В кабинете врача:
— Доктор, один мой друг думает, что подцепил что-то венерическое… Что ему делать?..
— Да не переживайте Вы так, молодой человек, не смущайтесь; снимайте штаны и покажите мне своего друга.

Однажды один хорошо известный мне адвокат совершил глупость. Вообще этот адвокат частенько совершал различные поступки, которые вряд ли можно считать разумными — всевозможные странности и чудачества были для него вполне характерны. Но в этот раз он так «учудил», что едва не превратился в БОМЖа (субъекта без определённого места жительства)…

В жизни так нередко бывает, что человек сам себе создаёт серьёзные проблемы и кажущиеся непреодолимыми препятствия, а впоследствии «героически», затрачивая немало сил и средств, пытается их решить и преодолеть.

Создавать проблемы и различные «заморочки» у хорошо известного мне адвоката, как правило, отлично получалось, а вот успешно разрешать их и преодолевать негативные последствия собственного «кретинизма» удавалось, к сожалению, не всегда.

Понадобились «чудному» адвокату деньги и ничего лучше он не придумал, как «заложить» своё жильё (квартиру)… Впрочем о залоге в данном случае можно было говорить весьма условно и явно не в правовом значении этого понятия. Квартира была отчуждена — попросту говоря, продана — по договору купли-продажи.

Данным договором предусматривалось право продавца (адвоката) в течение четырех лет со дня передачи квартиры в собственность покупателю потребовать от последнего заключить с адвокатом договор купли-продажи отчужденной квартиры по фиксированной, согласованной сторонами в договоре цене.

Также согласно договору в течение того же срока за продавцом (адвокатом) сохранялось право пользования проданной квартирой (право проживания в ней) и устанавливалась обязанность внесения платы в пользу нового собственника (покупателя) за пользование квартирой, а также оплаты коммунальных услуг и иных расходов.

И превратился адвокат из полноправного собственника своей квартиры в её нанимателя с призрачной надеждой когда-нибудь «выкупить» проданную квартиру. Но адвокат не слишком унывал по этому поводу и продолжал надеяться на лучшее. «Всё образуется, — убеждал он сам себя, — всё будет хорошо». И, как ни странно, всё действительно хорошо образовалось...

… Спустя три с половиной года после совершения «чудачества» с отчуждением жилья пришёл к адвокату мужчина, показал ему копию свидетельства о смерти покупателя-собственника «адвокатской» квартиры и копию совершённого покупателем завещания, в соответствии с которым данная квартира была завещана навестившему адвоката гостю. Наследник по завещанию попросил адвоката скорбеть вместе с ним в связи с безвременной кончиной покупателя-наследодателя, а также настоятельно рекомендовал незадачливому адвокату в течение нескольких месяцев подыскать себе для проживания другое жильё, т.к. в квартире будет проживать его (наследника) дочь. Но не внял адвокат указанной рекомендации. Послал он наследника… знакомиться с опубликованной судебной практикой на сайте суда местного. И ушёл визитёр в замешательстве, разочарованным и недовольным…

Примерно за год до вышеописанного визита наследника по завещанию собрался адвокат выкупить некогда принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение. Пришёл он к покупателю — новому собственнику квартиры и сказал: «Деньги у меня появились на выкуп квартиры. Давайте договор новый заключим, как договаривались». И услышал в ответ: «Не буду я договор заключать, цена меня не устраивает; да и вообще продавать квартиру свою я не желаю». «В суд пойду, иск подам», — предупредил адвокат. «В добрый путь», — раздалось благожелательное напутствие…

Решил адвокат осуществить понуждение собственника квартиры, которая когда-то принадлежала адвокату на праве собственности, к заключению договора купли-продажи данного жилого помещения. Адвокат, будучи весьма законопослушным гражданином, предпочитал не нарушать закон без крайней необходимости и обычно действовал исключительно в рамках так называемого «правового поля», соблюдая закон. И для данного случая адвокат не намеревался делать исключение. Не хотел он и не стал (хотя и имел вполне реальную возможность) использовать  неправовые методы воздействия на несговорчивого собственника квартиры, не желавшего заключать договор в соответствии с ранее достигнутым соглашением.

Собрался адвокат обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Занялся он изучением практики судебной и вопроса исполнения решения суда о понуждении заключить договор. И стала вырисовываться перед ним совсем безрадостная перспектива…

Оказалось, что после принятия решения суда, обязывавшего лицо — не часть тела, а физическое лицо (гражданина) или юридическое лицо (организацию) — заключить договор, было необходимо, чтобы данное лицо добровольно исполнило решение суда и подписало договор. Если оно этого не делало, не желая исполнять решение суда, то действенных, эффективных правовых механизмов, позволяющих обеспечить исполнение решения суда и заставить незаконопослушное лицо подписать договор, попросту не существовало.

Осознавая, что в случае вынесения решения суда о понуждении собственника «адвокатской» квартиры заключить договор, с большой вероятностью это решение добровольно исполнено не будет, адвокат обращаться в суд с иском не торопился. Он продолжал изучать судебную практику и читать различные публикации по данному вопросу.

В практике арбитражных судов встречались судебные акты, в которых суд не только обязывал лицо заключить договор, но и указывал, что договор считается заключённым на указанных в судебном акте условиях с момента вступления его (акта судебного) в законную силу. Из буквального и даже системного толкования закона последний вывод суда, увы, не следовал, но вполне соответствовал если не букве, то духу закона, способствуя обеспечению исполнимости судебного акта и преодолению негативных последствий недобросовестного поведения лица, обязанного исполнить вступивший в законную силу судебный акт и не желающего его исполнять.

Однако явно не стоило надеяться на то, что при вынесении решения СОЮ (суд общей юрисдикции) воспримет вышеуказанную весьма «зыбкую» практику арбитражных судов, — шансов, что это произойдёт, практически не было.

Ни для кого не секрет, что действующее законодательство довольно часто изменяется, «корректируется». Далеко не всегда изменения и дополнения, которые вносятся законодателем в различные нормативно-правовые акты важны, полезны и необходимы. Но бывают и действительно нужные и значимые «новеллы» законодательства.

Так, в 2015 году в Гражданский кодекс РФ был внесён довольно масштабный блок поправок общих норм об обязательствах и договорах. Указанные поправки были произведены на основании  вступившего в законную силу 1 июня 2015 года Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

В частности, абзац первый пункта 4 ст. 445 ГК РФ (который регламентировал возможность обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор в случае уклонения от его заключения стороны, для которой заключение договора в соответствии с законом обязательно) был дополнен предложением следующего содержания: «В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.».

«Время пришло, — подумал адвокат, — можно начинать действовать»…

Был составлен проект договора купли-продажи спорной квартиры с указанием цены, согласованной сторонами в «предыдущем», ранее заключенном договоре. Названный проект договора вместе с  требованием заключения договора купли-продажи квартиры (в качестве приложения к данному требованию) был отправлен по почте ценным письмом с описью вложению собственнику спорной квартиры.

Отправленное адвокатом ценное письмо адресат получать не пожелал; неоднократные попытки вручения указанного письма не привели к желаемому результату. Чтобы прояснить судьбу данного почтового отправления адвокат обратился с заявлением в местный почтамт. Из письменного ответа почтамта следовало, что от получения письма адресат отказался и разорвал врученное почтальоном извещение.

Письмо было возвращено отправителю с отметкой об отказе адресата от его получения. В связи с этим адвокат нисколько не расстроился и спустя некоторое время сдержал некогда данное обещание — обратился с иском в суд.

Извлечение из искового заявления:
3 июля 2015 года мною ценным письмом с описью вложения было отправлено (ответчику) требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене… (приложение № 2), содержащее предложение подписать направленный вместе с указанным требованием проект договора купли-продажи квартиры (приложение № 3) в трёх экземплярах в течение 30 (тридцати) дней со дня получения настоящего требования и отправить три подписанных экземпляра данного договора ценным письмом с описью вложения по адресу: … Как следует из ответа ОСП Борисоглебский почтамт от 15 июля 2015 г. исх. № 14.5.5.1-06/288, от получения данного письма (ответчик) отказался, разорвав при этом извещение, врученное почтальоном.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ требование, как юридически значимое сообщение, считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах направленное (ответчику) юридически значимое сообщение – требование заключения договора купли-продажи квартиры по цене … следует считать доставленным.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Обязанность (ответчика) заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры № … в доме № … в … города… … области по цене в размере … рублей предусмотрена добровольно принятым обязательством, содержащимся в пункте 6 договора купли-продажи от 6 октября 2012 года...
Иск адвоката был судом удовлетворён. Было принято заочное решение, поскольку ответчик не желал принимать участие в судебном разбирательстве дела.

После вступления решения суда в законную силу предусмотренная договором (заключенным в соответствии с решением суда) оплаты цены квартиры была произведена посредством перечисления соответствующей суммы денежных средств на открытый на имя продавца счёт в банке.

Но адвокату пришлось вновь обращаться в суд с очередным иском о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку не представлялось возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное жилое помещение без соответствующего заявления обеих сторон договора — от обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, одна из сторон старательно уклонялась.

Суд принял очередное заочное решение, признав за адвокатом право собственности на спорную квартиру и прекратив право собственности ответчика на указанную квартиру.

После вступления данного решения суда в законную силу была успешно произведена государственная регистрация перехода права собственности на «отсуженное» жилое помещение, и адвокат вновь стал его полноправным собственником.

Теперь адвокату со спокойной совестью можно было совершать новые глупости и чудачества, без которых жизнь кажется скучной, пресной, монотонной и однообразной…

Документы

1.Исковое заявление77.3 KB
2.Решение о понуждении​ заключить ДКП42.3 KB
3.Решение о признании ​права собственности ​на квартиру46.6 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Да 30 30

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Ханян Вадим, Насонов Олег, Демина Наталья, Бесунова Алёна, Мусс Евгения, Цыганков Владимир, Николаев Андрей, Шелестюков Роман, Ротов Владимир, Коробов Евгений, Бандуков Дмитрий, Шабаева Ольга
  • 26 Июля 2016, 18:52 #

    Уважаемый Олег Николаевич, хороший пример как не надо делать:) Хорошо, что все хорошо закончилось, а ведь были все предпосылки для обратного. А займодателя подвела излишняя уверенность в незыблемости нашего законодательства, да и излишек наглости.

    +4
    • 26 Июля 2016, 19:02 #

      Уважаемый Вадим Вячеславович, благодарю за внимание к публикации. Безусловно, поступать подобным образом разумному человеку не следует. «Займодавцу» уверенности и наглости действительно было не занимать. Но и адвокат излишней скромностью не отличался. В данном случае везение сыграло немаловажную роль.

      +5
  • 26 Июля 2016, 21:31 #

    Уважаемый Олег Николаевич, интересная практика, с удовольствием прочла, спасибо!

    +4
  • 27 Июля 2016, 05:56 #

    Уважаемый Олег Николаевич, поздравляю с тем, что все-таки удалось отстоять квартиру!
    Не понятна позиция ответчика, который сначала «права качает», а потом в суд не является. Думал, что без его подписи в договоре ситуация никак не разрешится?

    +3
    • 27 Июля 2016, 10:19 #

      Уважаемая Алёна Александровна, благодарю за поздравление! Лишиться «окончательно и безвозвратно» своего жилья — не есть «зер гуд»; рад, что этого не произошло.
      Ответчик не был «силен» в правом аспекте. Он искренне полагал, что без его непосредственного участия в судебном разбирательстве дело не может быть рассмотрено и разрешено судом; не было ему ничего известно о заочном производстве.

      +3
  • 27 Июля 2016, 06:16 #

    Уважаемый Олег Николаевич, круто (Y)!  Как кстати, что сапожник оказался в этой ситуации с сапогами! С удовольствием ознакомилась со свежей практикой применения изменений в ГК РФ, сыгравших на руку «тому» адвокату. Спасибо!

    +5
    • 27 Июля 2016, 10:38 #

      Уважаемая Евгения Александровна, спасибо! Действительно, поговорку «сапожник без сапог» в данной ситуации вряд ли нужно использовать.
      Всего лишь одно предложение, которым был дополнен закон, имело очень большое значение. Хотя, к сожалению, в первом решении суда (о понуждении заключить договор) вопрос, когда договор следует считать заключенным, был оставлен судом без внимания.

      +2
  • 27 Июля 2016, 06:27 #

    Уважаемый Олег Николаевич, любопытная история про адвоката.
    И что же тогда мы хотим от простых граждан, которые сначала «совершают» сделки, а только потом бегут на консультацию по правовой помощи?

    +3
    • 27 Июля 2016, 10:49 #

      Уважаемый Владимир Михайлович, ситуация, увы, типичная. «Залоги», подобные описанному в публикации, довольно широко распространены при получении заёмных денежных средств от частных займодавцев. И нередко граждане, воспользовавшись «услугами» таких займодавцев, навсегда лишаются своего жилья. Просто в данном случае «заёмщик» оказался немного предусмотрительнее и дальновиднее, чем обычно; да и удача в нужный момент не отвернулась.

      +2
  • 27 Июля 2016, 09:30 #

    Уважаемый Олег Николаевич, с нетерпением буду ждать продолжения рассказов о похождениях этого удивительного адвоката — в этот раз, благодаря п.6 договора — повезло...

    +3
    • 27 Июля 2016, 11:00 #

      Уважаемый Андрей Юрьевич, нередко везение является результатом надлежащим образом организованной и реализованной (претворенной в жизнь) деятельности; когда говорят: «Всё правильно сделал» (в описанной истории последнее высказывание можно отнести лишь к процессу «выкарабкивания» из пропасти, в которой очутился благодаря собственным усилиям «альтернативно одарённый» адвокат-«заёмщик»).

      +2
  • 28 Июля 2016, 10:22 #

    Уважаемый Олег Николаевич, удачи на пути самосовершенствования хорошо известному вам адвокату!
    P.S. Новелла действительно была принята вовремя и в тему.

    +1
    • 28 Июля 2016, 10:54 #

      Уважаемый Роман Николаевич, спасибо за доброе пожелание!
      Без самосовершенствования не только хорошо известному мне адвокату, но и любому здравомыслящему и уважающему себя человеку трудно обойтись. Но наряду с процессом саморазвития — совершенствования себя любимого нередко протекает процесс личностной деградации и «дебилизации», зачастую незаметно для самого деградирующего (что довольно характерно и для хорошо известного мне адвоката). И какой из этих процессов — личностного развития или личностной «деформации» — будет доминировать (преобладать) во многом зависит от самого человека… (Какую-то «хрень заумную» написал, сам не могу до конца осмыслить:) ).
      P.S. Новелла оказалась в самом деле весьма актуальной…

      +1
  • 29 Июля 2016, 14:07 #

    Уважаемый Олег Николаевич, спасибо за интересную публикацию. Такими вопросами заниматься пока не приходилось, но Вашу публикацию буду иметь в виду.

    +1
  • 30 Июля 2016, 10:05 #

    Уважаемый Олег Николаевич, читаю дело и решение суда и диву дивному дивлюсь!
    Данный договор ничтожен в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, так как в нем оформлена притворная сделка. И чего было огород городить, когда в силу применения недействительности сделки стороны обязаны были все вернуть на круги своя — двусторонняя реституция.

    +2
    • 30 Июля 2016, 10:40 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, по поводу притворности сделки я с Вами полностью согласен — договор купли-продажи фактически прикрывал заёмные правоотношения и залог недвижимости. Формально Вы совершенно правы. Только, на мой взгляд (основанный на изучении судебной практики), шансы в суде доказать притворность сделки в данном случае изначально стремились к нулю. Поэтому было решено «пойти другим путём» — был избран столь «дивный» способ защиты права, который привёл к желаемому результату.

      +1
    • 30 Июля 2016, 10:48 #

      Чтобы не быть голословным, сошлюсь на один из судебных актов по аналогичному делу: ссылка

      +1
    • 30 Июля 2016, 12:55 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, возможно, этому помешало отсутствие денег в пределах срока исковой давности признания сделки недействительной, возможно, еще что то)))

      +1
    • 30 Июля 2016, 12:35 #

      Уважаемый Олег Николаевич, спасибо за интересную публикацию!
      Хорошее знание юридических тонкостей, пассивность ответчика и, безусловно, доля везения неплохо помогли адвокату выбраться из этой неприятной ситуации.

      +1
      • 30 Июля 2016, 13:18 #

        Уважаемый Дмитрий Ильдусович, все перечисленные Вами факторы, безусловно, важны. Но во многих делах немаловажным аспектом, влияющим на результат судебного разбирательства (с которым нельзя не считаться и который практически очень сложно спрогнозировать), является такой чисто субъективный, как судейское усмотрение — его широта иногда кажется безграничной;).

        +2
    • 30 Июля 2016, 12:52 #

      Уважаемый Олег Николаевич, спасибо, интересная практика. Год назад мой доверитель чуть не остался без единственного жилья. По глупости подписал предварительный договор купли-продажи дома. Когда осознал, отказался заключить основной договор и противная (во всех смыслах) сторона пошла в суд. И шансы выиграть у них были. Но, нам повезло. Неверно сформулированные требования, судебная волокита и мое появление с вопросом — когда мой доверитель может переехать на ПМЖ к покупателю решили исход дела. От иска покупатель отказался. Но история еще не окончена. Поставим точку и я сделаю публикацию.

      0
      • 30 Июля 2016, 13:27 #

        Уважаемая Ольга Алексеевна, благодарю за интерес к плоду моей графомании. Желаю Вам удачи в отстаивании интересов своего доверителя и полного и окончательного разгрома противной стороны(gun).

        +1

    Да 30 30

    Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

    Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

    Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

    Рейтинг публикации: «Понуждение к заключению договора, или Возврат утраченного жилья» 5 звезд из 5 на основе 30 оценок.

    Похожие публикации

    Продвигаемые публикации