Принудительный выкуп доли в квартире с прекращением права пользования

В жилищной сфере возникает масса возникновения различных ситуаций  в результате бракоразводного процесса, раздела наследства и т.п., когда квартира вынуждено делится  на доли (микродоли),  как правило,  неравнозначные.

В связи с конфликтными отношениями, непонимания сути долевой собственности у граждан возникают судебные споры по распоряжению, владению спорной квартирой.

Есть  много законных возможностей обойти право преимущественной продажи доли в квартире. Это продажа доли с публичных торгов, заключении соглашения об отступном, использование договора пожизненного содержания, чаще  используют такой вид сделки, как договор дарения доли».

С жилищной проблемой, связанной с  ранее подаренной микродоли спорной квартиры третьим лицам,  а также  регистрацией  посторонних лиц на спорной жилплощади обратилась ко мне гр-ка М.

Другими словами М. обратилась с  вопросом к адвокату  о возможности  принудительного выкупа доли и прекращения права владения третьих лиц.

Суть жилищной проблемы:

У гражданки М. умер муж, в наследство вступили М., двое детей, свекровь.Причем у гр-ки М со свекровью были  крайне неприязненные отношения. Свекровь, после вступления в наследство  и раздела наследственного имущества, в пику своей снохе, подарила  свою долю в размере 1/16  квартиры  третьему лицу.

В дальнейшем спорная доля была дважды передарена. В итоге, в квартире на формально законных основаниях в целях получения московской «прописки» были зарегистрированы поочередно как собственники-3 человека, которые никогда  не вселялись в спорную квартиру.

Таким образом на момент обращения гражданки М. за юридической помощью в спорной квартире 1/16 доли принадлежала третьему лицу и  3 человека(включая собственника доли) были зарегистрированы в спорной квартире.

После изучения обстоятельств дела и судебной практики по принудительному выкупе доли, в том числе  и  позиции Верховного суда РФ, изложенной в определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 46-КГ16-8( http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71363676/), было принято решение об обращении в суд за защитой нарушенных прав  с вероятным положительным результатом.

Мною было составлен иск о принудительном выкупе доли: о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета,  о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной,  прекращении права собственности ответчика на данную долю,  возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Обоснование иска о принудительном выкупе доли и прекращения права пользования:

• Зарегистрированных по адресу Спорной квартиры ответчики никогда не вселялись, участие в оплате жилищно-коммунальных услуг не принимали.
• наличия решения  мирового судьи согласно которого,  установлена невозможность выделить Ответчику(свекрови) в пользование долю в Спорном помещении, поскольку в случае удовлетворения исковых  требований будут нарушены интересы других участников общей долевой собственности.
• отсутствие  соглашения о пользовании жилым помещением между сторонами.
• отсутствие у Ответчиков  существенного интереса в использовании общего имущества
• отсутствие у истцов другого жилья

Перед подачей иска  истцами был произведена оценка рыночной стоимости  спорной доли.

Рассмотрение дела в суде.

  Ответчики в суд не являлись. Истцами было заявлено об оказании помощи в истребовании информации у местного  ОМВД об отсутствии заявлений от ответчиков   о вселении в спорную квартиру.

Кроме того, Истцами на счет  депозита  Судебного департамента  была зачислена рыночная стоимость спорной доли.Суд в полном объеме удовлетворил исковые требования доверительницы.

Мотивы суда при удовлетворении иска о принудительном выкупе доли и прекращения права пользования:

• Учел, что применение правила, изложенного в п.4 ст. 252 ГК РФ, возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли и только в случаях одновременного наличия всех условий, а именно незначительности доли, за которую выплачивается компенсация, невозможности выделить её в натуре, отсутствии у сособственника заинтересованности в использовании общего имущества.
• поскольку в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит собственникам, соглашения о порядке пользования квартирой с собственниками ответчики не имеют, а собственники вправе использовать принадлежащее им жилое помещение по своему усмотрению, чему препятствуют ответчики, поскольку право пользования ответчика спорным жилым помещением подлежит прекращению, т.к. иное не установлено законом или договором между сторонами.
• в соответствии с п. 4.3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г. Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 31.10.2006 г. № 859-ПП, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением-на основании вступившего в законную силу решения суда.
• право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Заключительная часть:

В настоящее время растет количество «коммунальных» квартир, что противоречит духу гражданского оборота недвижимости, поскольку раздел квартиры на доли значительно снижает качество жизни граждан, ограничивает оборот рыночный недвижимости.

При это, например,  при разделе  автомобиля  не делят его на доли.Решают кому этот автомобиль нужнее, а другой стороне присуждают  компенсацию.

Поэтому изменение судебной практики на возможность принудительного выкупа не решает в полной мере данную проблему, однако  снижает остроту проблемы коммунального жилья.

В конце хочется добавить, что  Доверительнице еще  повезло в том, что спорная  доля не попала в руки циничных рейдеров, которые  с использованием  криминальных технологий,   могли бы  отобрать всю квартиру.