В жилищной сфере возникает масса возникновения различных ситуаций  в результате бракоразводного процесса, раздела наследства и т.п., когда квартира вынуждено делится  на доли (микродоли),  как правило,  неравнозначные.

В связи с конфликтными отношениями, непонимания сути долевой собственности у граждан возникают судебные споры по распоряжению, владению спорной квартирой.

Есть  много законных возможностей обойти право преимущественной продажи доли в квартире. Это продажа доли с публичных торгов, заключении соглашения об отступном, использование договора пожизненного содержания, чаще  используют такой вид сделки, как договор дарения доли».

С жилищной проблемой, связанной с  ранее подаренной микродоли спорной квартиры третьим лицам,  а также  регистрацией  посторонних лиц на спорной жилплощади обратилась ко мне гр-ка М.

Другими словами М. обратилась с  вопросом к адвокату  о возможности  принудительного выкупа доли и прекращения права владения третьих лиц.

Суть жилищной проблемы:

У гражданки М. умер муж, в наследство вступили М., двое детей, свекровь.Причем у гр-ки М со свекровью были  крайне неприязненные отношения. Свекровь, после вступления в наследство  и раздела наследственного имущества, в пику своей снохе, подарила  свою долю в размере 1/16  квартиры  третьему лицу.

В дальнейшем спорная доля была дважды передарена. В итоге, в квартире на формально законных основаниях в целях получения московской «прописки» были зарегистрированы поочередно как собственники-3 человека, которые никогда  не вселялись в спорную квартиру.

Таким образом на момент обращения гражданки М. за юридической помощью в спорной квартире 1/16 доли принадлежала третьему лицу и  3 человека(включая собственника доли) были зарегистрированы в спорной квартире.

После изучения обстоятельств дела и судебной практики по принудительному выкупе доли, в том числе  и  позиции Верховного суда РФ, изложенной в определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 46-КГ16-8( http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71363676/), было принято решение об обращении в суд за защитой нарушенных прав  с вероятным положительным результатом.

Мною было составлен иск о принудительном выкупе доли: о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета,  о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной,  прекращении права собственности ответчика на данную долю,  возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Обоснование иска о принудительном выкупе доли и прекращения права пользования:

  • Зарегистрированных по адресу Спорной квартиры ответчики никогда не вселялись, участие в оплате жилищно-коммунальных услуг не принимали.
  • наличия решения  мирового судьи согласно которого,  установлена невозможность выделить Ответчику(свекрови) в пользование долю в Спорном помещении, поскольку в случае удовлетворения исковых  требований будут нарушены интересы других участников общей долевой собственности.
  • отсутствие  соглашения о пользовании жилым помещением между сторонами.
  • отсутствие у Ответчиков  существенного интереса в использовании общего имущества
  • отсутствие у истцов другого жилья

Перед подачей иска  истцами был произведена оценка рыночной стоимости  спорной доли.

Рассмотрение дела в суде.

  Ответчики в суд не являлись. Истцами было заявлено об оказании помощи в истребовании информации у местного  ОМВД об отсутствии заявлений от ответчиков   о вселении в спорную квартиру.

Кроме того, Истцами на счет  депозита  Судебного департамента  была зачислена рыночная стоимость спорной доли.Суд в полном объеме удовлетворил исковые требования доверительницы.

Мотивы суда при удовлетворении иска о принудительном выкупе доли и прекращения права пользования:

  • Учел, что применение правила, изложенного в п.4 ст. 252 ГК РФ, возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли и только в случаях одновременного наличия всех условий, а именно незначительности доли, за которую выплачивается компенсация, невозможности выделить её в натуре, отсутствии у сособственника заинтересованности в использовании общего имущества.
  • поскольку в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит собственникам, соглашения о порядке пользования квартирой с собственниками ответчики не имеют, а собственники вправе использовать принадлежащее им жилое помещение по своему усмотрению, чему препятствуют ответчики, поскольку право пользования ответчика спорным жилым помещением подлежит прекращению, т.к. иное не установлено законом или договором между сторонами.
  • в соответствии с п. 4.3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г. Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 31.10.2006 г. № 859-ПП, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением-на основании вступившего в законную силу решения суда.
  • право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Заключительная часть:

В настоящее время растет количество «коммунальных» квартир, что противоречит духу гражданского оборота недвижимости, поскольку раздел квартиры на доли значительно снижает качество жизни граждан, ограничивает оборот рыночный недвижимости.

При это, например,  при разделе  автомобиля  не делят его на доли.Решают кому этот автомобиль нужнее, а другой стороне присуждают  компенсацию.

Поэтому изменение судебной практики на возможность принудительного выкупа не решает в полной мере данную проблему, однако  снижает остроту проблемы коммунального жилья.

В конце хочется добавить, что  Доверительнице еще  повезло в том, что спорная  доля не попала в руки циничных рейдеров, которые  с использованием  криминальных технологий,   могли бы  отобрать всю квартиру.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Решение суда3.9 MB

Автор публикации

Да 48 48

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, agtokarev, Климушкин Владислав, arbitra, Ротов Владимир, Клопов Олег, perebyakinav, Шилова Ольга, Лукьянов Дмитрий, Сибгатулин Марат, Гречанюк Василий, Савин Сергей, user56608, Шмелев Евгений
  • 22 Мая 2018, 04:05 #

    Уважаемый Олег Александрович, очень интересная и полезная практика! (Y)

    +7
  • 22 Мая 2018, 05:39 #

    Иван Николаевич, спасибо!

    +3
  • 22 Мая 2018, 09:40 #

    Уважаемый Олег Александрович, поздравляю с отличным результатом! (handshake)

    +4
  • 22 Мая 2018, 09:56 #

    Уважаемый Олег Александрович, спасибо! На мой взгляд, очень полезная и актуальная практика, проблема существует давно, годами обсуждаются проекты изменения ситуации по данной теме.
    Вся беда в том, что у людей нет денег на выкуп даже мизерной доли, сумма выкупа представляется потенциальному истцу слишком значительной, поэтому дела такие случаются не часто. Да и недоверие юристам тоже играет роль. Всё объяснишь человеку, как и где можно занять денег, как вернуть их, какие возможные действия впоследствии, а он в итоге стесняясь посетует: «так ведь и вам тоже нужно будет заплатить...  А если в иске суд откажет?» (smoke)

    +9
  • 22 Мая 2018, 13:28 #

    Уважаемый Олег Александрович, поздравляю с заслуженной победой! Пару месяцев назад ко мне приходила ответчик по подобному делу, показывала иск с приложениями. Позвонил знакомому риэлтору, он сказал, что такие квартиры стоят примерно так же, как и в отчете об оценке.
    Только вот там истец указала в иске, что располагает такой суммой, но на депозит ее не перечисляла. На заседания я не ходил, но ответчик обратила внимание суда на этот момент. Деньги ей перечислили, после чего иск был признан.

    +5
  • 22 Мая 2018, 18:16 #

    Уважаемый Олег Александрович, присоединяюсь к отзывам коллег и поздравляю Вас с непростой победой! На мой взгляд кроме Вашей тщательной подготовки к суду… не последнюю роль сыграл тот факт, что ответчик в суд не явиося. Ведь стоило ответчику появиться в суде с профессиональным представителем и подать встречный иск… и кто знает какое бы решение вынес суд!

    +3
  • 22 Мая 2018, 19:36 #

    Уважаемый Олег Александрович, не исключено, что результат мог быть иной. Но я был уверен в избранной позиции.

    +3
    • 23 Мая 2018, 11:10 #

      Уважаемый Олег Александрович, спасибо, что поделились опытом! Приятно видеть как Вам удалось успешно и красиво помочь доверителю!

      +2
    • 23 Мая 2018, 12:52 #

      Уважаемый Олег Александрович, действительно, подобная судебная практика, как говорится, «набирает обороты». Тем не менее позволю себе не согласиться с её законностью. Ваш пример как раз показывает, что подобные права на долю в праве собственности используются для приобретения «московской прописки». Надо помогать людям трудоустраиваться и находить хоть какое-то жильё, а не применять репрессивные меры лишая даже мизерной возможности иметь легальный статус, фактически превращая в бомжей. Это не Ваша проблема и не Вашей доверительницы, это проблема тех, кто сделал революцию и ликвидировал все странноприимные дома, которые содержались за счёт государства. Почему царь-батюшка изживал бродяжничество помогая людям, а современные как-бы цари решают, что можно гонять людей как стадо?

      И спасибо большое за практику!

      Вот только как-то царапнуло в резолютивной части фраза «обязать принять» ответчика деньги на депозите у нотариуса. Как такое вообще может быть принудительно исполнено? Может имелось ввиду «признать, что денежные средства на (таком-то) депозите у (такого-то) нотариуса принадлежат ответчику»?

      +3
    • 23 Мая 2018, 15:35 #

      Действительно хороший пример из практики. Раньше, нечестные дельцы просуживали решения, которыми право на долю за истцом признавалось, а с ответчика деньги просто взыскивались, что приводило к тому, что  истец собственником доли становился, деньги же ответчик не получал.

      +2
      • 23 Мая 2018, 17:25 #

        Уважаемый Николай Сергеевич, как Вы думаете, подходит ли в данном случае депозит нотариуса, поскольку ст. 327 ГК РФ устанавливает внесение сумм только во исполнение обязательства, но до рассмотрения такого дела в суде обязательство ещё не возникло?

        +3
        • 24 Мая 2018, 00:53 #

          Уважаемый Владислав Александрович, ВС руководяще рекомендует депозит суда. Но судьи, даже в Москве, благосклонны и к депозиту нотариуса.

          +3
        • 24 Мая 2018, 08:45 #

          Уважаемый Владислав Александрович, кроме депозитов нотариуса, буквально недавно, нотариусов наделили функциями эскроу — агентов, что дает широкие возможности для дополнительного получения гарантий по выполнению сторонами обязательств.

          +1
    • 24 Мая 2018, 08:01 #

      Уважаемый Олег Александрович, отличный результат. У меня было пару таких же исков. Мы, правда, не перечисляли деньги на депозит, а прилагали к иску выписку из банка о наличии достаточных средств для взыскания компенсации в пользу ответчика. И суд прекращал право ответчика на спорную долю, взыскивал с истца стоимость доли в пользу ответчика.
      Но встречал в судебной практике и отрицательные решения с выводами о невозможности принудительного лишения права.

      +6
      • 24 Мая 2018, 09:40 #

        Уважаемый Александр Гаврилович, спасибо за отзыв и комментарий.  Результат зависит от обстоятельств, правосознания судьи, от представленных доказательств истцом и др.

        +3
    • 24 Мая 2018, 16:08 #

      Уважаемый Олег Александрович, спасибо за ценную, а главное своевременную информацию.

      +2
    • 28 Мая 2018, 19:15 #

      Уважаемый Олег Александрович, коллега поздравляю вас! Отлично выполнили свою работу. У меня такое же дело сейчас начинается.

      +1
    • 25 Мая, 12:19 #

      Уважаемый Олег Александрович, приветствую! Вхожу в дело на стороне истцов. По завещанию нетрудоспособной (пенсионерка) тёте «упало» 2/8 в квартире как обязательная доля. В Вашем случае как оценщик определял стоимость доли? С учетом ликвидности доли или тупо рыночную стоимость поделил на части? Оценщикам звонил, у всех свое мнение. Большинство склоняется к тому что тупо делить стоимость на доли

      0

    Да 48 48

    Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

    Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

    Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

    Рейтинг публикации: «Принудительный выкуп доли в квартире с прекращением права пользования» 5 звезд из 5 на основе 48 оценок.

    Похожие публикации

    Продвигаемые публикации