О чём узнал из документов покупатель апартаментов. Отрывки вопросов и ответов в Германии. Часть 76.

Вопрос.
Возможно ли получить Вашу консультацию относительно договора покупки недвижимости в Германии?  Я оплатила аванс за услуги маклера. Сумма досточно большая (для меня). Маклер предоставил массу документов, в том числе из суда, в которых нужно разобраться. Соответственно, сейчас мне предстоит вернуть эти деньги. Когда с маклером обсуждалась сумма гонорара нотариуса, мне была обозначено  400-450. Но, насколько я знаю гонорар составляет 1,5% — 2% от суммы объекта. Объект на удивление выгодный, не дорогой.  

Ответ.
1. О маклере.
Успех возврата аванса может зависить только 
— от условий на которых он осуществлён,
— от обоснованности Вашего отказа от дальнейших услуг маклера,
— от содержания договора с маклером и невыполнения им своих обязательств.
 
Приблизительные и неверные рассчёты по предстоящим для Вас расходам нртариуса — не являются ни договорным обязательством маклера, ни причиной плохого качества его услуг (обычно).  При этом нельзя путать обоснование отказа от сделки (это содержание документов по объекту) и обоснование отказа от услуг маклера (это оговорённое качество его услуг). Это разные вещи.
 
Величина счёта нотариуса:
— зависит от его фактически выполненных действий,
— рассчитывается индивидуально в каждой отдельной ситуации и
— согласно положениям KostO.
 
Примеры и их «правильность» проверить невозможно, т.к. в примере даются «чужие» индивидуальные ситуации, а что будет осуществлять нотариус на встрече в Вашем случае - предвидеть или заранее ему предписать сложно, поэтому и их содержание т.е. величина счёта неизвестна, а может быть лишь приблизительной.
 
2.  Относительно объекта и документов.
 
Основной причиной, по которой рекомендовано воздержаться от приобретения объекта является тот факт, что этот объект недвижимости относится к предмету ещё незаконченного судебного процесса (с номером актов ХХ K ХХХ/11) о принудительном изъятия имущественной ценности у должника (Zwangsvollstreckung).
 
Это видно из предоставленного Вам заключения суда (Beschluss ХХ.ХХ.2011) о завершении / приостановлении такого принудительного изъятия имущественной ценности (Zwangsvollstreckung) согласно § 775 ff ZPO § 30, 31 ZVG т.е. по согласию кредитора.
 
Хотя процессуальные судебные документы по объекту  должны предоставляться  отдельно и на них нужно обращать особое внимание потенциального покупателя, тем более если процесс ещё незавершен, этот главный и многозначимый документ находится на стр. ХХ, ХХ файла, относящегося к  выдержкам из регистра недвижимости. Сделано ли это умышленно – судить не берусь.
 
Покупатель же должен как можно подробнее знать суть,  ход и перспективы такого процесса, относительно предмета его покупки.
Из этого заключения суда (которое является лишь «верхушкой айсберга») видна предыстория и участники судебного процесса изъятия, а так же их прогнозируемые действия в будущем, с одной стороны.  С другой стороны, не имея всех актов о ходе процесса можно лишь догадываться
— о требованиях истца (Deutsche Bank),
— причинах его согласия на преостановление процесса изъятия
— и вообще о правовой ситуации вокруг объекта по всего одной копии решия суда приложенной к регистрационным кадастровым бумагам .
 
Так, из этого заключения суда необходимо особо остановиться на упомянутых в нём положениях  § 30, 31 ZVG (Закона о процессе судебных изъятий).
Согласно  § 31 ZVG кредитор, т.е. истец и инициатор изъятия может в течение 6 месяцев после принятия судом решения о преостановлении изъятия (в нашем случае это ХХ.ХХ.11) возобновить свои судебные действия по преследованию прав на изъятие путём простого заявления в суд о продолжении процесса.
 
Поскольку Вам (и нам) неизвестны
— ни предыдущие,
— ни последующие действия ни истца, ни должника,
— ни судебных инстанций за период с ХХ.ХХ.2011 по ХХ.ХХ.11 и по сегодня, а так же неизвестно содержание решения  суда, исполнением которого и является процесс изъятия – объект считается предметом судебных разбирательств и как таковой отностится к высшей степени рискованной инвестиции для покуателя.
 
3. О договоре купли продажи, предложенном маклером:
 
Сочетение вышеуказанного в п.1 и 2 с положениями предложенного Вам договора о купле-продаже, которые:
— максимально отвечают интересам продавца и
— содержат лишь  минимальный набор статей в интересах покупателя,
необходима особая осторожность при продолжении такой сделки.

Одной из возможностей может стать предложение маклеру участие Вашего адвоката в самой сделке и предварительный запрос и изучение судебных документов по объекту. Кроме того, спешка в данном деле – Ваш риск, так как срок возможной реализации прав кредитора ещё не истёк и неизвестна масса факторов, влияющих на ход судебного дела.