Найти юриста / адвоката / эксперта
Праздики, дни рождения, парти здесь, парти там, шум, гам… O проблеме шума в многоквартирном доме часто говорят как владельцы, так и жильцы. О нём спорят в подъезде, во дворе, по телефону, доказывают полиции, что, мол, ну только, только перед вашим приездом шумели… о нём спрашивают, заявляют или…
молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.
Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.
В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.
Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.
При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.
Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.
Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.
Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.
Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.
Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.
Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».
Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).
Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).
Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.
Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.
Вывод:
— кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять,
— от кого, что и в какие сроки требовать,
— в каких ситуациях и при каких обстоятельствах,
— со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,
всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.
Шум заказывали ...?
_________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
молча урезают арендную плату, ссылаясь на шум и прецедентную судебную практику.
Именно об этой возможности «борьбы» с шумом и её правилах в данной публикации.
В немецком праве данная пробема имеет вполне устоявшийся термин, что-то в роде «обременение шумом» (Lärmbelästigung). Казалось бы для владельца объекта, сданного в аренду это проблема «не его», а взаимоотношений между «третими»: арендатором и его соседями, и касаться его (владельца) недолжна. Для этого есть т.н. Распорядок по подъезду или по дому и придерживаться его должны все жильцы, будь то арендатор, будь то собственник.
Но вот оказывается и здесь работает великий закон вселенной: если где-то прибавится (напр. шума в подъезде), то обязательно где-то (напр. в звенящей кассе владельца объекта) того же шума поубавится.
При определённых обстоятельствах касса владельца может оскудеть на пару падающих в неё монет.
Вопросом по праву ли, на сколько и при каких обстоятельствах, занимался никто иной как Верховный Суд буквально в прошлом году.
Владелец нескольких квартир сдавал их не постоянным жильцам, а в т.н. краткосрочную аредну постоянно меняющемуся контингенту гостей.
Разумеется регулярная беззаботность временных жильцов-туристов становилась правилом и очень надоедала жильцу постоянному, который так и несмог привыкнуть к «полу-отельным» условиям в обычном жилом доме.
Арендная плата была понижена этим жильцом сразу на 20 % и удержание осуществлялось на протяжении многих месяцев. Как известно, расторжение договора аренды в немецком жилищном праве, не такой быстрый процесс. Как и полагается, владелец прошел весь путь от напоминаний, через указание жестких сроков до срочного расторжения договора аренды и разумеется продолжал требовать «недостающий звон своей кассы» за все месяцы.
Проблемой было и то, что постоянный жилец неимел т.н. «протоколов шумового обременения», на основе которых, казалось бы, должно быть обосновано снижение арендной платы. Это стало вопросом при рассмотрении правомерности расторжения договора аренды по причине регулярной неуплаты.
Каково же было удивление владельца, когда Верховный Суд в своём решении от 29.02.12 (ном. акт. VIII ZR 155/11) указал на то, что арендатор необязан осуществлять точные замерения тех или иных т.н. «постоянно повторяющихся недоставтков» объекта, к которым относятся напр. грязь, шум, запахи ресторанов, гаражей, спонтанных стоянок и т.д. предоставленного в аренду владельцем. Более того, необязательным является обоснование жильца, на какой рассчётной основе производится уменьшение арендной платы и что именно является «источником постоянно повторяющихся недоставтков».
Достаточно лишь указание на «недостаток» и бездействие владельца по его устранению (что может удовлетворять иребованиям § 536 BGB).
Все эти действия обязательны лишь в обратной ситуации, т.е. когда владелец указывает своему жильцу на нарушения с его стороны (напр. регулярный шум, несоответствующий порядку проживания).
Только расторжение договора аренды владельцем по причинам подобных нарушений требуют наличия «доказательной базы», предоставляемой владельцем в виде напр. потоколов.
Иными словами: это владелец «тур-квартир» может и должен был предоставлять такие протоколы шумового обременения своим «вчера уехавшим» краткосрочным арендаторам при желании «досрочно расторгнуть» договор о 3-6 дневной аренде. Но насколько это реально и в его интересах - теперь может себе предоставить владелец-сосед, жилец которого, оказывается, никому ничего доказывать не должен.
Вывод:
— кому, как и чем подкреплённые доказательства можно и нужно предоставлять,
— от кого, что и в какие сроки требовать,
— в каких ситуациях и при каких обстоятельствах,
— со ссылками на какие прецеденты судебной практики и т.д.,
всё это лучше предоставить решать профессионалу права, сопровождающему Ваш объект недвижимости, находящийся в аренде и касса которого должна «шуметь и звенеть» постоянно.
Шум заказывали ...?
_________________________________________________________________
V.Haupt, Haupt & Partner, Hannover, +049-511-1613948 – о немецком праве на русском.
Благодарю Вас, Уважаемый Vitaliy за познавательную статью!
Очень удобный порядок разрешения проблемы шума для жильцов.
У нас полиционеров на ночной шум от соседей удается вызвать только с 3-4 раза.
И только убедительные угрозы неизбежного геноцида, заставляют нехороших людей соблюдать тишину ночью. (bandit)
Считаю это правильным направлением, если бы к нему ещё был бы восстановлен институт «народных дружинников», с которыми можно «прийти в пятером» к нарушителю и «поговорить спокйно», то и гос орган типа «полиции» занимался бы более важными вопросами и БОЛЕЕ эффективно (напр. с коррупцией и эконом.преступлениями).
Да и без дружинников «поговорить спокойно», прислонив собеседника к теплой стенке, при моих габаритах несложно.
Но наши российские двери — вещь(!) европейцу непостижимая.
У нас двери из дробовика не прострелишь!
И не открывают почему-то.
Потому приходится вызывать полиционеров. :(
А последние что, на Т-95 приезжают? (headbang)
Т-95 — миф. Только для парадов. Ездят на старых Т-72 с новой обвеской и полицейской раскраской.
Угрожают применением фрезы, спиливанием двери, многодневной осадой. Может, ещё слово какое волшебное знают?!
Я-то просто обещаю вырвать гадам сердце.(wasntme)
Уважаемый Vitaliy, спасибо за любопытный материал.
Но «за кадром» остался вопрос: чем руководствовался жилец при снижении в одностороннем порядке арендных платежей именно на 20%, а не на 50% или 5%?
В этом разделе права существуют устоявшиеся прецеденты в виде ориентиров в любом комментарии к правам арендатора. Там чётко указывается «недостаток», «процент снижения» и «источник прецедента». Взглянув на такую «таблицу снижений» от 5 до 50% арендатор подобрал наиботее подходящий к своему случаю прецедент и увидел напротив цифру 15-20%. Вот и всё.
Видимо так и происходил процесс принятия решения то ли 5 то ли 30%.
Спасибо, Vitaliy за ответ.
Получается, что арендатор либо имеет отношение к праву, либо воспользовался услугами адвоката. Во всяком случае, как правило в России подобные самостоятельные шаги не редки, но без помощи адвоката они приводят к решениям типа: «Вообще не буду платить аренду».
Когда же конфликт вызревает и доходит до суда, то только тогда (!) привлекается адвокат. К сожалению.
Уважаемый Владимир Михайлович, Верховный Суд, решение которого здесь продемонстрировано и стало прецедентным, является высшей инстанцией, путь к которой можно пройти только с помощью адвоката. К тому же по этому случаю в различных инстанциях принимались разные решения, которые оспаривались в порядке ревизии и только упорство и расходы, многократно превышающие размер многолетних аренд, позволили дойти до последней инстанции и получить данное решение. Длились вся история более года.
На мой взгляд, это положительный показатель того, как считаются в Германии с правами граждан на тишину и спокойствие в доме или квартире. У нас в этом вопросе среди людей правит хамство и наплевательское отношение к другим.Мало того, при этом ещё и заявляют нагло — а я имею право.
Знаю на практике, в одной семье ребёнку с рождения позволяли бегать по квартире, громко топая ногами. Да и сами грохотали, чем могли. Внизу люди с ума сходили, а в ответ на их просьбы им нагло заявляли — что лезете в нашу жизнь, как хотим, так и ведём! Привести их в порядок было не так то просто!
Меня приятно удивил тот момент, что в Германии жильцу, страдающему от шума доказывать свою правоту не нужно!
Достаточно перестать платить требуемую сумму (уменьшив ее по своему усмотрению) и, когда владелец потеряет всякое терпение, обратившись в суд на злостного должника, там-то вся правда и выяснится...
Очень интересная методология, как в плане «самоопределения» тарифа сами жильцом (арендатором), так и размера этого снижения на основе «таблицы снижений».
А ведь принцип прост: сбор и учёт прецедентных случаев и их применение в конкретной области. Недостаток: бумажный эквивалент комментария к одному параграфу (напр.§ 536 BGB) прибавляет в весе ежегодно и на сегодня весит около 1 кг. ;)
Интересное дело… А мы тут ссо специалистами Роспотребнадзора мучаемся, замеряем уровень шума...
«Рос»- понятно, «надзор» — хорошо, а вот на счёт «потреб»- не совсем в тему: кто, кого «потребляет»...?
Может лучше было бы в рамках этого ведомства организовать что-то в роде «Рос-жил-контроль» или «Рос-иммо-надзор»? (muscle)
Спасибо за очередной интересный материал. Испробуем принципы в российской действительности :)
Благодарю за комментарий, но сомневаюсь, что практика применения методов из немецкого права арендаторов применима в России. Судя по публикациям российских коллег по этой теме права арендатора очень плохо урегулированы и на такие «мелочи» российские суды не тратят своё время, граждане разбераются между собой по принципу «кто сильнее».