Найти юриста / адвоката / эксперта
«Как же так, — растеряно удивлялся спрашивающий,- Закон ведь не требует согласия супруги на покупку недвижимости для ребенка!». Растерянность объяснялась не только позицией чиновницы из Росреестра, сколько согласием с ней нескольких юристов, к которым обращался мой собеседник.
Достаточно распространенная история, когда клиент читает в Законе совсем не то, что в нем написано, переубедить такого невозможно, работать с ним тоже. Однако в данном случае мне так не показалось. Прошу подробностей.
«Дед купил в деревне квартиру, оформили на мою несовершеннолетнюю дочь, я выступал как представитель ребенка. В госрегистрации документы приняли, а за неделю до выдачи сообщили, что требуется ещё нотариально заверенное согласие супруги на совершение сделки, типа тратятся совместно нажитые средства (хотя оплачивал сделку вообще дед).
Я предложил приехать в госрегистрацию с супругой, чтобы она им лично написала согласие, но они требуют только нотариально заверенное. Конкретный пункт СК, на который они ссылаются, не сообщили».
Знакомо. Несколько лет назад продавал квартиру по доверенности, мой представитель не указал в заявлении, что квартира покупалась мной до брака, сделку приостановили. Звоню начальнику и получаю потрясающий совет – взять справку в ЗАГСе о том, что на тот момент я в браке не состоял. Предложение поставить нужную галочку в заявлении начальник отверг. Парирую – «Вам справку из всех ЗАГСов страны предоставить?». В ответ тишина. Далее зачем-то вывел его из ступора предложением оформить нотариальное заявление о факте безбрачия. Начальник обрадовался, мы попрощались. До нотариуса в скором времени дойти не удалось, и к лучшему – позвонил покупатель квартиры и сообщил, что договор зарегистрировали. Обошлось.
Здесь же, как всегда, первым делом советую пойти по пути меньшего сопротивления, взвесить категории времени, денег, здоровья и возможно, согласиться с их требованиями. В силу определенных причин, поступить именно так человеку было затруднительно.
Рекомендую написать чиновникам небольшое эссе о режиме собственности супругов, детей, обязанностях органов опеки и Росрегистрации. Вот основные тезисы.
1. Податель заявления не сторона сделки, а представитель своей дочери.
2. В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
3. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
4. А именно — глава 4, ст.17-23, из анализа которых делаем вывод, что согласие органа опеки требуется в случаях, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в противном случае, согласие не требуется. Именно о необходимости такого согласия и должен был выяснить регистрирующий орган согласно «Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 № 199). В инструкции приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, нотариального согласия супруга там — нет.
Ответили оперативно. Уведомление о приостановлении действий было мотивировано ст. 35 СК РФ и точка. Приободрив безутешного просителя, советую написать жалобу в областное управление.
Через месяц приходит ответ, в котором полное согласие с доводами жалобы, документы готовы.
Гражданин поехал в Переяславль за документами, довольный тем, что в этот раз он и чиновник прочитали Закон одинаково.
Достаточно распространенная история, когда клиент читает в Законе совсем не то, что в нем написано, переубедить такого невозможно, работать с ним тоже. Однако в данном случае мне так не показалось. Прошу подробностей.
«Дед купил в деревне квартиру, оформили на мою несовершеннолетнюю дочь, я выступал как представитель ребенка. В госрегистрации документы приняли, а за неделю до выдачи сообщили, что требуется ещё нотариально заверенное согласие супруги на совершение сделки, типа тратятся совместно нажитые средства (хотя оплачивал сделку вообще дед).
Я предложил приехать в госрегистрацию с супругой, чтобы она им лично написала согласие, но они требуют только нотариально заверенное. Конкретный пункт СК, на который они ссылаются, не сообщили».
Знакомо. Несколько лет назад продавал квартиру по доверенности, мой представитель не указал в заявлении, что квартира покупалась мной до брака, сделку приостановили. Звоню начальнику и получаю потрясающий совет – взять справку в ЗАГСе о том, что на тот момент я в браке не состоял. Предложение поставить нужную галочку в заявлении начальник отверг. Парирую – «Вам справку из всех ЗАГСов страны предоставить?». В ответ тишина. Далее зачем-то вывел его из ступора предложением оформить нотариальное заявление о факте безбрачия. Начальник обрадовался, мы попрощались. До нотариуса в скором времени дойти не удалось, и к лучшему – позвонил покупатель квартиры и сообщил, что договор зарегистрировали. Обошлось.
Здесь же, как всегда, первым делом советую пойти по пути меньшего сопротивления, взвесить категории времени, денег, здоровья и возможно, согласиться с их требованиями. В силу определенных причин, поступить именно так человеку было затруднительно.
Рекомендую написать чиновникам небольшое эссе о режиме собственности супругов, детей, обязанностях органов опеки и Росрегистрации. Вот основные тезисы.
1. Податель заявления не сторона сделки, а представитель своей дочери.
2. В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
3. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
4. А именно — глава 4, ст.17-23, из анализа которых делаем вывод, что согласие органа опеки требуется в случаях, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в противном случае, согласие не требуется. Именно о необходимости такого согласия и должен был выяснить регистрирующий орган согласно «Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Приказа Минюста РФ от 24.12.2004 № 199). В инструкции приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, нотариального согласия супруга там — нет.
Ответили оперативно. Уведомление о приостановлении действий было мотивировано ст. 35 СК РФ и точка. Приободрив безутешного просителя, советую написать жалобу в областное управление.
Через месяц приходит ответ, в котором полное согласие с доводами жалобы, документы готовы.
Гражданин поехал в Переяславль за документами, довольный тем, что в этот раз он и чиновник прочитали Закон одинаково.
Это все от того, что законов то они и не знают, а руководствуются сложившейся практикой, мол мы всегда так делали значит все законно. Это могло быть смешно, если порой не было бы грустно.
По моему мнению, чиновник из Росреестра (регистратор), продемонстрировал глубокое знание и понимание норм семейного законодательства РФ и честно пытался оградить от возможных негативных последствий того из супругов, который выступал представителем ребенка в сделке. Но благородный порыв чиновника не был понят.
Податель заявления не сторона сделки, а представитель своей дочериДля многих регистраторов это остаётся загадкой :)
Думаю, что это для него не новость и не загадка. Думаю, что он просто хорошо понимает, что у несовершеннолетнего ребенка нет своих средств на покупку квартиры.
И что нужно от мамы справку, что она разрешила на дедушкины деньги купить дом?:D
На деньгах написано, что они принадлежат дедушке?
Все написано в упомянутой инструкции, действия регистратора признаны не законными, сделка зарегистрирована. Иных доказательств правильности позиции Ивана Георгиевича мне не требуется.
Немного не так. Регистратор зафиксировал, что обращал внимание на нестыковки с семейным законодательством. Тем самым полностью обезопасил себя от претензий к нему в будущем.
Так и я о том же, регистратор тупо прикрывал свой зад от возможных к нему претензий в будущем.
Бояться регистратору практически нечего. Так как привлечь его к какой-либо ответственности, почти невозможно.(wasntme)
А что есть вступивший в силу приговор суда о том, что дедушка их украл?(wasntme)
Так дедушка не сторона в сделке, и регистратор не может знать, что деньги его. Что квартира приобретается на его деньги нужно еще доказать.
«Дед купил в деревне квартиру, оформили на мою несовершеннолетнюю дочь, я выступал как представитель ребенка....(хотя оплачивал сделку вообще дед).
И что означает эта фраза?
Это цитата из статьи Ивана Георгиевича, согласно которой оплата договора произведена не из средств супругов, а из средств деда.
Это просто слова из рассказа обывателя, обратившегося к Ивану Георгиевичу.
Из смысла изложенного я, например, поняла, что покупателем квартиры был ребенок, а не дед.
Видеоприложение для наглядности позиции, которой я придерживаюсь в данной ситуации.
А говорили:
чукча — читатель, чукча не писательПроба пера удалась!
В статье дан четкий и ясный алгоритм действий в типичной ситуации, когда пугливый чиновник «перестраховывается» так, что мама не горюй! :)
пугливый чиновник «перестраховывается» так, что мама не горюй!
Ирина! Бояться регистратору практически нечего. Так как привлечь его к какой-либо ответственности, почти невозможно. Поэтому, в данном случае, на мой взгляд, регистратор действовал исключительно в интересах родителя, который выступал представителем ребенка в сделке. Я бы, если бы сопровождала такую сделку, сама порекомендовала родителю, покупающему на имя ребенка квартиру, взять нотариальное согласие супруга и предоставить его при регистрации сделки, даже если бы регистратор его не просил.
А на мой взгляд, исключительно бюрократический подход регистратора к ситуации. Каким образом возможно действовать в будущих интересах, т.е. заведомо предполагая, что супруги будут разводиться и делить совместно нажитое имущество?
P.S. Вот как оказание консультации и предупреждение о возможных последсвиях я бы понял, но отказ от регистрации — нет! И еще раз нет.
Я что-то пропустил? С каких это пор имущество детей (да ещё и регистрируемое на его имя), стало признаваться совместно нажитым супругами в период брака?
Деньги, на которые приобретается это имущество совместные. Если иное не будет доказано.
Речь об имуществе в денежном выражении. Т.е. регистратор проявил бдительность о сохранности денег супругов на будущее время.
В данном случае, я «ЗА» такую бюрократию. Тем более, что при ближайшем рассмотрении, с учетом того, что у ребенка нет и не может быть собственных средств, мы имеем дело по сути с договором купли-продажи в пользу третьего лица. А для совершения подобных сделок нужно нотариальное согласие супруга.
Поэтому, ситуация на мой взгляд, очень спорная.
Предлагаю определить перечень имущества, приобретаемого на несовершеннолетнего ребенка, для покупки которого требуется согласие второго супруга. Иначе, спорная ситуация перейдет в абсурдную стадию.
регистратор действовал исключительно в интересах родителя...Поясните, какие интересы он был уполномочен защищать и какому риску подвергался законный представитель при этой сделке?
Риску, через полгода, например, заплатить второму супругу по исполнительному листу 1/2 от стоимости этой квартиры…
Это настолько гипотетически, что навряд ли стоит принимать в расчет.
Соглашусь только в одном: процент вероятности наступления данного события несколько выше падения ледяной сосульки с крыши дома на голову.
Я полагаю, что можно было просто составить договор дарения денег на покупку дома. Это же легче чем жену тащить к нотариусу.
На месте регистратора я бы и в этом случае засомневался: а не есть ли эти дедушкины деньги честно нажитыми?
Либо потребовал бы согласие бабушки…
На чьи деньги покупается квартира, если исходить из того, что это обычный договор купли-продажи и родитель выступает лишь как законный представитель в сделке?
Про дедушку сейчас говорить не будем. Так как то, что деньги его, в данном случае, ничем не подтверждено.
Варианта два. Первый, на деньги ребенка.
Нужно согласие обоих родителей на распоряжение деньгами ребенка?
Второй, на деньги супругов в пользу третьего лица (ребенка). Нужно согласие супруга?
Наталья Руслановна, а как же тогда ч. 3 ст. 10 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 4 СК РФ: В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.?
А ч. 2 ст. 35 СК РФ: При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Из ваших доводов получается вывод, что даже в магазин супруги обязаны ходить вместе и в суде мать несовершеннолетнего обязана давать согласие супруга на представление интересов ребенка?:?
А ч. 2 ст. 35 СК РФ: При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Совершая сделку в интересах третьего лица, он должен получить согласие супруга. Если он совершает сделку, как представитель ребенка, то это означает, что квартира покупается на деньги ребенка. В этом случае, нужно не только согласие второго родителя, но и согласие ООП. Все, поехала в суд… Всем удачного дня!
На мой взгляд все просто.
↓ Читать полностью ↓
1.Малолетние способны получать в дар деньги и ими распоряжаться с согласия родителей, ст.28 СК.
2.Ссылка регистратора на ст. 35 неприменима, поскольку речь в ней идет об общем имуществе супругов. Деньги, подаренные ребенку таковым не являются.
3. Регистратору не было необходимости престраховываться, так как и упомянутая Инструкция, и разъяснения на сайте Росреестра не содержат требования нотариального согласия супруга. В заявлении на регистрацию необходимо только заполнить строку «действующего в интересах несовершеннолетней».
Однако, в том КАК надо поступать, я согласен с Натальей Руслановной. И это было первое, что я предложил обратившемуся ко мне человеку. Риски здесь я усматриваю не столько в претензиях жены, они действительно иллюзорны ( не далее года, при условии, что второая сторона сделки… и т.д), а в приостановлении регистраций сделок с этой квартирой в будущем.Правосознание регистраторов сильно зависит от его регионального руководителя. У нас даже в разных регионах по-разному оценивают понятие недвижимости, я имею ввиду забор(Москва -нет, МО-да), асфальт (Самара да, Сибирь нет). Посему если ситуация позволяет, лучше согласиться с требованиями чиновников.
Вот недавно, росреестр ЮАО Москвы. Титульный собственник жена, на нее же по Соглашению супругов о разделе имущества переходит право собственности. Без нотариального удостоверения Соглашения даже разговаривать не стали. Показываю страницу с их сайта, где черным по-белому написано, что нотариального согласия не требуется, если изменен законный режим собственности супругов.Да, соглашается, это если квартиру продаете третьему лицу.(!)
В чем подвох для клиента? Соглашение — документ требующий оценки, пошлина у нотариуса выйдет тысяч в 20-25. Поскольку супруги были еще в браке, за 5 тысяч составили брачный договор.
Можно было бодаться, но найденный выход, на мой взгляд, лучше.
Кстати, спросил там же про покупку квартиры ребенку, нужно ли согласие? Нет нет и нет.Каково?
Деньги, подаренные ребенку таковым не являются.
Иван Георгиевич! Но из описанной ситуации совсем не следует, что деньги ребенку подарены… Более того, если бы они ему были подарены, то потребовалось бы не только согласие второго родителя, но и органа опеки и попечительства, для того чтобы купить на них квартиру.
Из Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним www.istikon.ru/information/detail.php?ID=88170
«5. На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
… письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (статья 26 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);»
Я правильно понимаю, что ребенку именно с 14 до 18 требуется согласие обоих родителей
Вы хотите сказать, что для совершения сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 лет до 18 лет согласие родителЕЙ нужно, а если сделка совершается до этого возраста, то достаточно желания одного из родителей?
До 14 лет п.1 ст.28 ГК от имени детей родители.
С 14 лет сами дети, но с согласия родителей, ст.26.
Вопрос практический — письменное согласие в каком виде примет регистратор? Полагаю, это согласие должно быть отражено только в договоре купли-продажи.
Статья 4 СК РФ Применение к семейным отношениям гражданского законодательства
↓ Читать полностью ↓
К названным в статье 2 настоящего Кодекса имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством (статья 3 настоящего Кодекса), применяется гражданское законодательство постольку, поскольку это не противоречит существу семейных отношений.
Статья 60 СК РФ Имущественные права ребенка
…При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 марта 2003 г. N 119-О
«3. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3
статьи 37 ГК Российской Федерации законные представители
несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его
имущества только с предварительного разрешения органа опеки и
попечительства.
Родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64
Семейного кодекса Российской Федерации, являются их законными
представителями и выступают в защиту их прав и интересов в
отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1);
вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих
несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства
установлено, что между интересами родителей и детей имеются
противоречия (пункт 2).
Специальный порядок совершения родителями, как законными
представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с
принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными
положениями гражданского и семейного законодательства в их
взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов
несовершеннолетних.»
По моему мнению, исходя из равенства прав и обязанностей родителей, можно сделать вывод, что каждый из них обязан защищать интересы ребенка в равной мере, несмотря на то, что добросовестность родителей (родителя) презюмируется (предполагается). Совершая сделку с использованием средств ребенка, согласие на их использование в интересах ребенка должны дать оба родителЯ. Если же сделка совершается родителем в пользу ребенка, но от своего имени, то при такой сделке, необходимо нотариальное согласие второго супруга, если у супругов не заключен брачный договор.
Трата денег на приобретение имущества это отчуждение? Не думаю, что КС также считает. Отчуждение по п.2.ст.209 ГК это смена собственника вещи, при покупке чего-либо деньги выступают как платежное средство, а не как вещь.
Совершение сделки родителем в пользу ребенка, т.е. в пользу третьего лица ст.371 ГК не тождественно сделке совершаемой малолетним с согласия родителей. В первом случае, три стороны договора, во втором две, одну из которых представляет законный представитель.
Я высказала свой взгляд на ситуацию, которую считаю спорной. И постаралась его аргументировать.
На практике, если сходить из того, что деньги, это не имущество ребенка, а лишь платежное средство, мы получим, что родитель по своему усмотрению, один, может купить на деньги ребенка все что угодно. В том числе, и для себя любимого. Так как его контролировать никто не в праве. даже второй родитель. Что мы и имеем по вопросам о расходовании алиментов на детей, когда нормы закона ПРЯМО не предусматривают возможность второму родителю контролировать расходование этих средств..
Поддерживаю, Наталья Руслановна. Вопрос дискуссионный. Каждый вправе высказать мнение. В итоге все получают определенный алгоритм действий в иной конкретной ситуации.
ну конечно, в зависимости от того, на чьей мы стороне:)
Мы всегда на чьей-то стороне — это практика. Все остальное, в том числе, высказывание мнений — это теория.
Вот жалко, что нельзя Вам два плюсика поставить.Вспоминается одна статья, в которой разумность и добросовестность в семейных отношениях усматривалась только тогда, когда эти отношения выходили в область гражданских и затрагивали интересы третьих лиц. В семейном кодексе только в случае недействительности брака супруг имеет защиту от недобросовестного поведения второго супруга.
Полагаю, это согласие должно быть отражено только в договоре купли-продажи.Полагаю, что если второй родитель не присутствует при подаче заявления на регистрацию и не подписывает заявления на регистрацию, то вполне логично просить его нотариальное согласие.Так как до регистрации договора, его нет, он не заключен.
Присутствие понятно. Только вот в бланке заявления подписей родителей не предусмотрено.
именно это меня и смущает :-)
возможно, это связано с тем, что по той же инструкции
4. Заявления о государственной регистрации представляют:
от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет — их законные представители;
в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 38 Кодекса, — управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;
несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - самостоятельно.А больше там в пункте с перечнем документов про детей ДО 14 ничего и не сказано
Ну так я про то и написал
Титульный собственник жена, на нее же по Соглашению супругов о разделе имущества переходит право собственности. Без нотариального удостоверения Соглашения даже разговаривать не стали.
Если муж не присутствовал при подаче соглашения на регистрацию, то правильно сделали что отказали.
Соглашение — документ требующий оценки, пошлина у нотариуса выйдет тысяч в 20-25.
Соглашение об определении долей в праве собственности стоит — 5000 руб.
Напротив моего дома нотариус и за брачный договор берет от стоимости имущества, а тот что на работе нет. Еще вот с нотариусами биться совсем не хотелось, главное — быстро и бюджетно закрыли вопрос.