О том, как супруги при разводе, вспомнили о фабрике и о заводе. Отрывки вопросов и ответов в Германии. Часть 12.

Молоток. Этот инструмент важен не только для строительства и созидания, но и для разрушения, разделения и вынесения решения. Этим инструментом пользуются как строители, например дома, так и устроители, например аукциона. Аукцион же, как известно, является местом распределения, продажи, передачи собственности, и иногда местом раздела того, что когда-то, кем-то строилось и теперь, что называется «идёт с молотка».

Именно о таком применении этого инструмента, да ещё в неожиданной для многих сфере права, в семейном праве и пойдёт речь в данной статье.

Независимо от вопросов семейного права при разводе и при наличии недвижимого имущества, которое принадлежит обоим супругам, каждый из них может требовать т.н. «упразднения совместного права собственности на объект» (Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft).

Реализация такого права может осуществляться в нескольких видах:

1. один супруг приобретает часть собственности другого супруга, становясь при этом единственным собственником объекта,
2. объект продаётся третьему и выручка делится согласно долям собственности супругов,
3. в случае нежелания одного и супругов продать объект для раздела выручки, супруг может «пустить объект с молотка», т.е. инициировать аукционную продажу объекта.

Именно этот третий вариант, который обычно является конфликтным и предусматривает использование норм отдельного «Закона об аукционной распродаже и управляющем распродажей» (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, ZVG). Нормы этого закона, разумеется, известны лишь малой доле тех супругов, которые оказались в вышеуказанной конфликтной ситуации.

В работе с моими доверителями, часто требуются разъяснения норм этого закона, его применения и значения для семейного права при разводе. Основными и часто повторяющимися вопросами можно назвать те, которые относятся к правам и обязанностям как самих сторон «вынужденного аукциона», так и к процессуальной стороне его проведения, о роли и функциях судебной инстанции, работников суда и экспертов.

Из этой сложной «процессуальной картины» продемонстрирую лишь некоторые «лёгкие штрихи молотка», о которых следует знать всем интересующимся, сочувствующим и участвующим.

1. Когда говорят об аукционных торгах относительно недвижимости, то скорее всего имеют ввиду продажу за долги изъятого, конфискованного или банкротного недвижимого имущества в виде исполнения судебных решений, результатом которых является продажа для удовлетворения кредитора. Это т.н. «Исполнительная распродажа за долги» (Vollstreckungsversteigerung).

В отличие от «исполнительной распродажи», в которой продажа осуществляется в интересах кредитора владельца-должника, т.н. «Распродажа для раздела» (Teilungsversteigerung) имеет целью продажи объекта для разделения прав владения, если объект принадлежит нескольким лицам или для удовлетворения прав собственности в виде денежного эквивалента.

Самые типичные примеры, это продажа из-за развода супругов, продажа при разделе наследства между сообществом наследников.
Обычно в таких случаях один из владельцев сам является продавцом или сам же может участвовать в торгах.

2. После того, как один супруг не захотел продавать объект, а другой инициировал распродажу, первый может принять решение участвовать в таких торгах, для «вынужденной покупки». Приняв такое решение выкупить и поучаствовать, супруг должен знать о том, что прежде всего судом будет определяться т.н. рыночная стоимость объекта. Для этого законом предусмотрено привлечение эксперта.

В процессе определения рыночной стоимости объекта, суд перед началом аукциона заказывает экспертизу, которая содержит независимое мнение специалиста (архитектора, строй-инженера) и сопровождается документацией о техническом состоянии объекта, его недостатках и даже иногда с расчётами необходимых инвестиций для приведения объекта в надлежащий вид. Содержание этой «оценочной экспертизы» по объекту (Wertgutachten) всегда является важным документом для любого, кто заявляет о себе как об участнике.

3. Сам процесс начала аукциона предполагает согласно ZVG взаимодействие судебного регистра недвижимости (Grundbuchamt) и судебной инстанции, которая распорядилась о проведении аукциона (Vollstreckungsgericht).

Так, в § 19 ZVG предусмотрено, что сразу после принятия решения судом о проведении аукциона, суд обращается в регистр недвижимости и в поземельную книгу делается запись (Versteigerungsvermerk) об этом распоряжении, после чего заверенная копия выписки из поземельной книги с такой записью передаётся в суд. Поэтому наивно полагать, что после такого занесения в поземельную книгу, тот или иной супруг может как либо распорядиться своей долей на данный объект например обременить, заложить и т.д.

4. Более сложно обстоит дело с коммерческой недвижимостью, будь то совместный «магазинчик», будь то производственная площадь.

Поскольку причиной продаж является всего лишь «удовлетворение» совладельца из продажи объекта, а не «удовлетворение» кредитора, то все «обременения» объекта или права третьих кредиторов (напр. занесённые в поземельную книгу обременения, установленное совместно оборудование, закупленные материалы и сырьё, обязательства по заработной плате сотрудникам и и.д.) могут сохраняться и переходить к новому собственнику. Поэтому участвуя в аукционе следует в первую очередь помнить о приобретаемых так же долгах и обязательствах перед третьими.

5. Пройдя процесс аукциона и получив в результате наивысшего предложения т.н. «присуждение» (Zuschlag), участник аукциона становится лишь фигурантом решения суда о присуждении (Zuschlagsbeschluss), которое выносится судом, как любое другое решение, но совсем ещё не собственником, как считают многие.

Даже после «присуждения» покупателю не следует сразу же считать себя полноценным собственником, так как существует процессуальный инструмент «обжалования присуждения» (Zuschlagsbeschwerde). Урегулирован он в ZVG в разделе VII. «Beschwerde» (§§ 95 – 104 ZVG).

В течение двух недель любой участник может заявить о таком обжаловании решения о присуждении собственности покупателю на торгах. Таким инструментом разумеется пользуются опытные представители должника, третьего или иного участника аукциона.

Основания для таких обжалований могут находиться в процессуальных ошибках инстанции или кредитора на различных этапах процесса. Поэтому следует учитывать эти инструменты как дополнительные риски в процессе приобретения «своей доли» и выкупа ранее совместного объекта..

6. Согласно § 93 ZVG, фигурант решения суда о присуждении собственности в результате проведения аукциона имеет прямое право требовать от любого владельца объекта (напр. арендатора жилых помещений или коммерческих площадей) на участке или в квартире освободить объект. Это называется «иметь судебно титулированное право требования» из которого можно «требовать реализации или удовлетворения».

Если напр. квартира заселена арендатором, то новый собственник имеет право внеочередного расторжения договора в зависимости от условий конкретного договора аренды и согласно процедуре и срокам, которые регулируются общими положениями в разделе арендного права. Для досрочного расторжения, в любом случае следует иметь наличие особого обоснования напр. т.н. «собственное пользование».

Предложенные данной публикацией 6 пунктов этой темы лишь малая часть всей «картины молотком», которая состоит из более чем 20 пунктов, возможно потребующих своего места в последующих публикациях моей серии «О том как...».

При разделе собственности следует знать так же о многих других нормах законов семейного, корпоративного, хозяйственного и налогового права, о регуляторных положениях и правилах, что разумеется определяется в каждом конкретном случае, где и инструментарий может быть разным.
Вот такая «картина о молотке»...
__________________________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.