В большинстве случаев ведение крупного бизнеса предполагает необходимость иметь в собственности либо в аренде земельные участки и объекты недвижимости. Однако действующее законодательство содержит ряд ограничений на приобретение в собственность земельных участков иностранными лицами. Рассмотрим, в чем выражаются такие ограничения, каким могут быть последствия при их нарушении.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Кроме того, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 35 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. и п.5 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, являются ограниченными в обороте.

Перечень приграничных территорий установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 года № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В Краснодарском крае к таким территориям относятся:
  • Муниципальное образование Ейский район,
  • Муниципальное образование Каневский район,
  • Муниципальное образование Мостовский район,
  • Муниципальное образование Приморско-Ахтарский район,
  • Муниципальное образование Славянский район,
  • Муниципальное образование Темрюкский район,
  • Муниципальное образование Туапсинский район,
  • Муниципальное образование Щербиновский район,
  • Муниципальное образование город Анапа,
  • Муниципальное образование город-курорт Геленджик,
  • Муниципальное образование город-курорт Новороссийск,
  • Муниципальное образование город-курорт Сочи.

В связи с изданием вышеназванного Указа вступил в силу запрет, установленный Земельным кодексом РФ, на обладание на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами.

Так, с момента вступления в силу данного Указа (с 19.01.2011 года), указанные лица не могут обладать такими участками на праве собственности, независимо от того, на каком основании это право возникает, то есть не могут ни приватизировать такие земельные участки, ни приобретать их в собственность каким-либо иным образом.

Как указано в абз. 8. п. 2.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 года № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы», указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым — реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 238 Гражданского кодекса РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Таким образом, земельные участки, расположенные на приграничных территориях, входящих в утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 года № 26 Перечень, и находящиеся на праве собственности у иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, должны быть отчуждены в установленном российским законодательством порядке как имущество, которое в силу закона не может принадлежать указанным лицам.

Статья 22 Земельного кодекса РФ регулирует общие вопросы аренды земельных участков, но прямо не отвечает на поставленный вопрос, могут ли быть арендаторами иностранные юридические лица. В частности, п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ указывает, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Таким образом, в законодательстве нет четкого ответа на поставленный вопрос. Земельный кодекс РФ прямо не указывает, можно ли иностранным юридическим лицам иметь в аренде земельные участки остальных категорий земель, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Однако законодатель не запрещает иностранным юридическим лицам выступать в роли арендаторов земельных участков, из чего можно сделать вывод, что эти субъекты могут арендовать земельные участки. К такому же выводу приходит Минэкономразвития России в Письме от 12.10.2011 года № Д02-7833 – в законодательстве запрета на аренду земельных участков иностранными юридическими лицами нет.

Судебная практика, опровергающая возможность владеть и пользоваться на праве аренды земельным участком в приграничной территории иностранному лицу, также не выявлена.

Да 11 11

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Грицко Сергей, Морохин Иван, Михальчук Юлия, Вихарев Александр
  • Адвокат Грицко Сергей Валерьевич 05 Октября 2014, 08:45 #

    Хорошее пособие для иностранцев, что бы урвать клочок земли на берегу Черного моря, если она там еще осталась. Я себе закладочку поставил:)  

    +4
  • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 05 Октября 2014, 09:35 #

    Уважаемая Юлия Сергеевна, с теоретической точки зрения, рассмотренные Вами с статье вопросы конечно представляют определённый интерес для потенциальных инвесторов, но на практике, подобные вопросы решаются элементарной двух или трёх ходовковкой:
    — создание РОССИЙСКОГО юрлица, получение им займа от «иностранца» и приобретение нужного объекта, с регистрацией залога этого самого объекта в пользу кредитора.
    — неисполнение обязательств Российским юрлицом, предъявление иска кредитором, заключение мирового соглашения в ходе судебного разбирательства, либо внесудебного соглашения об отступном, либо прямое обращение взыскания на предмет залога.
    — либо замещение российских участников российского юрлица иностранными, либо аффилированными с ним, и получение в итоге российского собственника «особого» имущества (ЗУ) со 100% контролем со стороны иностранных инвесторов, которые не могли бы приобрести это имущество напрямую ;)

    +11
    • Адвокат Михальчук Юлия Сергеевна 05 Октября 2014, 13:07 #

      Уважаемый Иван Николаевич, абсолютно верно! Но есть одно маленькое «но» в виде п. 1 ст. 238 ГК РФ: "если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок".

      Собственно говоря, в этом и вся проблема.
      Выход — либо оформлять земельные участки на подконтрольных лиц, либо приобретать в соседних населенных пунктах, благо расстояния у нас маленькие

      +6
  • Адвокат Вихарев Александр Евгеньевич 06 Октября 2014, 12:48 #

    Уважаемая Юлия Сергеевна, спасибо за Ваше пособие, у нас в Калининградской области данная тема чрезвычайна актуальна

    +1

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Об ограничении прав иностранных лиц на приобретение земельных участков » 2 звезд из 5 на основе 11 оценок.

Похожие публикации