Что движет недвижимость Германии. Часть 40. Если пустует отель и спортзал, то в них прописан теперь нелегал.

Продолжая тему, так интересующую многих читателей и поднятую в моей предыдущей публикации этой серии, а именно в Части 38 сегодня предлагается ознакомиться с актуальной судебной практикой, о которой средства массовой информации вряд ли поспешат сообщить широкому кругу потребителей новостного материала и владельцам объектов купли-продажи.

Речь пойдёт о том, что любят называть «право собственности». Право собственности на объект недвижимости, которое вроде бы неприкосновенно и должно в первую очередь охраняться и защищаться от посягательств государственными органами, не так уж часто становится предметом и сутью судебного разбирательства, поскольку мало кому придёт в голову посягать на это право, то есть пойти против государства-блюстителя этого права. А как на счёт посягательства от самого блюстителя, то есть когда ответчиком для собственника является например местный орган управления.


Именно такой случай, думаю, станет интересным для всех настоящих и будущих собственников объектов в Германии.

Речь шла об одном участке земли в Нижней Саксонии с находящимся на нём и ранее используемом но пустующим объекте, в виде т.н. дома для детей и юношества, который был продан коммуной частному владельцу для последующего перепланирования и использования в качестве жилых помещений.

Местные коммунальные власти своим решением постановили: "… изъять объект и передать его для использования коммуне… и в связи со срочной необходимостью устранения ситуации отсутствия жилья и грозящей для 50 беженцев бездомностью… разместить их на территории объекта на ближайшие 6 месяцев с выплатой собственнику компенсации из расчёта 4 евро за кв.метр, с одновременным незамедлительным исполнением постановления...".

Против этого решения собственник предпринял правовые шаги, опротестовывающие это решение по сути и направленные на т.н. «восстановление предыдущего состояния» относительно прав собственности и связанных с ним прав распоряжения своей собственностью.

Этим делом и начал заниматься т.н. административный суд г.Люнебург. В своём поиске решения судебная инстанция разумеется анализировала правомерность, обоснованность и наличие достаточных и исчерпывающих полномочий органа, принимающего такое решение.

B частности суд рассмотрел доводы со стороны коммунального органа, который попытался обосновать наличие т.н. опасности грозящей бездомности для беженцев конкретными фактами.

Во-первых суд пришел в этой части вопроса к заключению, что согласно изложенным фактам, данный орган не полностью исчерпал собственные возможности по расселению перед принятием такого решения, которое является вторжением в право частной собственности.

Во-вторых органу местного упарвления был поставлен вопрос суда, достаточно ли предпринято иных попыток расселения и какой жилищный потенциал, имеющийся в коммунах на случаи экстренных ситуаций использовался для избежания вторжения в право частной собственности.

Кроме того был поставлен вопрос о том, с какими препятствиями для реализации т.н. экстренного плана расселения на случай грозящей бездомности группе людей столкнулся орган управления в данном случае.

Поскольку на поставленные вопросы коммунальному органу самоуправления не удалось обоснованно ответить, суд указал на то, что для устранения грозящей бездомности ответчиком не использованы такие фактические возможности расселения как например в спортивных залах, стадионах и других объектах данной коммуны на ограниченный период времени.

Кроме того, суд указал на то, что расселение беженцев, будучи задачей местного самоуправления и огранов социального обеспечения, не может быть переложено на плечи частного владельца объекта недвижимости, пока не исчепраны альтернативные варианты и даже в том случае, если такие варианты являются для коммуны убыточными, как например в случае с расселением в действующих отелях, санаториях и молодёжных лагерях отдыха.

Таким образом, при наличии таких альтернатив у коммуны и при отсутсвии достаточного обоснования о невозможности их использования, обременять пустующие частные объекты и их собственников для осуществления расселения невозможно и приемлемо только в виде «крайней меры», известной в праве как ultima ratio.

Для всех владельцев пустущих объектов, которые дочитав до этого места облегчённо вздохнули следует добавить, что данное решение Высшего Административного Суда г.Люнебург от 1.12.2015 (см. ном. акт.11 ME 230/15) может лишь частично использоваться как «положительный пример», как ссылку в подобных случаях и только на ограниченной территории и то, только в качестве иллюстрации.

Причиной тому строго индивидуальный и ограниченный многочисленными нормами местного, земельного права подход к решению таких вопросов. Кроме того, как видно из сути решения, особенности каждого конкретного случая могут быть очень разными, ибо в уж слишком маленьких и отдалённых комунах указанные выше «альтернативные возможности» могут быть исчерпаны быстрее, чем в более крупных.

На вопрос, а как дело обстоит в других Федеральных Землях и Городах следует заметить, что собственникам следует учитывать очень быстро меняющуюся законодательную базу для таких и подобных отдельных решений, которая меняется часто не в их пользу.

Для принятия решени о покупке или продаже объекта в той или иной Федеральной Земле, следует теперь подробно анализировать скорее «законодательную инициативу» и «законопроекты в работе», чем существующую практику и ранее всем известные нормы. Так в Гамбуре и Бремене, в отдельных свободных городах данные условия уже с осени 2015 превратились в законы с соответствующими широкими и расширенными возможностями для администрирования, о чём уже шла речь в предыдущей публикации.

Словом, к и без того большому списку мероприятий по т.н. правовому рискменеджменту для инвесторов в объекты недвижимости и для их юристов прибавилось целый ряд новых задачь и методов их решения.
_____________________________________________________________
V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 — о немецком праве на русском.