.
Конечно, параллельно с процессом по иску прокурора об устранении нарушений требований пожарной безопасности, необходимо готовить документы к легализации своего объекта через арбитражный суд (если повезет — через муниципальную администрацию или региональный ДСА).
5. Обеспечительные меры.
В ходе рассмотрения судебного дела прокурор всегда заявляет ходатайство о принятии обеспечительных мер — просит принять меры по обеспечению иска прокурора о приостановлении деятельности торгово-развлекательного центра.
Для того, чтобы эта мера не была принята, существуют некоторые процессуальные приемы, которые и сработали в наших делах.
Меня поразило насколько неэффективны были усилия некоторых собственников недвижимости — чем они только не занимались: и письма Президенту пишут, и Губернатору. Все без толку.
Вывод.
Господа собственники недвижимости, варианта у вас всего 2: или срочно и полностью устраняйте все нарушения, на которые вам указывает прокурор или обращайтесь к квалифицированным юристам: так вы и денег сэкономите и посетителям ваших ТЦ станет безопаснее.
Господа арендаторы, в договор аренды вам рекомендуем включать условие «В случае приостановки работы торгового центра по искам, требованиям государственных органов и судебных актов, арендодатель возмещает арендатору убытки в размере… руб. за месяц приостановки деятельности „
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за прекрасный обзор такой актуальной в последнее время темы! Советы Ваши можно применить к любой проверке госорганов, т.к. действующие лица, во время её проведения, ведут себя, как правило, одинаково.
Жаль, что нельзя посмотреть судебные акты, дела интересные.
Уважаемый Иван Андреевич, всегда пожалуйста.
Мне тоже жаль, что не могу выложить судебные акты, но клиенты трясутся, как бы хороший результат не оказался хрупким, хотя все уже вступило в силу.
Клиенты хотят тишины, и я их понимаю.
Уважаемый Андрей Владимирович, хотелось бы попросить хоть немного конкретики, хотя бы в отношении отмены мер по обеспечению ).
Уважаемый Николай Сергеевич, это наше ноу-хау, как это не цинично, но мы на этом денежки зарабатываем…
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за статью! Отличный материал! Второй вывод очень полезный для арендаторов помещений не только в торгово-развлекательных центрах, но и в других объектах недвижимоасти.(bow)
Уважаемый Игорь Михайлович, всегда пожалуйста. По обоим делам у нас собственники провели очень серьезное переоборудование и перепланировку, часть требований мы отбили. И, что немаловажно, ТЦ полностью не закрылись ни на один день!
Уважаемый Андрей Владимирович, отличный результат! Поздравляю Вас и Ваших доверителей! Основательный подход к делу всегда отличает работу Вашей команды!(muscle)
Уважаемый Андрей Владимирович, скажите, а у не было ли у Вас практики по приостановке деятельности в связи с нахождением детских игровых зон выше второго этажа?
Уважаемый Александр Владимирович, да, по обоим делам у нас детские игровые зоны были выше 2 этажа. По одному из дел собственник пошел на перенос зоны на 2 этаж. По второму делу пришлось «креативить».
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за подробный «разбор полётов»! (handshake)
Согласен про «ноу-хау»! Некоторые вещи я также не выставляю на свободный доступ, так как это особая интеллектуальная собственность, которая представляет собой определенный капитал в работе.
Губернатор, которому можно было писать — это Лужков и Громов. В исключительном случае реагирует Воробьев. Собянин как мэр — пустое место, корзина, как и его шеф Путин.
Что касается штатного юриста, так у него задача иная: смотреть в рот начальнику и со всем соглашаться. Начальники себе именно таких и подбирают.
Вы правильно заметили, работать с проблемой желательно с самого начала, а не ждать, пока «рак на горе свистнет»!
Очень тонко подмечено направление в части работы с экспертной организацией. И за эту подсказку следует многим сказать спасибо! Однако, молчат многие. В отпусках, наверное!
Уважаемый Евгений Алексеевич, благодарю за внимание и понимание нашей позиции по поводу частичного раскрытия информации.
Что касается многих юрисконсультов. то действительно, многие директора готовы потерять миллионы, лишь бы не выстраивать равноправные отношения с нанятым внешним юристом, ведь приказать штатному всегда проще.
Клиенты хотят тишины, и я их понимаю. Уважаемый Андрей Владимирович, никогда не публиковал материалы по делам защиты прав работодателей в силу особой их специфики.
Когда над руководителем зависает реальный срок, то уверяю Вас, в наших взаимоотношениях возникают более чем доверительные отношения.
Причем по одному делу, по окончании, руководитель бросил своему директору такую фразу: «Заплатить (мне) столько денег, сколько он скажет».
Генри Форд повыгонял у себя всех штатных юристов и работал только с внешними юридическими фирмами. Он умел считать деньги и не считал ниже своего достоинства выстраивать партнерские взаимоотношения.