Найти юриста / адвоката / эксперта
Дело закручивалось в начале 2017 года.
Договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, надежный покупатель + банковская гарантия — что может угрожать продавцу?
Казалось бы ничего. Сказано — сделано. Земля, стройка, фундамент… Спор.
Покупатель просит приостановить работы и зафиксировать сумму затрат.
На этом этапе выбирается команда для юридического сопровождения.
Нам отказали, может по причине того, что сумма, озвученная к взысканию была в несколько раз ниже, чем заявленные в иске 533 миллиона, может по другим причинам.
Товарищ, интересы которого я представлял, играющий роль младшего инвестора, дал указание наблюдать за процессом. Что и было сделано.
Началось все очень и очень оптимистично:
Ну, 533, значит 533 — может быть есть некие ходы, о которых нам не известно.
Отписавшись мотивированным заключением о невозможности взыскания данной суммы (которое, впрочем, скорее всего мало кто из участников прочитал), наблюдение за процессом было продолжено.
28.03.2017 — исковое заявление принято к производству.
Судебное разбирательство: отложение, отложение, отложение.
Попросили у инициатора копии аудиопротоколов судебных заседаний— вежливо отказали. Попросили принять участие — ответ аналогичный.
Ну, отказали и отказали — видимо, уверены и знают, что делают.
Указание — наблюдать и не лезть.
25.08.2017 — производство по делу приостанавливается в связи с назначением экспертизы
Вопросы стандартные для споров подобного рода:
1. Каковы объемы и стоимость фактически выполненных работ?
2. Соответствует ли качество фактически выполненных
работ по договору купли-продажи, условиям указанного договора и
строительным нормам и правилам?
3. Каков размер разумных расходов, которые должно понести для возведения здания, являющегося предметом договора купли-продажи ?
4. Каков размер разумных расходов, которые должно понести для приобретения в собственность земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи от 24.09.2015, заключенного между сторонами (п. 1.2.Договора) ?
5. Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства,
расположенного по адресу, образованного в результате исполнения истцом своих обязательств по возведению здания, являющегося предметом договора купли-продажи?
Экспертная организация более чем лояльна истцу.
Смотрим, ждем. Настроение у участников оптимистичное.
Отложения. Перерывы. Отложения. Перерывы
И тут случается неожиданный поворот.
Читаем судебный акт.
28.11.2017 в суд поступило заключение экспертов № 053-2711/17 от 24.11.2017.
Исследование проведено по вопросам № 1-3.
Ответчик представил заключение специалиста на указанное экспертное исследование, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по вопросам № 1-3, а также о проведении экспертизы по вопросам № 4 и № 5 в иной организации.
Истец против проведения повторной экспертизы по вопросам № 1-3 возражал,
считал возможным поручить проведение экспертизы по вопросам № 4 и № 5 эксперту- оценщику автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «Прайм Эксперт» Дубровиной И.В.
Сторонами представлены списки экспертных организаций, судом направлен
запрос о возможности проведения экспертизы по указанным вопросам.
Протокольным определением от 26.12.2017 производство по делу возобновлено.
А далее, самое неприятное (и это аккурат под новый год):
Исследовав материалы дела, суд удовлетворяет ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы по вопросам № 1-3 подлежащим удовлетворению, а также поручает проведение экспертизы по вопросам № 4 и № 5 иной организации
Читаешь судебный акт, возникает ряд вопросов, которые повисают между строк:
1. Из письменных и устных пояснений руководителя автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «НАЗВАНИЕ» Ф.И.О, следует, что фактически экспертиза по вопросам № 4 и № 5 была проведена экспертом-оценщиком Ф.И.О., не привлеченной судом к проведению экспертизы, что, по мнению суда, свидетельствует о нарушении положений Закона об экспертизе, поскольку материалы, направленные для проведения экспертизы, не должны были быть переданы иным лицам, нежели поименованным в определении суда.
Проведение экспертизы экспертом, не привлеченным судом, является нарушением как процессуального закона, так и Закона об экспертизе; при этом также следует учесть, что стороны не имели возможности заявить об отводе эксперта.
Ввиду изложенного суд полагает, что проведение экспертизы по вопросам № 4 и
№ 5 не может быть поручено эксперту Ф.И.О
2. Суд учитывает, что автономная некоммерческая организация независимой экспертизы «НАЗВАНИЕ» представила заключение по вопросам № 1-3 более чем с двухмесячной задержкой относительно установленных судом сроков.
При таком положении производство экспертизы по вопросам № 4 и № 5, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «НАЗВАНИЕ» Ф.И.О1 и Ф.И.О2, ввиду невозможности ее проведения данными экспертами в связи с отсутствием специальных знаний, подлежит прекращению.
Вот так. Смотрим цифры, приведенные в исковых требованиях, «чешем репу».
До кучи далее идет перечисление нарушений строительных норм, технических регламентов, методологии
Далее суд обоснованно делает выводы, что поставленные перед экспертом вопросы, по которым проводилась первоначальная экспертиза, нуждаются в повторном исследовании, поскольку данные вопросы могут иметь существенное значение для рассмотрения спора.
Производство по указанное экспертизе прекращено.
Назначается другая экспертиза с идентичными вопросами, проведение которой поручается другой организации и другим экспертам.
Отложения. Перерывы. Отложения. Перерывы
И вот, 09.10.2018 в картотеке Арбитражных дел появляется отметка о принятом судебном акте:
Звоню товарищу, он, мягко говоря, удивлен (очень мягко говоря).
Ждем решение суда, изготовленное в полном объеме.
А в нем ряд удивительных моментов:
Согласно заключению экспертов стоимость проектной документации, разработанной истцом, составила 11 500 000 рублей, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (фундамента) здания составляет 28 159 000 рублей без НДС, 33 227 620 рублей с учетом НДС.
Объект недвижимости возведен на земельном участке, не относящемся к предмету Договора....
Кроме того, как уже указывалось ранее, истец начал строительство объекта дополучения разрешения на строительство, до утверждения проектной документации, на земельном участке, не согласованном сторонами в рамках Договора.
...
Предъявляя требование о взыскании упущенной выгоды в размере 415 000 000 рублей, истец, по сути, предъявляет требование об исполнении обязанности покупателя по оплате недвижимости, являющейся предметом Договора от 24.09.2015, в полном объеме.
В силу пункта 1 ст. 454 ГК РФ покупатель по договору купли-продажи обязан принять и оплатить товар.
В случае неисполнения покупателем указанных обязанностей продавец вправе потребовать принять товар (пункт 3 ст. 484 ГК РФ) и произвести его оплату (пункт 3 ст. 486 ГК РФ) или отказаться от исполнения договора (пункт 3 ст. 484 ГК РФ, пункт 3 ст. 486 ГК РФ).
Следовательно, право требовать полной оплаты по договору купли-продажи возникает у продавца только в том случае, если покупатель отказался от приемки товара.
Согласно абзацу 3 пункта 1 ст. 556 ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, установленных
договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности передать имущество.
Таким образом, продавец вправе требовать оплаты недвижимой вещи по договору купли-продажи в случае, если покупатель отказался от подписания документа о передаче недвижимого имущества.
Иными словами, предъявленное истцом требование о выплате стоимости недвижимости подлежало бы удовлетворению только в том случае, если бы объект купли-продажи был бы готов к передаче, а покупатель необоснованно отказался от принятия объекта купли-продажи.
Вместе с тем к моменту рассмотрения дела в суде недвижимость, являющаяся предметом Договора от 24.09.2015, не создана, право собственности на недвижимость за истцом не зарегистрировано, факт уклонения ответчика от принятия недвижимости имеющимися в деле доказательствами не подтверждается.
При таком положении оснований для удовлетворения иска не имеется.
Резолютивная часть — в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
И что-то мне подсказывает, что апелляция в данном случае мало перспективна.
Вот такой вот строительный спор.
Надеюсь, коллеги, обратят внимание на «странности» и данный пример будет полезен юристам/адвокатам, практикующим в данной области.
Ведь читая материалы дела, невольно вспоминается название романа Александра Ивановича Герцена.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Александр Алексеевич, спасибо интересно!
Хоть я не специализируюсь на арбитраже, но статья полезна для общего развития. А на каком этапе дело было «загублено»?
Необоснованный иск? Неправильное обоснование позиции в суде?
Ошибки экспертов?
Или все в совокупности?
Уважаемый Сергей Валерьевич, на этапе первоначальной экспертизы. Почитайте определение, где суд назначает других экспертов — оно вызывает большие вопросы. Дело да, для этого и выложил — небольшой детектив для «Праворубцев» — тех, кто умеет читать «между строк».
Уважаемый Александр Алексеевич, спасибо, интересно! На днях подключу PRO, смогу почитать!
Уважаемый Сергей Валерьевич, у меня нехорошее чувство, что «загублено» было ещё на этапе составления договора. Купля-продажа для не созданного объекта строительства — это уже проблематично.
Уважаемый Владислав Александрович, никаких-проблем не вижу, когда юрист, а не человек с дипломом юриста составляет договор купли-продажи! У меня вопрос всегда один: «Как они находят себе таких „специалистов“? (headbang)
Уважаемый Евгений Алексеевич, как-то анализировал объявление о поиске юристов, а там в основном: опыт, стаж, уметь то, уметь сё и (!) исполнительность...
Сам задумался тогда: «А как нужно искать и что запрашивать?»
Но было одно объявление… (никогда не забуду).
Уважаемый Владислав Александрович, уверен, что Вам хватит пары вопросов претенденту, чтобы определиться с тем, подходит Вам специалист или нет. Независимо от всех этих опытов, стажей, навыков и умений, наград, званий и чинов и ранее занимаемых должностей!(bow)
Уважаемый Евгений Алексеевич, так кого ищут, того и находят. Кому то важна внешность, кому то подвешенный язык, другой на оплате хочет сэкономить…
Уважаемый Владислав Александрович, полагаете, такое договор не мог быть заключен?
Уважаемый Сергей Валерьевич, я не говорил, что не может быть заключен, а говорил, что это будет очень проблемный договор.
Судите сами: Купля-продажа сделка консенсуальная, в ней в любом случае покупатель обязан передать продавцу вещь с определёнными индивидуальными признаками (или группу вещей с родовыми признаками). То есть, сказали, стукнули по рукам, и не смей отказываться. И вот Вы в будущем обязуетесь передать здание, которое приобретёте. И хорошо, если это здание существует, тогда его можно описать. А если не существует и его надо строить то тут не факт, что возникнет то самое здание, о котором Вы договорились. Например, в договорах долевого участия в строительстве даже в Законе не смогли этот вопрос разрешить, там «приведённые площади» придумали, «допустимые отклонения» пишут. Но как напишешь в договоре, что оказался подземный ручей и фундамент не удержит больше трёх этажей? Или что архитектор нарисовал фигню, которую просто невозможно построить? Или как напишешь, что некий Дядя Вася умудрился стену перекосить, а чтоб это дело выправить пришлось окна заложить и потому вся система вентиляции проведена иначе и это вызвало изменение конфигурации помещений? Там столько рисков возникает, что просто невозможно предугадать (о вмешательствах чиновников вообще молчу). В договоре подряда прописано взаимодействие заказчика и подрядчика на этот случай, а в договоре купли-продажи такого нет и быть не может. И выходит, что передают некое здание вот таким образом через куплю-продажу, и, вроде выглядит оно как договорились, но через год начинают стены вываливаться потому, что строители вместо монолита подвала и первого этажа набрали все конструкции фундаментными блоками, обили их сеткой и оштукатурили, чтоб смотрелось как монолит. А блоки как кубики выпадать начали…
Уважаемый Владислав Александрович, я ж не спорю :)
Просто, в связи с тем, что цивилистика для меня совсем не основная специализация, интересно услышать, разные мнения профессионалов в этой отрасли.
Уважаемый Сергей Валерьевич, помню, что Вы «увлекаетесь» цивилистикой. Вот и решил разъяснить (не, я тоже не спорил). (hi)
Уважаемый Владислав Александрович, (handshake)
Уважаемый Александр Алексеевич, почему Вы не согласны с решением?
Уважаемый Максим Юрьевич, в том то и «оно», что с решением суда я согласен, считаю его законным и обоснованным. Тут непонятно другое — почему так произошло.
Уважаемый Александр Алексеевич, хорошая практика, но на мой взгляд редко кому может пригодиться, хотя… Спасибо (handshake)
Уважаемый Иван Викторович, не за что! о «хотя...» речь как раз и идет:)
Уважаемый Александр Алексеевич, простите меня за мой неуёмный характер, но как минимум одну реальную, на мой взгляд, существенную ошибку суда в части отказа применения ч.1 ст. 328 ГК РФ я вижу. Впрочем я вижу еще и еще ряд спорных моментов в решении. (bandit)
Экспертизы может быть и странные, но они вторичны, так как при отказе в иске размер убытков не имеет значения, поэтому в них я не углублялся. :x
Надо смотреть договор в натуре и иные документы по делу, чтобы дать окончательную оценку, особенно в части не там построили(?), но пока основания для дальнейшего обжалования лично я усматриваю. Времени мало, но успеть еще можно. (hi)
Вместе с тем меня удивляет другое. Цена вопроса — более 400 млн. рублей, а юридическим сопровождением озаботились когда петух клюнул в одно место. И привлекли специалистов, судя по исковым требованиям, ООО «Рога и копыта», которые удачно скормили приманку в полмиллиарда с хвостиком. (Y) :D Я всегда говорю, что у таких стратегов необходимо учиться умению заключать договора на оказание юридической помощи! 8-|
Уважаемый Евгений Алексеевич, умеете Вы правду-матку резать. Да, как раз вокруг договора сейчас идут баталии. Но только с позиции наблюдателя. Что-то вроде юридического аудита того, что произошло. Апелляцию они, скорее всего подадут, текст у меня будет, дополню.
Уважаемый Александр Алексеевич, а разве не очевидно, что произошел полный *****ц, нужно еще отдельное заключение :))))?
Уважаемый Александр Сергеевич, (rofl)(rofl)(rofl) — на полный *****ц — нужно полное заключение, а на отдельный *****ц — нужно отдельное заключение! (devil)
Уважаемый Владислав Александрович, (Y) (rofl) (rofl) (rofl)
Уважаемый Александр Сергеевич, да, да, да.
Уважаемый Александр Алексеевич, «баталии» естественны, так как это «запродажа», а с ней всегда были проблемы.
Мне непонятно другое, если суд руководствовался нормами купли-продажи, то зачем тут вообще экспертиза, тем более экспертиза характера работ? Достаточно того, что отсутствует право собственности продавца на вещь и это влечёт тупой проигрыш!?
Однако, если звёзды на небе зажигают, значит, это кому-то нужно.
Уважаемый Владислав Александрович, пытались взыскать таким образом реальный ущерб. Активную (я бы сказал сверхактивную позицию) заняла тогда сторона истца. Более того, озвученные в иске суммы, вопреки здравому смыслу, были гарантированны к взысканию. Сейчас это дело разбирается и, понятно, что только это «сейчас» открыло разум на происходящее у проигравшей стороны. Если будет АЖ, подготовлю второй материал с мнением участников «Праворуба», чтобы здесь остался полный кейс для практики.
За «запродажу» отдельное спасибо, я уже и подзабыл это фундаментальное понятие. Теперь сижу, зачитываюсь.
Уважаемый Александр Алексеевич, с интересом понаблюдаю со стороны, но судя по предпринимаемым ими действиям и выбранной тактике представителей, прости Боже, набранных «по объявлению в газетах», результат предсказуем.;(
Тут бы продавцу «коней на переправе поменять», да уж больно заманчивые обещания перед глазами стелятся!
Уважаемый Александр Алексеевич,
«Товарищ, интересы которого я представлял, играющий роль младшего инвестора, дал указание наблюдать за процессом. Что и было сделано»
вы со стороны ответчика?
Уважаемая Евгения Владимировна, нет, со стороны истца, то то и оно. При том, что процесс полностью закрыт для какого-либо вмешательства, кроме информационного.
Уважаемый Александр Алексеевич, а ведь правильно, что баталии вокруг договора. И, если истец -застройщик, то договор можно квалифицировать не только в соответствии с постановлением 54, но и в соответствии с п. 2 ПБУ 2/2008, судя по тому, что длительность договора более одного отчетного периода. Т.е. есть возможность доказать, что этот договор содержит в том числе элементы договора строительного подряда.
Уважаемая Евгения Владимировна, вопрос в деньгах, в немалых деньгах. Квалификация квалификацией, но суммы очень сильно скачут. Посмотрите начало и конец судебного решения 533… 28… 0… Такая магическая арифметика.
Уважаемый Александр Алексеевич, на мой дилетантский взгляд. Еще не читая судебное решение, но прочитав иск, было понятно, что в сумме 415 будет отказано, в памяти всплыло это самое постановление 54, а те, кто писал иск забыли и забили? Ну и потом, развивая эту тему, суд и остановился на 28, т.к. недострой, но и в этом отказано, т.е. 54 же постановление, все крутится вокруг договора.
По поводу ПБУ 2/2008. Если истец применяет при ведениии бухгалтерского учета это пбу и это было бы озвучено в иске с приложением учетной политики (т.к. там 2 варианта учета), расчетов, обороток по счетам, суд обязан был учесть предоставленные доказательства, т.к. в учете были бы зафиксированы расходы согласно нормативному акту, зарегистрированному в минюсте, это ли не доказательство несения расходов истца? И даже, если истец не применял его в учете как субъект МП, то этот факт можно отразить в учетной политике, тем самым аргументируя правомерность несения текущих расходов как сторона смешанного договора с элементами договора подряда. А эспертиза в 596 тыс — это круто!
PS. Почему то у меня открывается суд.решение и там после слова суд установил, что ООО подает иск к ООО — и написано одно и то же наименование предприятия.(??)
Уважаемый Александр Алексеевич, ну если уж правду-матку резать, так до конца!
Я так давно не смеялся. Давайте по порядку. Вопросы 3 и 4 вообще должны быть исключены, как бестолковые(матом решил не выражаться) и не имеющие отношения к делу в том виде, как они сформулированы.
При назначении повторной экспертизы, я так понял, я один заметил нарушение порядка назначения повторной экспертизы, а ведь цена вопроса ого-го?(headbang)
Уважаемый Евгений Алексеевич, я так в первый раз вижу, чтобы суд, тем более арбитражный, прекращал производство по экспертизе, да еще по основаниям типа «долго делали», поэтому «не обладают познаниями», поэтому давайте «повторную экспертизу» проведем. Тут и слов то других, кроме матерных нет. Да жесть просто!!! Кстати, с Вашим мнением по поводу вопросов №3 и №4 абсолютно согласна.
Уважаемая Ирина Евгеньевна, а о каких разумных расходах в строительстве может идти речь?
Я первый раз встречаю троицу несмышленышей, которые в строительстве бум-бум. И даже больше, как по пословице «Бог любит Троицу, а четвертую Богородица». И два эксперта туда же влезли. Получается, что Богородица и пятую любит! Или пятого Ангел любит! Вот как можно такую экспертизу принимать?:@
Уважаемый Евгений Алексеевич, да, да, Вы один. Этот момент как-то затерялся под кипой других… А в чем, кстати?
Уважаемый Александр Алексеевич, понятно, что уж поздно рассуждать, но мне интересно, почему истцы не судились у себя в ХМАО, по месту исполнения договора (альтернативная подсудность), а подали иск в Питер? Ясное дело, ребята местные порешали вопросы, подсуетились с экспертами и т.д.
Уважаемая Ирина Евгеньевна, большие цифры, большие технологии, большие люди. Хотя, если взглянуть с другой стороны — 1 предлагает клиенту 160-180 с вероятностью 50/50, другой 533 с вероятностью 95-100% — чувствуете разницу?
Уважаемый Александр Алексеевич, действительно очень странный спор::)
Кроме того, как уже указывалось ранее, истец начал строительство объекта до
получения разрешения на строительство, до утверждения проектной документации, на
земельном участке, не согласованном сторонами в рамках ДоговораМожно далее и не продолжать…
Уважаемый Дмитрий Николаевич, + экспертиза, которую проводили лица иные, чем поименованные в судебном акте…
Мне видится тут легализация 400 лямов. А что — получены будут по решению суда. Или хотели украсть 400 лямов с помощью суда. А потом что то пошло не так — недоплатили фемиде или Фемида отказалась идти на это.
Уважаемый Дмитрий Александрович, не уверен, но, конечно, что-то абсолютно утверждать в нашей стране нельзя.
Предположу, что истинные взаимоотношения истца и ответчика далеки от описанных в иске и решении, на мой взгляд им нужно было поменяться местами в деле. Да и иск очень поверхностный, не серьезный в сравнении с сущностью спора. Как указал сам истец в 3 параграфе своего заявления «Нормативное обоснование „заваленных“ требований», синтаксическая ошибка очень уместна. Большие деньги — большие глупости.
Уважаемый Антон Владимирович, там нет ошибки. Всё, что можно они завалили. :)
Уважаемый Антон Владимирович, про заваленные требования, видимо, опечатки не было.
Уважаемый Антон Владимирович, и
«ООО обязалось передать в собственность ООО недвиДимость».
Договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, надежный покупатель + банковская гарантия — что может угрожать продавцу? Уважаемый Александр Алексеевич, продавцу в этом случае может угрожать сам продавец, что и подтвердилось полностью.
Есть же поговорка «как корабль назовешь, так он и поплывет»! Так и тут, -как составишь договор, так потом и получишь то, что составил. ;)
Уважаемый Евгений Алексеевич, на все 100%(handshake)
Уважаемый Александр Алексеевич, спасибо за публикацию. Поучительный пример на тему: «К чему может привести корявый договор + некорректное формулирование исковых требований+ отсутствие доказательственной базы». По вашему взгляду, как нужно была выстроить договорную работу схему отношений?
Уважаемый Иван Геннадьевич, на здоровье. Там не то, чтобы корявый договор, форму выбрал заказчик (покупатель). Продавец (подрядчик) просто принял условия. Дополнительно (по совету третьей стороны) была привлечена банковская гарантия. При этом, насколько мне известно, покупатель предлагал на начальном этапе компенсировать все убытки продавца, просто крайне не сошлись по сумме (разброс цифр виден в судебном акте). Касаемо идеальной формы договорных отношений, здесь, скорее всего ее он был бы смешанный, учитывая что понятие «инвестиционного» договора, по сути, ГК не содержит. Но! Ответчик — серьезный и заинтересован, прежде всего в подобных объектах, чтобы они работали и приносили прибыль, а не в спорах. Этот факт добавляет дополнительной «странности» в судебное разбирательство.