Перевод прав и обязанностей покупателя

Я очень долго размышлял на тему поделиться этой историей или нет, но все же решил, что сообщество праворуба должно знать о таком интересном инструменте работы.

Ко мне обратились клиент по следующему вопросу. Им была куплен доля в праве собственности, а теперь другой сособственник обратился в суд, мотивируя это тем, что при продаже было нарушено его преимущественное право покупки.

Расставаться с указанной долей моему клиенту не хотелось.

Ознакомившись с исковым заявлением и документами, которые мне были представлены, я выяснил следующее.

Изначально квартира принадлежала в равных долях двум гражданам назовем их А и Б.

Гражданин А сначала сделал дарение на моего клиента, а потом продал оставшуюся долю в праве собственности на квартиру, тем самым Гражданином А не направлялось гражданину Б никакого уведомления с предложением купить указанную долю, в виду того, что сособственнику доли в праве собственности можно продавать свою долю, не извещая остальных.

Тем самым гражданин Б ссылался на

п. 1 ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

С учетом того, что я хорошо знал о сложившейся практике по данным делам, которая говорила о следующем, что дарение, а потом сразу продажа считается как злоупотребление со стороны продавца, и в данном случае права и обязанности покупателя переходят в нашем случае на гражданина Б.

Внимательно ознакомившись с делом, я обратил внимание, что истцом не были положены деньги на счет судебного департамента.

Это обязательное условие при переводе прав покупателя на истца, очень многие об этом забывают.

Это следует из очень давнего, но действующее Постановление Пленума Верховного суда от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»
 
П. 1.2.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

 Также есть Определение ВС РФ от 24 мая 2016 г. N 5-КГ16-66, в котором также указана обязанность истца положить на счет судебного департамента при подаче подобного иска.

Но об этом я решил сказать уже в прениях и не указывал в своем отзыве на исковое заявление.

Был еще один момент в исковом заявлении, это дата его подачи.

Исковое заявление было подано через 7 месяцев после заключения договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ  При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, в нашем случае усеченные сроки исковой давности, всего 3 месяца.

Правильная позиция со стороны истца, это говорить о том, что о договоре купли-продажи он узнал только недавно, и перед подачей запросить выписку из ЕГРН.

Так и было сделано истцом.

НО истец допустил оплошность, о которой и не подозревал.

Гражданин А рассказал истцу о проведенной сделке, но истец не поверил и запросил выписку из ЕГРН, потом был скандал, но истец не обратился в суд, а решил это сделать значительно позже.

Я попросил у суда сделать запрос в Росреестр о сведениях кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН, что стало полной неожиданностью для истца и его представителя.

Ответ пришел с очень плохими известиями для истца. В этом ответе было указано, кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН.

Там 2 раза присутствовала фамилия истца, один раз – именно в то время, когда произошла ссора (а это было за 5 месяцев до подачи искового заявления), а другой раз – перед подачей искового заявления в суд.

Сведения о том, кто когда запрашивал выписку из ЕГРН хранятся постоянно, и по запросу суда данную информацию можно запросить.

Поэтому призываю быть аккуратнее с заказом указанных выписок.

Таким образом моя позиция значительно усилилась. В прениях я еще добавил, что денежные средства на счет судебного департамента никто так и не положил, мало того пропущен срок исковой давности о чем было заявлено мной в ходе судебного заседания.

Как итог, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.