Дом снести, клумбу продать. История одного незавершённого строительства

Летом 2025 года к нам за юридической помощью обратилась гражданка Антонова. Через Госуслуги она узнала, что принадлежащий ей дом признан самовольной постройкой и подлежит сносу.

О существовании судебного спора она, по её словам, не подозревала.

Дом стоял, семья в нём жила, право собственности было зарегистрировано. А потом выяснилось, что ещё несколько месяцев назад суд распорядился совсем иначе.

Мягко говоря, доверительница была в панике.

Изучив документы, мы установили, что заочным решением Центрального районного суда города Тюмени от 29 января 2025 года требования Департамента имущественных отношений Тюменской области были удовлетворены полностью.

Один объект постановлено изъять путём продажи с публичных торгов, другой — признать самовольной постройкой и снести.

Заодно требовалось освободить участок от хозяйственных построек, строительных материалов и мусора, а из ЕГРН исключить запись о кадастровом учёте жилого дома.

На исполнение обязанности по сносу отводилось два месяца со дня вступления решения в законную силу.

В общем, перспектива перед семьёй открывалась незавидная.

Однако, чем подробнее мы разбирались в истории возникновения этого «самостроя», тем больше возникало вопросов уже к требованиям истца.

Недострой, который цвёл

История началась задолго до обращения в суд.

В ноябре 2013 года Антонова приобрела права аренды земельного участка по договору переуступки.

На участке находился объект незавершённого строительства.

Предполагалось, что строительство будет завершено и семья получит жилой дом.

Но 14 декабря 2013 года произошёл пожар.

Обгоревшие конструкции впоследствии демонтировали: восстанавливать стены, перекрытия и крышу в прежнем виде семья сочла нецелесообразным.

От объекта остался фундамент.

Эти обстоятельства мы изложили в возражениях, сославшись на справку о пожаре и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

И вот здесь реальная жизнь начала заметно расходиться с документальной.

На бумаге продолжал существовать объект незавершённого строительства: в материалах фигурировали и 52%, и 80% готовности. В действительности, со слов доверительницы, на участке был старый фундамент, летом превращавшийся в большую клумбу.

Согласитесь, между домом высокой степени готовности и клумбой всё-таки имеется некоторая разница.

Даже если у клумбы есть кадастровый номер.

Семья решила не восстанавливать сгоревший объект на старом основании, а построить рядом новый дом.

Причём не тайком и не в расчёте на то, что никто ничего не заметит.

В 2018 году было получено разрешение на строительство.

Дом построили, а 7 мая 2021 года поставили на кадастровый учёт и зарегистрировали право собственности.

Земельный участок при этом имел вид разрешённого использования — для строительства индивидуальных жилых домов.

Таким образом, на одном участке оказались два самостоятельных объекта: старый недострой, от которого фактически остался фундамент, и новый жилой дом, в котором проживала семья.

Казалось бы, после пожара люди решили свою жилищную проблему: получили разрешение, построились, зарегистрировали право.

Но у Департамента было другое мнение.

Построили дом, но не тот

По договору аренды от 15 марта 2021 года участок предоставлялся для завершения строительства конкретного объекта незавершённого строительства.

Срок аренды истекал 14 марта 2024 года.

Логика истца сводилась к следующему: указанный в договоре объект не достроен, следовательно, имеются основания требовать его продажи с публичных торгов. А новый дом — это другой объект, для строительства которого участок по данному договору не предоставлялся.

Отсюда и требование признать новый дом самовольной постройкой.

Нельзя сказать, что позиция Департамента вообще не имела юридической основы: договор действительно содержал условие о завершении строительства определённого объекта.

Именно на этом истец и настаивал.

Однако для нас с коллегами оставалось непонятным, почему из спора об исполнении этого условия должна непременно следовать необходимость снести жилой дом.

Участок предназначен для ИЖС.

Разрешение на строительство получено.

Жилой дом построен и зарегистрирован.

Семья не возвела вместо него торговый центр или производственный цех.

Да, дом появился не в результате достройки старого объекта.

Но это ещё предстояло оценить с точки зрения признаков самовольной постройки, а не только буквального содержания договора аренды.

К слову, практика по таким спорам весьма обширна. А вот дела с точно таким сочетанием обстоятельств — сгоревший недострой, сохранившийся фундамент и отдельно построенный на основании разрешения дом — я не нашёл.

Возможно, плохо искал.

Первой задачей была отмена заочного решения

По документам доверительница узнала о нём 10 июля 2025 года.

Мы подготовили заявление, в котором объяснили причины её неучастия в процессе и указали обстоятельства, способные повлиять на разрешение спора: наличие разрешения на строительство, назначение участка, регистрацию права на новый дом и фактическое состояние старого объекта.

29 августа 2025 года заочное решение отменили, рассмотрение дела возобновили.

Суд отметил, что Антонова не получила копию решения и не имела возможности представить объяснения, которые требовали проверки и могли повлиять на результат рассмотрения дела.

Это, разумеется, ещё не означало победы по существу.

Но теперь у семьи появилась возможность рассказать суду историю своего дома прежде, чем исполнять решение о его сносе.

Разрешение есть, самовольность где?

После возобновления разбирательства мы выстроили защиту вокруг нескольких обстоятельств.

Прежде всего, новый дом появился не в результате самовольного захвата земли.

Участок находился в арендных отношениях и предназначался для индивидуального жилищного строительства.

Далее — строительство осуществлялось на основании разрешения.

Поэтому спор нельзя было свести к простому утверждению: арендатор построил не тот объект, который назван в договоре, значит, постройку следует снести.

Мы также обращали внимание на соразмерность требований.

Для семьи это было единственное пригодное для проживания жильё.

Само по себе это обстоятельство не заменяло проверки законности строительства, но и рассматривать вопрос о сносе в отрыве от его последствий мы считали неправильным.

Отдельно заявили о пропуске исковой давности по требованию о сносе: право на дом зарегистрировано в мае 2021 года, иск поступил в суд в сентябре 2024-го.

Это был самостоятельный довод защиты, а не заранее гарантированное основание для отказа истцу.

Позицию семьи изложил и супруг доверительницы.

По существу, она была понятна без сложных юридических конструкций: старый дом сгорел, восстанавливать его было небезопасно и нецелесообразно, новый построили с разрешением.

Конечный результат использования участка  - индивидуальный жилой дом -достигнут.

Экспертиза, прокурор и неожиданно длинный процесс

Не скажу, что изначально мы ожидали какого-то особенно сложного разбирательства.

Однако судебных заседаний оказалось значительно больше, чем предполагалось.

Постепенно расширялся и круг участников: в деле появились члены семьи, администрация, подразделения службы судебных приставов, организации и другие третьи лица.

История одного дома обрастала всё более внушительным процессуальным составом.

В ходе рассмотрения суд поднимал вопрос о проведении экспертизы.

Мы обсуждали этот вариант, сомневались, но в итоге ходатайство заявлять не стали. В нашем понимании центральный вопрос заключался прежде всего в правовой оценке уже имевшихся обстоятельств: участок под ИЖС, выданное разрешение, построенный и зарегистрированный дом.

Это было тактическое решение по конкретному делу, а не убеждение, что наличие разрешения вообще снимает любые вопросы к постройке.

Прокуратура некоторое время занимала выжидательную позицию.

Ближе к завершению разбирательства прокурор поддержал нас в вопросе сохранения дома, обратив внимание на саму последовательность действий публичных органов: строительство было разрешено, а теперь ставился вопрос о сносе построенного.

Передаю смысл выступления, не дословную цитату.

В решении позиция прокурора отражена сдержаннее: иск предлагалось удовлетворить частично.

Именно к такому результату в итоге пришёл и суд.

Дом оставить

Фундамент — на торги

16 апреля 2026 года Центральный районный суд города Тюмени удовлетворил требования Департамента частично.

В признании жилого дома самовольной постройкой, его сносе и остальных связанных с этим требованиях было отказано. В числе обстоятельств, на которые сослался суд, — выдача Антоновой разрешения на строительство и возведение дома на его основании.

А вот объект незавершённого строительства суд постановил изъять путём продажи с публичных торгов: предусмотренное договором завершение строительства этого объекта в установленный срок не состоялось.

Получился своеобразный результат.

Дом, где жила семья, удалось сохранить.

Фундамент, который летом выполнял преимущественно декоративную функцию, должен был отправиться на торги.

Перспектива такой продажи вызывала у нас вопросы, но доверительницу на тот момент гораздо больше интересовал её дом, чем дальнейшая судьба старого основания.

Главную для себя задачу она считала решённой.

Департамент решил продолжить

Истца такой исход не устроил, и он подал апелляционную жалобу.

Дальнейшее рассмотрение пошло уже не по самому короткому пути: апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

В результате в удовлетворении требований Департамента было отказано полностью.

То есть не только дом остался стоять, но и требование о продаже старого объекта с публичных торгов удовлетворено не было.

Иногда настойчивость стороны действительно меняет результат дела.

Правда, не всегда в ту сторону, на которую эта сторона рассчитывает.

Вместо заключения

Для меня эта история  — не столько о процентах готовности и кадастровых номерах, сколько о необходимости видеть за ними реальные обстоятельства.

Договор аренды и указанный в нём объект, безусловно, имеют значение.

Но имеют значение и пожар, и выданное разрешение, и назначение участка, и построенный дом, в котором живёт семья.

В нашем деле всё это пришлось последовательно собирать в одну картину.

Сначала — чтобы отменить заочное решение.

Затем — чтобы сохранить дом. А окончательно спор разрешился уже в апелляции

P.S. Старый фундамент в этой истории оказался на редкость устойчивым объектом.

Пережил пожар, превратился в клумбу, едва не ушёл с публичных торгов. И в конце концов остался на месте.

Решение суда апелляционной инстанции у нас еще нет, но вот ссылка: 

https://oblsud.tum.sudrf.ru/...9-03b9f10527ef&delo_id=5&new=5