Найти юриста / адвоката / эксперта
(V.Haupt & Partner — поддержка Вашей недвижимости в Германии)
Вопрос (Бухгалтерам и управленцам недвижимости посвящается)
Как обычно я составлял годовой рассчёт коммунальных услуг для владельца объекта, которым я управляю. Один жилец дал показания счётчика воды… в котором не было запятой.
Я подумал, что он забыл поставить запятую, и взглянув на его годовой расход в предыдущие годы, определил расход в 369 кубометров, поставив в данном числе запятую и использовав это для годового рассчёта.
Оказалось, из письма жильца владельцу, что жилец отсутствовал 9 месяцев в году и его расход был 36,9 кубометров воды.
Он отказался от доплаты по счёту владельцу, которому коммунальное предприятие теперь выставляет претензии.
Что мне делать, мои рассчёты основаны на данных счётчика от жильца и я прав, считая, что никому не должен ничего доказывать или узнавать, ведь виноват тот, кто дал неправильные данные.
Всю переписку прилагаю. Что Вы посоветуете?
С уважением Баумбах.
Ответ
Ваши действия с постановкой запятой рассматриваются с различных точек зрения участников правовых отношений, в которых их 4, а именно
1) Владелец объекта,
2) Сьёмщик жилья,
3) Поставщик воды,
4) Управленец объектом (т.е. Вы)
Владелец основывая свои платёжные претении к съёмщику, пользуется Вашими рассчётами исходя из того, что они правильны и отображают реально израсходованные ресурсы объекта.
Опротестовывая такое платёжное требование съёмщик должен доказать неправильность Ваших рассчётов.
Хотя правовые отношения существуют между сторонами 1) и 2) – договор аренды, 1) и 4) Владелец и управленец – договор управления и 1) и 3) Владелец и Поставщик – договор снабжения собственности ресурсом, взаимодействие этих сторон между собой вне договорных отношений представляют собой т.н. «обязанность содействия в пользу третих».
Исходя их этой договорной обязанности Вы 4) (Управленец) хоть и не состоите в правовых отношениях со съёмщиком 2), но обязаны (по условиям договора управления 1-4) заботится о наличии всех обоснований претензии Владельца к съёмщику. То есть осуществлять все действия, которые беспрепятственно способствуют отношению 1) – 2) так как за это Вы получаете оплату в отношениях 1) – 4).
Итак, полученные Вами от съёмщика данные счётчика (как Вы заявили) недостаточны для рассчёта и требуют уточнения (иначе Вы бы не ставили запятую). От «уточнения» или «приблизительного значения» зависит качество выполнения Вами договора с владельцем и точность его рассчётов как со стороной 2) так и со стороной 3).
Не уточнив данные (куда ставить запятую) Вы хоть и произвели «правильный» рассчёт, но определили изначальную «неправильность» и необоснованность рассчётов других сторон: Владельца со снабженцем и съёмщиком. То есть своими действиями или «бездействием» Вы осложнили правовые взаимоотношения других 3 сторон.
В результате Владелец НЕ может требовать от съёмщика доплату (так как требование основано на «не том» потреблении) и Снабженец НЕ может требовать от Владельца оплату того, что «не израсходовано» в течении года, хотя в отчётности Снабженца фигурируют данные Вами кубометры.
Не говоря о том, что Снабженцу придётся пересчитывать оплаты поставки воды Владельцу, а Владельцу придётся пересчитывать рассчёты со Съёмщиком, Вам придётся нести все расходы дополнительных затрат на такие пересчёты сторон 1) и 3) и даже расходы стороны 2), если окажется, что ей (съёмщику) нужно будет прибегнуть к помощи адвоката для обоснования отказа от доплаты. Основа тому у всех одна: не соблюдение договорной обязанности содействия в пользу третих (как описано выше) на основе договора управления объектом.
Для минимизации Ваших расходов на «исправление» ошибки предлагаю Вам обратиться к сторонам 1), 2) и 3) с предложением оставить «неправильные» кубометры «неизрасходованной воды» как есть, и предложить взаимозачёт разницы… кубометров в счёт будущих поставок и расходования.
Таким образом сторона 2) уменьшит месячную плату за воду стороне 1). Сторона 3) продолжит поставку по «уже оплаченному» ресурсу стороне 1), которая вынуждена будет за Ваш счёт выплатить стороне 2) в следущем году «сэкономленное» потребление и снизить месячную плату.
В этом случае Вы уменьшите число Ваших судебных противников и риск взыскания расходов 3 сторон до всего одной стороны (Владелец) и сможете оговорить компенсации ей (владельцу) расходов в виде напр. «отказа от оплаты за управление объектом» на сумму .....
Будьте внимательны к запятым и показаниям счётчиков они на многое влияют!
Вопрос (Бухгалтерам и управленцам недвижимости посвящается)
Как обычно я составлял годовой рассчёт коммунальных услуг для владельца объекта, которым я управляю. Один жилец дал показания счётчика воды… в котором не было запятой.
Я подумал, что он забыл поставить запятую, и взглянув на его годовой расход в предыдущие годы, определил расход в 369 кубометров, поставив в данном числе запятую и использовав это для годового рассчёта.
Оказалось, из письма жильца владельцу, что жилец отсутствовал 9 месяцев в году и его расход был 36,9 кубометров воды.
Он отказался от доплаты по счёту владельцу, которому коммунальное предприятие теперь выставляет претензии.
Что мне делать, мои рассчёты основаны на данных счётчика от жильца и я прав, считая, что никому не должен ничего доказывать или узнавать, ведь виноват тот, кто дал неправильные данные.
Всю переписку прилагаю. Что Вы посоветуете?
С уважением Баумбах.
Ответ
Ваши действия с постановкой запятой рассматриваются с различных точек зрения участников правовых отношений, в которых их 4, а именно
1) Владелец объекта,
2) Сьёмщик жилья,
3) Поставщик воды,
4) Управленец объектом (т.е. Вы)
Владелец основывая свои платёжные претении к съёмщику, пользуется Вашими рассчётами исходя из того, что они правильны и отображают реально израсходованные ресурсы объекта.
Опротестовывая такое платёжное требование съёмщик должен доказать неправильность Ваших рассчётов.
Хотя правовые отношения существуют между сторонами 1) и 2) – договор аренды, 1) и 4) Владелец и управленец – договор управления и 1) и 3) Владелец и Поставщик – договор снабжения собственности ресурсом, взаимодействие этих сторон между собой вне договорных отношений представляют собой т.н. «обязанность содействия в пользу третих».
Исходя их этой договорной обязанности Вы 4) (Управленец) хоть и не состоите в правовых отношениях со съёмщиком 2), но обязаны (по условиям договора управления 1-4) заботится о наличии всех обоснований претензии Владельца к съёмщику. То есть осуществлять все действия, которые беспрепятственно способствуют отношению 1) – 2) так как за это Вы получаете оплату в отношениях 1) – 4).
Итак, полученные Вами от съёмщика данные счётчика (как Вы заявили) недостаточны для рассчёта и требуют уточнения (иначе Вы бы не ставили запятую). От «уточнения» или «приблизительного значения» зависит качество выполнения Вами договора с владельцем и точность его рассчётов как со стороной 2) так и со стороной 3).
Не уточнив данные (куда ставить запятую) Вы хоть и произвели «правильный» рассчёт, но определили изначальную «неправильность» и необоснованность рассчётов других сторон: Владельца со снабженцем и съёмщиком. То есть своими действиями или «бездействием» Вы осложнили правовые взаимоотношения других 3 сторон.
В результате Владелец НЕ может требовать от съёмщика доплату (так как требование основано на «не том» потреблении) и Снабженец НЕ может требовать от Владельца оплату того, что «не израсходовано» в течении года, хотя в отчётности Снабженца фигурируют данные Вами кубометры.
Не говоря о том, что Снабженцу придётся пересчитывать оплаты поставки воды Владельцу, а Владельцу придётся пересчитывать рассчёты со Съёмщиком, Вам придётся нести все расходы дополнительных затрат на такие пересчёты сторон 1) и 3) и даже расходы стороны 2), если окажется, что ей (съёмщику) нужно будет прибегнуть к помощи адвоката для обоснования отказа от доплаты. Основа тому у всех одна: не соблюдение договорной обязанности содействия в пользу третих (как описано выше) на основе договора управления объектом.
Для минимизации Ваших расходов на «исправление» ошибки предлагаю Вам обратиться к сторонам 1), 2) и 3) с предложением оставить «неправильные» кубометры «неизрасходованной воды» как есть, и предложить взаимозачёт разницы… кубометров в счёт будущих поставок и расходования.
Таким образом сторона 2) уменьшит месячную плату за воду стороне 1). Сторона 3) продолжит поставку по «уже оплаченному» ресурсу стороне 1), которая вынуждена будет за Ваш счёт выплатить стороне 2) в следущем году «сэкономленное» потребление и снизить месячную плату.
В этом случае Вы уменьшите число Ваших судебных противников и риск взыскания расходов 3 сторон до всего одной стороны (Владелец) и сможете оговорить компенсации ей (владельцу) расходов в виде напр. «отказа от оплаты за управление объектом» на сумму .....
Будьте внимательны к запятым и показаниям счётчиков они на многое влияют!
Ничего себе последствия, от поставленной запятой.
Вот уж точно — знаменитая немецкая точность во всем! Браво Виталий, Вы нашли самый лучший выход из ситуации. У нас в России, взаимозачеты тоже играют большую роль даже сейчас, а в недавнем времени были чуть ли не основной формой расчетов.
Безусловно, точность в коммунальных (да и в любых) расчетах, очень важна, и тот факт, что в описанной ситуации стороны нашли взаимоприемлемое решение, не прибегая к судебным тяжбам — очень хороший показатель.
Внимательность еще никому не помешала )))
Это точно ))
Воистину соломоново решение или дело о том, как правильно подойти к проблеме и не допустить не только усугубления спора, но и сэкономить деньги сторон!
Публикация и исходная проблема клиента — не столько в решении ситуации в виде взаимозачёта, а скорее в правильном понимании правовых взаимоотношений между сторонами. Именно это многим управленцам, владельцам и жильцам не ясно, а при возникновении «отклонений» в отношениях кажется запутанным.
К ограмному удивлению управленца "корнем" правовой проблемы было то, что он согласно договору, обязан «лично» управлять объектом, не передавая никакие свои функции третим. Получив показания счётчика «опосредованно» через жильца, управленец использовал «третьего» как «помошника». Шоком для управленца стало применение положения BGB, согласно которому:… обязанная к личному осуществлению услуги сторона договора ответственна за ошибки своих «помошников» или третих..."
С этого момента «домуправ» стал по другому смотрель на жильцов, которые могут «ошибиться за его счёт».