Включение требования дольщика о передаче жилого помещения по истечении 4 лет с даты закрытия реестра

В августе 2016 года гражданка заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, срок передачи квартиры с паркингом установлен – второй квартал 2017 года включительно.

Дольщиком договор оплачен в полном объеме, произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Оставалось ждать этого волнительного момента – получение ключей от новенькой квартиры, но увы, мечтам не суждено было сбыться.

Шло время, подходил срок приемки квартиры, однако никто не связывался с дольщиком. Стали доходить слухи, что у Застройщика финансовое положение оставляет желать лучшего и свои обязательства, по передаче квартиры и паркинга, он выполнить не сможет.

В  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило заявление кредитора о признании Застройщика банкротом. В июле 2019 года решением суда открыта процедура конкурсного производства.

Согласно пункту 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 данной статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. 

В июле 2019 года в адрес дольщика конкурсный управляющий направил уведомление в котором сообщил о том, что в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства и предложил участнику строительства предъявить требование о получении денежных средств или квартиры.

Участник строительства, проигнорировав уведомление конкурсного управляющего, стала спокойно ждать у моря погоды разрешения ситуации, а ситуация сама по себе никак не разрешалась. Стало известно от других участников строительства, что они на уведомление конкурсного управляющего отмалчиваться не стали и направили свои требования.

В мае 2023 года, собравшись с силами и воспряв духом, участник строительства обратилась к конкурсному управляющему застройщика с требованием о включение в реестр требований о передаче квартиры с паркингом.

Конкурсный управляющий ответил, что требование предъявлено с пропуском установленного срока и во включении в реестр он отказал.

Суд первой инстанции

После анализа документов  и изучения судебной практики по аналогичным спорам, стало очевидно, что в конкретном случае, единственным основанием восстановления судом первой инстанции столь длительного срока для включения в реестр требований дольщиков о передаче жилого помещения, является указание на не уведомление участника строительства конкурсным управляющим.

Предполагалось, что у конкурсного управляющего квитанция об отправке письма не сохранилась, затерялась, выцвела, что в свою очередь затруднит доказывание надлежащего уведомления участника строительства и восстановление пропущенного срока на включение в реестр.

После подачи заявления в Арбитражный суд, от конкурсного управляющего поступил отзыв, в котором он просил отказать в восстановлении пропущенного срока, и в целом, во включении требований в реестр отказать. Приведено доказательство надлежащего уведомления участника строительства в виде квитанции об отправке письма с отчетом об отслеживании, согласно которому, письмо участником строительства — получено.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области, привлеченный в качестве третьего лица, так же категорически возражал против удовлетворения заявления, однако его позиция была немного мягче — включить в реестр денежное требование, уплаченное по договору долевого участия.

Моя доверительница хотела получить именно квартиру, так как стоимость жилья в нашем регионе за период банкротства застройщика существенно выросла (в разы).

Суд первой инстанции, изучив все доводы и представленные доказательства, отказал в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока и признал обоснованным только денежные требования участника строительства, то есть в передаче квартиры суд отказал.

Суд апелляционной инстанции

При подготовке апелляционной жалобы я обратил внимание на свежую практику Верховного суда РФ (Определение № 306-ЭС22-27838 (2,3) от 17.07.2023 г.

Верховный суд, отменяя судебные акты нижестоящих судов, указал на следующие обстоятельства.

Обязанность формирования реестра застройщика в отношении зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве лежит на конкурсном управляющем.

Фонд, в свою очередь, принимая  решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, должен провести повторную сверку информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании данных Единого государственного реестра недвижимости  о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве и принять решение о включении в реестр по каждому участнику строительства отдельно.

Таким образом, участники строительства, которые произвели государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (раскрыли свою сделку публично) и оплатили полную стоимость договора, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

Получив апелляционную жалобу, конкурсный управляющий и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области направили отзывы, в которых так же возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылались на то обстоятельство, что все мыслимые сроки дольщиком пропущены.

Изучив доводы, изложенные в жалобе, суд апелляционной инстанции согласился с ними. Отменил определение суда первой инстанции, восстановил пропущенный срок на подачу участником строительства заявления о включении в реестр и включил требование доверительницы в реестр требований о передаче жилых помещений.

Доверительница ликует, ждет приглашения для подписания акта приема-передачи квартиры с паркингом. 

P.S. Согласно дорожной карте, срок завершения строительства и передачи квартир дольщикам 3 квартал 2024 года.