Заниженная стоимость недвижимости как застраховать риски покупателя

Добрый день, уважаемые коллеги! 

Ни для кого не секрет, что в нашей стране до 80% всех сделок с недвижимостью происходит с занижением (или с завышением) её рыночной стоимости. 

Причина этому очень проста и понятна. К огромному сожалению, у подавляющего большинства граждан нашей страны сделка по приобретению недвижимости происходит только один раз в их жизни. По статистике чаще всего граждане продают имущество, полученное  по наследству, и на вырученные от продажи денежные средства приобретает себе иную недвижимость. 

Таким образом, желая избежать налогов от продажи недвижимого имущества  (т.к. отсутствует факт владения имуществом на протяжении 5 лет), граждане сознательно занижают в договорах купли-продажи его рыночную стоимость. 

Аналогичным образом выглядят ситуации при перепродаже квартир на первичном рынке жилья, когда Продавец при продаже квартиры настаивает на указании цены в договоре аналогичной той, за которую он приобрел этот объект недвижимости у Застройщика, например, еще на этапе “котлована”.

В этой статье я постараюсь осветить 3 распространенных способа, к которым прибегают Покупателинедвижимости для хеджирования (страхования) своих рисков, а также выскажу своё мнения о каждом из этих способов. Приступим...

1). Расписка, которую выдает Продавец Покупателю недвижимости (при заключении договора и подачи его на государственную регистрацию), в которой указана  действительная стоимость продаваемого недвижимого имущества. В большинстве случаев Продавец настаивает на необходимости вернуть ему указанную расписку после государственной регистрации перехода на Покупателя права собственности на объект недвижимости. 

По мнению большинства агентов по недвижимости, в случае признания судом договора купли-продажи недвижимости недействительным, расписка позволяет Покупателю получить с Продавца разницу между ценой, указанной в договоре, и фактической стоимостью объекта недвижимости. Я бы не был так уверен в судебной перспективе по этому вопросу и обращаю внимание на следующее: 

— единственная статья ГК РФ, в которой хоть как-то упоминается слово “расписка” — это п. 2  ст. 808. Но речь там идет о подтверждении Кредитором факта займа (т.е. передачи определенной денежной суммы или определенного количества вещей), но не как о договоре купли-продажи недвижимого имущества, который, между прочим, еще и подлежит государственной регистрации.

Таким образом, я не считаю, что “расписка” является надлежащим способом защиты  интересов Покупателяпри занижении в договоре стоимости  недвижимости. 

Еще большей загадкой для меня остаются случаи, когда расписка возвращается Продавцу после государственной регистрации, т.к. в этом случае у Покупателя не остается ни одного документа, подтверждающего передачу денежных средств в большем размере, чем указано в договоре. Очевидны и другие  риски и они следующие:

Примечание.Дальше я буду описывать ситуации, которые, конечно, в подавляющем большинстве случаев никогда не случатся и всё будет прекрасно. Однако при расчетах рисков я всегда должен исходить из классического закона Мерфи  (англ. Murphy's law):“Всё, что может пойти не так, пойдёт не так.” (англ. Anything that can go wrong will go wrong).

В случае “Банкротства” Продавца в течение 3-х лет после совершения сделки для арбитражного управляющего открывается следующая картина. Банкрот имел в собственности недвижимость, кадастровая стоимость которой составляет (для примера) 2 000 000 рублей, рыночная стоимость этой недвижимости (а поверьте управляющему она известна) составляет 3 000 000 рублей, но продал ее банкрот за 1 000 000 рублей, т.е. ровно за те же деньги, за которые он приобрел эту недвижимость за два года да этого.

В этом случае управляющий с большой вероятностью будет пытаться оспорить эту сделку и вернуть это имущество в конкурсную массу. Если это случится, последствия для Покупателя крайне печальны: недвижимость у него изымается, деньги ему не возвращают (т.к. у банкрота денег нет, поэтому он и банкрот), и Покупатель становится стороной дела о банкротстве с крайне сомнительными перспективами. 

Аналогичным образом выглядит ситуация в случае смерти Продавца. Существует мнение, что до ⅔ от всех сделок умершего (за последний год) оспариваются в суде его наследниками по мотивам “мнимости” или “недействительности”. 

2).  Дополнительное соглашение,в котором Продавец и Покупатель фиксируют действительную стоимость продаваемого недвижимого имущества. С одной стороны данный способ хеджирования (страхования рисков) очень схож с вышеописанной распиской, но на мой взгляд он все же имеет ряд отличий, которые не так очевидны на первый взгляд. 

Итак, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Согласно п. 3. ст. 433 ГК РФ, Договор, подлежащий государственной регистрации, считается (для 3-х лиц) заключенным с момента его регистрации. 

Следовательно, любые дополнительные соглашения должны быть заключены в той же форме, что и основной договор. Т.е. дополнительное соглашение, о котором мы ведем речь, до момента его государственной регистрации для всех третьих лиц (в т.ч. регистрационных, налоговых, правоохранительных органов) является незаключенным. Но это не говорит о том, что Покупатель не может его зарегистрировать. Да, понятно, что только с согласия Продавца, и понятно, что если Продавец отказывается, то только в суде (по аналогии с исками о понуждением Продавца заключить основной договор, в соответствии с условиями предварительного Договора). 

Что я хочу этим сказать: в случае с дополнительным соглашением к договору у Покупателя есть хотя бы  понятный порядок судебных действий при необходимости доказывания разницы между ценой в договоре и реально уплаченной Продавцу стоимостью недвижимости. Деталей, в которых как известно кроется дьявол, понятно будет масса. Например, никогда не заключайте  доп. соглашение с той же датой, что и основной договор, т.к. придется доказывать, что соглашение было заключено позже, чем сам договор. Или не забывайте указывать в тексте соглашения, что оно подлежит государственной регистрации и т.д. 

Защитит ли дополнительное соглашение, в котором Продавец и Покупатель фиксируют действительную стоимость продаваемого недвижимого имущества от возможного банкротства Продавца или от претензий со стороны 3-х лиц признать недействительной сделку по передаче недвижимости — конечно, же нет. 

Получается, что Дополнительное соглашение для целей хеджирования всех рисков Покупателя не подходит — да, это именно так.

3). Внесение в договор купли-продажи недвижимости штрафных санкций за расторжение договора по вине Продавца.Данный способ хеджирования рисков Покупателя становится все более распространенным и выглядит вот так:

— Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Квартиры, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Квартиры у Покупателя, Продавец обязуется  выплатить   Покупателю компенсацию в размере… (указывается действительная стоимость продаваемого недвижимого имущества).

На первый взгляд все хорошо, Продавец и Покупатель фиксируют реальную стоимость имущества в договоре, при этом, никакая ИФНС не сможет предъявить Продавцу налоговые претензии. 

Но нам мой взгляд неочевидные риски для Покупателя подобная формулировка в договоре все же содержит.  По сути подобный пункт договора с точки зрения действующего гражданского законодательства — это ни что иное как  неустойка, определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1. ст. 330 ГК РФ). 

Следовательно, данную меру ответственности (а неустойка это именно мера ответственности), в случае судебного разбирательства, Продавец может просить суд уменьшить, применив ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) со всей ее негативной судебной практикой. 

Т.е. по сути разницу между реальной стоимостью недвижимого имущества и ценой. указанной в договоре (прописанной Сторонами в вышеназванным способом), суд может уменьшить в 5 или 10 раз, просто указав, что подобная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и оспорить это Покупателю в дальнейшем окажется не так просто.

Что можно с этим сделать? Я предлагаю изменять вышеназванную  формулировку, в результате чего меняется суть написанного, а именно данный пункт договора перестает быть мерой ответственности Продавца, которую суд может уменьшить по своему усмотрению. Примерно это может выглядеть так:

Стороны, руководствуясь ст. 421 ГК РФ (Свобода договора), пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателюоб изъятии Квартиры,по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Квартирыу Покупателя, Продавецобязуется  предоставить Покупателюденежные средства для самостоятельного приобретения Квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы. Стороны согласовали, что в случае наступления событий, указанных в настоящем пункте, сумма компенсации, выплачиваемая Продавцом Покупателю(для самостоятельного приобретения Квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья...) в любом случае не может быть менее чем …. (указывается реальная сумма сделки) рублей.

Теперь встает вопрос, позволит ли вышеназванный пункт договора защитить права Покупателя при исках 3-х лиц и/или банкротстве Продавца. Нет, этот пункт договора, как и какой-либо другой никоим образом не сможет помочь  Покупателю. 

Так как же тогда Покупателю застраховать свои риски при заниженной стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре?  Правильно! Никак! 

Волшебной фразы или одного документа, защищающего Продавца от всех  рисков, таких как банкротство Продавца, предъявления претензий 3-ми лицами, обжалование действий наследниками, не существует.

Если Вам все же необходимо приобрести квартиру по заниженной стоимости и точно гарантировать ее сохранность, Вам необходимо совершить не одно, а несколько действий для ее защиты. 

Например, “правильно” обременив эту недвижимость. Но это уже совсем другая история. Удачи.