Прекращение договора найма жилого помещения и выселение квартирантов из коммунальной квартиры.

Начиналось данное дело с консультации о возможности выселить соседку — квартирантку, которая проживает в одной из комнат двухкомнатной квартиры и длительное время оказывает на дому (в занимаемой комнате) услуги шугаринга (депиляции). Обратившиеся ко мне супруги Щ. занимали в данной двухкомнатной квартире вторую комнату, в которой постоянно проживали с двумя маленькими детьми.

Супруги подробно рассказали о своей беде, о попытках цивилизованным путём (переговорами и уговорами) прекратить такую порочную практику соседки, и наконец, о подаче многочисленных письменных жалоб о нарушении их жилищных прав в различные инстанции. Они искренне надеялись, что пришло время подать иск. 

Как часто бывает, настроение обратившихся за юридической помощью граждан подогревается их накопившимся (наболевшим) желанием как можно скорее покончить с их проблемой. Мне было понятно, что ежедневный дискомфорт и нервотрёпка сделали невозможным нормальное проживание этой семьи в квартире, что потрачено много времени и миром проблему не решить. Но документы, собранные ими в результате переписки, оказались недостаточными, не содержащими нужных формулировок.

Защита нарушенных жилищных прав в суде требовала досудебной подготовки.

По моей рекомендации были подготовлены и отправлены несколько заявлений, в том числе в полицию и ГЖА, с просьбой провести проверку по фактам нарушения прав семьи Щ. Много времени потребовалось на получение ответа участкового уполномоченного о результатах проверки обращения моих доверителей. Ранее поданные жалобы в налоговый орган «утонули» в переписке, государственные жилищные инспекторы «погрузились» в бесконечный сбор дополнительных документов. Прошло три месяца, минимальный объём материала (доказательств) был собран и дело пошло в суд.

Судебное дело о выселении квартирантов.

Основным обстоятельством, которое было положено в основу иска, явилось ведение квартиранткой предпринимательской деятельности на дому – оказание косметических услуг. А это — использование не по назначению жилого помещения (комнаты в двухкомнатной квартире), это постоянный поток посторонних людей, которые пользуются местами общего пользования квартиры (коридором, кухней, туалетом) в течение всего дня.

В такой ситуации, длящейся больше года, семья Щ. была лишена нормальных условий проживания и пользования жилым помещением, в частности местами общего пользования (общим имуществом) квартиры.

Ответчиками по иску были квартиранты (супруги Д.) и собственник комнаты Г. (он же наймодатель). Дело слушалось с участием прокурора, так как среди исковых требований значилось выселение.

Поставленная задача была прекратить сложившиеся конфликтные правоотношения в коммунальной квартире, поэтому основным требованием было обязать Г. расторгнуть договор найма жилого помещения (комнаты), запретить ему сдавать комнату в будущем без предварительного письменного согласия истцов.

Производными шли требования о выселении супругов Д., взыскании с ответчиков компенсации морального вреда и всех судебных расходов.

 Аргументы и доказательства по иску о выселении

В чём заключалось нарушение прав и законных интересов моих доверителей? Нарушений было несколько, каждое из которых было подтверждено в суде, вот основные:

  — Жилое помещение использовалось не по назначению, ответчики нарушили права и законные интересы соседей (истцов), а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (нарушены ст. 209, ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ст. 17, ст. 30 Жилищного кодекса РФ);

- Отсутствовало соглашение между собственниками комнат о порядке пользования общим имуществом в коммунальной квартире (нарушение ст. 247 ГК РФ), а также согласие на проживание квартирантов было получено не от всех лиц, проживающих в этой квартире (нарушение ст. 76 Жилищного кодекса РФ).

В качестве доказательства были использованы объявления и публикации ответчика Д. в соцсетях (ВКонтакте, Инстаграмм), где она в открытом доступе предлагает свои услуги и при этом указывает адрес квартиры, свой телефон, предлагает к услугам на дому чай и кофе.

Суд обозревал переписку в WhatsApp с телефона истца Щ., где ответчик Д. лично писала о своих услугах на дому и о платежах за аренду комнаты. Безусловным доказательством явился ответ полиции о результатах проверки, проведённой участковым по обращению Щ.

Регистрация ответчиков Д. по месту пребывания в спорной квартире ничем не помогла им, так как срок их регистрации закончился в ходе судебного процесса, и согласие на их регистрацию (проживание) давали не все лица, имеющие жилищные права в квартире.

Несмотря на отсутствие письменного договора найма жилого помещения, суд признал сложившиеся правоотношения, вытекающими из договора найма. В последнем судебном заседании ответчик Г. представил суду Акт приёма-передачи комнаты, согласно которому наниматели (ответчики Д.) освободили комнату добровольно, и по факту. Таким образом, уже на стадии завершения судебного разбирательства цели обращения в суд были достигнуты.

Суд запретил ответчику Г. предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без предварительного письменного согласия истцов, взыскал компенсацию морального вреда 30 тысяч рублей, и взыскал судебные расходы в полном размере, в том числе 70 тысяч на услуги представителя.

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу в декабре 2021 года.

 Основным и достаточным правовым доводом

по данному делу было отсутствие Соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной), в том числе на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Для более весомой аргументации правовой позиции я сослалась и приобщила к делу Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2021 по аналогичной правовой ситуации, где очень чётко было разъяснено, что для пользования общим имуществом квартиры необходимо получить согласие всех проживающих в квартире лиц. 

Более подробно все дополнительные доводы и ссылки на нормы материального права можно посмотреть в прилагаемых к публикации документах.

 P.S.

В декабре 2021 года этой темой активно интересовались питерские СМИ, они как-то вышли на моих доверителей и взяли интервью о нарушении прав граждан, проживающих в коммунальных квартирах. Тема эта в Санкт-Петербурге очень актуальна, коммуналок здесь много, много и конфликтов.

Уверена, что моя публикация многим поможет справиться с аналогичной проблемой, выселить нежелательных квартирантов, даже если они живут «тихо». В настоящее время существуют вполне доступные правовые инструменты для запрещения соседям по коммунальной квартире сдавать их комнаты квартирантам.