Что движет недвижимость Германии Часть 47. Чтоб объектом управлять - нужно очень много знать.

В данной серии публикаций «Что движет недвижимость Германии» читателю уже предлагались материалы, которые разъясняют зарубежному владельцу объектов недвижимости в Германии нормативный статус и требования к квалификации тех или иных участников процесса владения и управления объектом.

Вот лишь некоторые ссылки, из которых можно почерпнуть полезную информацию о том, кто такой маклер или управляющий и какова их практическая роль для российского владельца немецкой недвижимости:
— Кто такой управленец недвижимостью
— О том, кто такой маклер недвижимости
— Что может и должен маклер
— Зачем Вам маклер

К написанию сегодняшнего материала, который дополнит правильное представление об управленце меня побудило одно недавнее решение судебных инстанций Германии в сфере управления объектом недвижимости, а так же ряд недавних вопросов от российских граждан, которые изъявили желание приобрести недвижимость в Германии и некоторые из них уже попали в «критическую ситуацию».

И так, любая покупка квартиры, дома или коммерческого объекта в Германии начинается с привлечения посредника, который имеет много разных имён: маклер, дилер, брокер или риелтор и, разумеется, рекламирует свои услуги для русскоязычных ищущих на их, на русском языке. Это понятно, логично и не вызывает никаких нареканий.

Казалось бы, покупатель, который всё таки воспользовался услугами таких посредников и остался доволен предложенным ему и даже купленным объектом может быть спокоен в том, что нашел себе «надёжного партнёра».
Последний же и разъяснит ему любую мелочь, и поможет в решении всех вопросов относительно «покупки», и перевод с немецкого сделает, и адресок подскажет, и сориентироваться в «чужом менталитете» поможет. В общем, что называется «подсадили» покупателя на полный контроль...

Многие иностранные покупатели недвижимости в Германии руководствуются народной мудростью: «От добра добра не ищут» и продолжают видеть в таком посреднике то, что в народе называют «И швец, и жнец и на дуде игрец».

Обычный посредник, который всего лишь помогает найти и посмотреть объект, представляет как собственноручно отретушированные картинки, так и услужливо свозив «клиента» на объект и гордо открыв ему двери «чужими» ключами, вдруг, спустя время, оказавается ни кем иным, как управлющим данным объектом.

Любой нормальный иностранный покупатель-обыватель логично спросит: «И что же тут плохого, кто как не управляющий лучше всего знает свой объект, доверенный ему в управление предыдущим собственником...»

В этом как раз и кроется вся суть проблемы.

Знания об объекте и умения его представить, навыки и уловки, которые нужны для его продажи — это одни знания, знания посрдника, задача которого побыстрее «толкнуть» товар, представив его в наилучшем свете. Это знания и умения торговца, рекламщика, пиарщика, зазывала, слуги и помошника в вопросах «показать и завернуть покупку» и «положить её в пакетик». Этим он зарабатывает, это его и хлеб, и масло.

Работа управленца же связана совсем с другой материей, которая относится к знаниям из области прав и обязанностей собственников, всего сообщества, ведомств и органов контроля налогового, строительноно и правового сектора в сфере недвижимости.

Законодатель Германии не зря закрепил требования к управляющему в целом ряде норм. Так, в §§ 21, 23, 24, 25, 27 WEG заложены права и обязанности управленца, а в других нормах этого закона устанавливаются правила и порядок отношений между владельцами, управленцем и другими органами совместного владения многоквартирной недвижимости.

При этом, Закон (WEG) т.е. о владении долей в многоквартирном объекте, нигде не говорит о посреднике и его роли при покупке объекта, т.е. деятельность посредников регулируется совсем другими нормами сертификации данного вида предпринимательства по торговле «товаром с недвижимыми свойствами».

Вот случай от 2017 года, который поможет покупателю понять кто есть кто и определить, кто в «магазине недвижимости» директор, кто продавец, а кто подсобный работник.

Управляющий объектом одного сообщества владельцев, как обычно, как то ему предписывается законом и в рамках выполнения своих обязанностей согласно WEG, составил годовой расчёт по объекту недвижимости. На ежегодном собрании собственников (которое он так же и созывает согласно целого ряда норм) он представил свои расчёты и собственники утвердили т.н. экономический план объекта (что так же составляется управляющим).

Но некоторые владельцы отдельных квартир не согласились с правильностью расчётов относительно распределения расходов за отопление объекта и в судебном порядке оспорили решения всего собрания в части расчётов, сделанных управляющим.

Дело здесь не в подробностях расчётов и не в конкретных результатах отчёта управляющего (которые опускаются), а в сути решения суда в этом деле.

Владельцы, несогласные с расчётом, который утвердило большенство на собрании собственииков подали иск против управляющего по возмещению ущерба в размере около 13 тысяч евро. Суть иска сводился к тому, что управляющий в своих расчётах не учёл решение высшей инстанции (Верховного Суда), при применении котрого в результате расчёта, сообщество должно было «остаться в прибыли» относительно распределения расходов отопления.

В суде вопрос стал ребром: должен ли управляющий учитывать все решения верховных инстанций для эффективного управления объектом и осуществления своих экономических расчётов?
Если не должен — иск необоснован, если должен — управляющий осуществил управление и выполнение своих обязанностей в части расчётов не надлежащим образом и должен возместить ущерб.

Суд постановил, что "...эффективное управление объектом и надлежащее выполнение своих обязанностей, включая соответствие расчётов последним решения верховных инстанций — прямая обязанность управляющего. Незнание тех или иных решений верховных инстанций, которые напрямую влияют на финансовое состояние объекта — является недостаточным исполнением своих обязанностей и ответственность за последствия ложится на управляющего..." (см. решение от 19.06.17, AG Wedding, ном акт. 22a C 63/17).

Не сложно догадаться, что незнание управляющего во-первых нанесло сообществу собственников ущерб, во-вторых ввело в заблуждение ту часть собственников, которая проголосовала за неверные расчёты и наконец, стоило управляющему существенную сумму по решению в данном иске, который разрешился в пользу собственников.

В завершении читателю и потенциальному покупателю следует поставить вопрос: как вы думаете, посредник-продавец, маклер, брокер, риелтор, который почти круглосуточно занимается картинками объекта, рекламой и саморекламой, своей ослепительной улыбкой заказчику и услужливым «прогибом» при посещении объекта — будет и может ли он знать все последние решения высших инстанций, для выполнения своих обязанностей по эффективному управлению Вашим объектом, включая правильные расчёты?

Иными словами: может ли посредник-продавец, даже если это компания из нескольких человек, быть одновременно и квалифицированным управленцем?

И уж совсем для наглядности, представьте себе картину: стоит на рынке продавец автомобиля и зазывает народ подходить и покупать. На вопрос покупателя «а это Ваша машина?» — продавец отвечает: «Конечно, я же директор атомобильного завода, я тебе ещё и запчасти в нагрузку дам, и бензином заправлю, и помою, и шофёром у тебя буду… покупай!».

Ну как, купите? А ведь недвижимость по такой схеме покупают и управление доверяют.

О том, какие хитрости управления объектом может знать только юрист, владеющий правовой информацией и решениями судебных инстанций, но очень вряд ли может знать инженер, маклер или PR-менеджер в роли управляющего — в следующих публикациях серии «что движет недвижимость Германии».

____________________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, + 49-511-1613948 — о немецком праве на русском.