"Бесконечный" договор найма или как не допустить выселения детей

Дело было давно, но мне показалось, что оно заслуживает внимания и достойно публикации на Праворубе.

Нашел у себя в архивах это дело, но обнаружил решение только по второму.

Жила одна замечательная семья в квартире мужа, который по неведомым причинам бросил своих детей и ушел из квартиры, которая принадлежала только ему, но семья осталась проживать в спорном помещении дальше.

Спустя некоторое время горе папаша нашел себе новую пассию, продал квартиру ей и решил выселить своих детей, внука и бывшую жену, для чего обратился в суд.

Попытка первая.

Здесь наша позиция строилась на том, что поскольку папаша, будучи владельцем квартиры, оставил проживать в ней своё семейство между ними сложились отношения найма, в связи с чем к спорным правоотношениям применяется ст. 675 ГК РФ.
Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.Соответственно, новоиспеченная собственница стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора, который по сути никто не заключал...

На этом основании суд отказал в иске, решение устояло тогда еще в кассации.

Попытка номер два.

По мнению истца (нового собственника, под лицом которого действовал бывший муж и нерадивый папаша), поскольку решением суда по первому делу установлено, что имеется договор найма, но его срок не определен, то в соответствии со ст. 683 ГК РФ он считается заключенным на 5 лет.

При этом срок они считали с момента вселения семьи (ответчиков) в квартиру (с 2000 года), соответственно, согласно положениям ст. 684 ГК РФ договор считался продленным до 2005, потом до 2010. А в отношении несовершеннолетнего ребенка они считали, что договор в его отношении действовал также до указанной даты, поскольку его право производно от права матери… ХМ.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Вот! Новая собственница решила не сдавать в наём квартиру, о чем она отправила уведомления моим доверителям с предложением заключить договор найма за плату.

Семья, конечно, проигнорировала подобное требование, и истец просил суд выселить их в связи с истечением срока безвозмездного пользования..

По второму делу моя позиция была следующая.

Начало срока безвозмездного пользования необходимо исчислять с момента, когда семья распалась, а не с момента вселения, поскольку вселялись они как члены семьи.

Удалось «отбить» довод об уведомлении ответчиков о прекращении безвозмездного пользования по банальному основанию — не было описи вложения...

В результате суд опять отказал в иске, поскольку срок найма не истек.

В дальнейшем удалось решить вопрос, надавив на жалость горе папаши, все-таки в этой квартире проживали его дети и внук...