Сделка через представителя

«Это все мое!»(наиболее распространенная фраза сторон по имущественным спорам) Институт представительства, так широко внедряемый в гражданский оборот имеет свои особенности, незнание которых часто приводит к спорам, в т.ч. в суде.

Основатели римского права указывали, что понятие «creditio» являет собой доверие (слово «кредит», кстати говоря, имеет римские корни).

Наиболее распространенная ситуация когда для осуществления сделки одним лицом выдается доверенность другому лицу. В доверенности отражаются полномочия и сроки.

Понятным образом между доверителем и представителем должны быть доверительные, позитивные отношения. Ежедневно, в нотариальных конторах оформляются сотни доверенностей различного характера. Неверно выданная доверенность может привести к печальным последствиям. Особенно опасны ситуации, когда в доверенности изложены обширные полномочия представителя, в т.ч. право на получение денежных средств. 

Существует ошибочное, на мой взгляд, суждение, когда переданные полномочия воспринимаются буквально – если имеется компетенция получить деньги, значит можно их забрать себе и т.д.
Естественно, это суждение не входит в смысл представительства, которое предполагает действия представителя только в интересах представляемого. В некоторых случаях, особенно в коммерческом представительстве, действия представителя должны считаться ничтожными, если заведомо направлены против интересов доверителя.

Иными словами, оценка юридических действий представителя должна быть упрощенной, без судебного разбирательства. Существует масса проблем, когда путем оформления доверенностей пытаются прикрыть другую сделку. Например, доверенности на машину с правом продажи, снятия с учета и т.д. Потом возникают конфликты – машина угнана, заложена, либо арестована по долгам и т.д.

Нижеописанный случай, был предметом разбирательства в Тункинском районном суде на протяжении более года и закончился совсем недавно – 11 декабря 2006г. …

После смерти матери по завещанию двум наследникам (двум детям) отошло недвижимое имущество – частный дом и земельный участок в курортной зоне пос. Аршан. По ценам осени 2004г. данное имущество стоило около полумиллиона рублей (по ценам 2006г. уже 1,5 млн.р.). Наследники получили свидетельства и зарегистрировали свои долевые права в районном УФРС. Став сособственниками в порядке наследования они, как родные брат и сестра пришли к соглашению дом продать и деньги поделить поровну.

В связи с тем, что брат проживал в г.Байкальске и ему обременительно было заниматься продажей, он полностью доверился своей сестре оформив на нее соответствующую доверенность. При этом в доверенности прямо указал, что его доля может быть продана по цене не менее 250 тысяч рублей.

Впоследствии была оформлена еще одна доверенность, но без указания цены. Сестра, по неизвестной, а скорее всего, по известной причине, решила весь дом прибрать себе, поступив следующим образом.

Имея на руках доверенность от брата, которая к тому же предусматривала передоверие, она оформляет новую доверенность на третье лицо (местного жителя). В этот же день, 22 сентября 2004г., она оформляет свое согласие супруга на совершение сделки и сразу же заключается договор купли-продажи? доли дома с одной стороны в лице представителя брата (продавец) и с другой стороны в лице … своего супруга (покупатель). Сделка регистрируется в УФРС и выдается свидетельство о праве собственности, согласно которому муж и жена стали сособственниками дома.

 Цена сделки была установлена исходя из инветаризационной оценки по БТИ.

Вместо рыночной цены в 250 тысяч, доля была продана за 70 тысяч рублей. Деньги были зачислены на сберегательную книжку и переправлены в адрес брата, с напутствием ни в чем себе не отказывать.

Узнав обстоятельства сделки, брат понятным образом пришел к выводу о том, что его хотят (по-) кинуть. Сначала он потребовал доплатить ему 180 тысяч, как это было согласовано ранее. Услышав отказной ответ, брат накатал телегу в прокуратуру района, где возбудили уголовное дело по статье «Мошенничество». Следствие продолжалось около полугода и закончилось прекращением в виду отсутствия состава преступления. Смысл отказа заключался в том, что раз доверенности были выданы в установленном порядке, то все дальнейшие действия представителей правомерны.

Брат подал гражданский иск о признании сделки недействительной по мотиву ст. 179 ГК РФ, полагая, что имеет место совершение сделки путем обмана. В октябре 2005 г. Тункинский районный суд в лице судьи Даримы Шагдыровой начинает рассматривать дело, на которое, кстати говоря, ответчики стараются не являться (именно это поведение ответчиков изрядно затянуло процесс).
Исковые требования были дополнены в части основания признания сделки недействительной. Было указано, что сделка противоречит закону, а именно ст. 182 ГК РФ, согласно которой установлено, что не допускаются действия представителя в своем интересе. В результате же сделки один из представителей (сестра) получила имущественную выгоду, т.к. находилась в семейном браке со своим супругом.

Всем юристам известно, что имущество супругов, приобретенное в браке на возмездной основе является совместным. Вместе с тем, представитель продавца (сестра), которая передоверила это полномочие второму представителю имела имущественный интерес к сделке, т.к. юридический результат приводил к увеличению имущественных благ ее семьи, а значит и ее лично.

То обстоятельство, что сделка была совершена не ею лично, а третьим лицом не исцеляет сделку, т.к. в данном случае, сделка все равно совершена с участием сестры, чье участие подтверждается доверенностью с правом передоверия. Иными словами, участие сестры в сделке налицо и подтверждается документами – различными доверенностями. Если бы у лица, совершившего сделку не было доверенности от сестры с правом передоверия, то сделка бы не состоялась.

В основе любой доверенности лежит доверие представляемого, что предполагает разумные и законные действия представителя в интересах представляемого и никак не допускает реализацию интереса представителя. Злоупотребив своим правом представителя (п. 1 ст. 10 ГК РФ), представитель продавца в лице второго представителя заключила сделку с заинтересованным лицом (со своим супругом). Даже если не принимать во внимание явно заниженную цену объекта спора, и не рассматривать спор в этом ключе, совершенная сделка все равно является порочной в виду прямого нарушения норм ГК РФ о представительстве.

Именно на этих тезисах было сделано дополнение к иску.

10 марта 2006 г. ответчики наконец явились в заседание. Был допрошен в качестве свидетеля второй представитель, который пояснил, что все действия по заключению и совершению сделки были совершены супругами. Он лишь выполнял номинальную функцию. Следует отметить, что представитель УФРС был на стороне ответчиков, видимо, посчитав, что аннулирование регистрации такой сделки каким-то образом может повлиять на оценку деятельности местных регистраторов.
Суд первой инстанции пришел к решению об … отказе в иске.

В полном тексте решения было изложено, что раз в доверенности были обширные полномочия, то право устанавливать цену было на усмотрение представителей.

Всем было ясно, что имеется нарушение смысла представительства. Если доверенность устанавливает обширные полномочия, в т.ч. в виде права определять условия сделки, это вовсе не означает, что их можно использовать против интересов представляемого. С таким же успехом, можно продать чужое имущество за один рубль, ссылаясь на «обширные полномочия». Свобода договора все-таки имеет пределы естественного материального права.

С такими тезисами сторона истца обратилась в вышестоящий суд Бурятии.

17 мая 2006 г. кассационная коллегия выносит определение об отмене решения суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение. После поступления дела в суд, новый состав в лице председателя суда Игнатьевой тщетно пытается обеспечить явку ответчиков, которые не являются в суд сославшись на массу болезней. Один из соответчиков в качестве обоснования неявки указывает, что «полез на чердак и ударился головой».

20 июля 2006г. суд принимает определение о приостановлении производства по делу.

Выждав три месяца, сторона истца дважды ставит вопрос о возобновлении производства по делу, в виду отсутствия доказательств, что ответчик находится в стационаре.

Дважды Тункинский суд отклоняет ходатайства истца и не возобновляет производство по делу. При таких обстоятельствах, истец обращается на «третий этаж» Верховного суда Бурятии. Производство по делу сразу возобновляется и назначается к рассмотрению.

Суд, желая закончить спор по месту нахождения имущества, назначает дважды выездные заседания в самом пос. Аршан. Дважды ответчики не являются, поэтому ставится вопрос о заочном решении.

В третий раз, 11 декабря 2006г. состоялся финал с участием обеих сторон, представителя УФРС. Ответчики, предполагая удовлетворение иска, согласились с предложением судьи заключить мировое соглашение и окончить производство по делу.

Мировое соглашение установило возврат доли истцу, получение нового свидетельства УФРС и обоюдное соглашение продать дом как единое целое третьим лицам. Можно считать, что восстановление права собственности истца состоялось в полном объеме. Хотя прецедент не состоялся.