«Заплати налоги и спи спокойно, или операция «Ы» в моей интерпретации»

Расскажу вам, уважаемые коллеги и посетители сайта, небольшую историю, буду рада, если кто-то найдет для себя что-либо полезное.

Несколько лет назад я работала юристом у одного индивидуального предпринимателя. Бизнес у него большой и известен за пределами нашего региона. Обороты, надо полагать, тоже не мизерные.

Приобрел этот бизнесмен в строящемся Торгово-развлекательном комплексе площади для размещения в будущем магазина, в котором намеревался реализовывать товары народного потребления.

И вот, в назначенный час Торгово-развлекательный комплекс распахнул свои двери для восторженных покупателей. Но наш бизнесмен по каким-то причинам не захотел там открывать магазинчик, а сдал в аренду, принадлежащую ему на праве собственности торговую площадь. А потом и вовсе решил продать.

Здесь начинается самое интересное.

На стадии строительства было потрачено 19 млн.рублей, причем кредитных, а объект захотелось продать за 50 млн. рублей. И покупатели нашлись. Вот только одна незадача: объект в собственности был чуть больше года, следовательно, нужно заплатить налог с разницы в 31 млн. рублей. А этого делать ну никак не хотелось!

Думало руководство компании долго. Финансовый директор даже запрос сделала в очень известную аудиторскую фирму на предмет как избежать уплаты налогов от продажи недвижимости. И заплатила за консультацию 7 тысяч рублей. Ответ аудиторов предпринимателей никак не устраивал, платить все равно придется.

Я работала всего второй месяц в этой компании. Года за два до этого я ушла из банковской системы, в которой проработала пять лет. В памяти еще остались не забытыми навыки работы с банковскими операциями.

Руководитель вызвал меня к себе, где находились другие собственники, финансовый директор и потенциальный покупатель. Он хотел от меня услышать моё видение ситуации, и может мне удастся предложить иной вариант совершения сделки по продаже торговых площадей, чем те, о которых все знали, и которые не совсем устраивали собственников бизнеса.

Сходу я ничего ответить не смогла, сказала,  если что надумаю, то приду со своими предложениями.

В школе я очень любила геометрию, и по этому предмету у меня была пятерка с плюсом. Схемы мне нравились всегда, и тогда и сегодня, информацию в схемах я воспринимаю лучше. Разрешение любой ситуации стараюсь переложить на схему. Этот раз не стал исключением.

Подумав несколько дней, я пошла к директору и предложила свой вариант. На меня смотрели недоумевающе, вобщем как на идиотку, если честно. Но позже стали разбираться пошагово и согласились. Теперь уже финансовому директору не хотелось выглядеть по-идиотски. Она стала критиковать мой вариант, чтобы хоть как-то оправдать себя в глазах руководства.

Весь план был наивный до безобразия,  но подкупал простотой, и что самое главное, ни рубля не терялось на налогах. Текущие траты – сущие копейки по сравнению с сэкономленной суммой.
Конечно, риск был, но при слаженных и аккуратных действиях всё потенциально безопасно как для продавца, так и для покупателя.

Право собственности на торговые площади было оформлено не как на физическое лицо, а как на индивидуального предпринимателя. Был еще один момент: собственность была заложена в банке, где обслуживался предприниматель. Проще говоря, между банком и предпринимателем был оформлен договор ипотечного кредитования на покупку строящейся недвижимости. Без погашения кредита и снятия обременения речи о продаже быть не может.

Схему я разделила на части.

Первая часть предусматривала официальный договор купли-продажи недвижимости с переводом денежных средств в сумме 19 млн. рублей по договору на счет индивидуального предпринимателя. Конечно, все согласовывалось с банком. При поступлении денег банк списывал их по заявлению предпринимателя в счет полного погашения ссудной задолженности за кредит.Это почти 19 млн. рублей. Сумма кредита за год практически не уменьшилась, потому как львиную долю «съедали» банковские проценты. Банк выдает справку, что кредит полностью погашен. Обременение снимается. С этим этапом более-менее всё ясно. А как же с 31 млн. рублей оставшейся суммы?!

Параллельно вышеописанным событиям развивалась вторая часть Марлезонского балета.
В этом же банке предприниматель открыл обычный текущий счет как физическое лицо. Закон не запрещает переводить на этот счет деньги от других лиц. Напрямую покупатель недвижимости деньги зачислить не мог, будут вопросы. Но материальную помощь и займ могут оказывать родственники физического лица. Что мы и сделали. Покупатель с деньгами и брат предпринимателя, один из собственников бизнеса, вместе зашли в кассу банка, покупатель передал деньги, а родственник продавца расписку от имени продавца, что деньги получены. Эти самые деньги он переводом тут же отправляет на счет текущий счет предпринимателя, оформленный как на физ.лицо.Через несколько часов деньги пришли.

Надо заметить, что для подстраховки у покупателя был на руках договор купли-продажи недвижимости на всю сумму 50 млн. рублей. И продавцу-предпринимателю не интересно было, в случае его недобросовестности, что покупатель пойдет с этим договором куда надо. Репутация для него не пустой звук. Документы были подписаны с обеих сторон.

После получения 31 млн. рублей предприниматель счет закрыл за ненадобностью. Пока суть да дело подошло и время забирать зарегистрированный договор купли-продажи на сумму 19 млн. рублей из рег.палаты. Одним из условий договоренности был перевод неофициальной части в сумме 31 млн. рублей до дня выдачи документов в рег.палате, чтобы продавец смог в случае неладного отказаться от сделки.

Вы скажете: «Зачем так заморачиваться когда есть банковская ячейка, деньги можно положить туда и забрать их только после соблюдения всех условий, обозначенных продавцом и покупателем». Правильно, есть. Но у покупателя недвижимости было условие: движение денежных средств только через банковские счета.

После получения денежных средств в размере 31 млн. рублей предприниматель решил положить их на счет в другом банке, где был VIP-клиентом. Для этого ему пришлось проехать немного с чемоданом денег по городу. Он боялся нападения. И всё это время ему было не комфортно. Он мчался к банку на всех парах, звонил каждую минуту с воплями: «Алевтина! Ты договорилась, все пройдет по плану?»

К тому времени я уже договорилась со служащими банка, чтобы ему организовали охрану, кассира, машинку для счета денег, и чтобы вся операция «Ы» прошла в строго от и до обозначенное время.
К счастью для всех всё прошло как по маслу. И покупатель, и продавец были порядочны в своих намерениях. Предприниматель получил всё, что хотел. Избавился от ненужной ему недвижимости и остался с хорошей прибылью. Продавец на приобретенной недвижимости открыл магазин от федеральной торговой сети.

Ну, а мне… даже спасибо никто не сказал)) Но самое ценное в этой истории для меня – это опыт, и ощущение того, что выход есть, его только нужно найти.