На прошлой неделе завершено дело, фабула которого, и обстоятельства решения, наверное, возможны только для современной России.

Ко мне обратились предприниматели, владеющие на праве собственности недвижимостью в весьма престижном районе Москвы с, казалось бы, банальной проблемой – арендаторы уже два года не платят арендную плату.

На мой, вполне естественный в данной ситуации вопрос – можно ли посмотреть договор – выяснилось, что нельзя за неимением такового в природе.

Собственно, это, отчасти, и объясняло причину, двухгодичного терпеливого ожидания арендной платы.

Ну, нет, так нет, значит, есть некое юридическое лицо, с которым этот договор мог бы быть заключен, и к которому мог бы быть предъявлен иск с требованием освободить помещение и взыскать убытки.

Но и тут оказалось все не просто – не то, что установить юридическое, но и физическое лицо, к которому можно было бы предъявить требования, установить оказалось затруднительным.

А начиналось эта история так.

К нашим коммерсантам обратился некий, внушающий доверие гражданин, который с шутками и прибаутками, предложил нашим коммерсантам взять у них в аренду принадлежащее им на праве собственности нежилое помещение для организации, например, салона красоты.

Директор будущего салона есть, с ней же будет заключен договор аренды.

Но вот проблема – они, то есть будущий салон красоты, еще не оформились организационно, но вот-вот их предприятие будет зарегистрировано, а пока они поработают так – «Э, брат, ты что мне не веришь? Коммуналка-шмонуналка – тоже наша проблема – все сделаем».

Все – это, включая ремонт.

Вы будете смеяться, но договаривающиеся стороны пришли к консенсусу, и что интересно – действительно, помещение было отремонтировано «арендаторами», ввезено оборудование, и работа закипела.

На робкие намеки коммерсантов, что пора бы уже формализовать отношения, заключив нормальный договор, по которому нужно платить арендную плату, сперва следовали длинные речи о проблемах, связанных с «раскручиванием» бизнеса, необходимостью «отбить» деньги за ремонт, проблемами в поисках кадров, и т.д., т.п.

Потом появление коммерсантов стало вызывать раздражение у «арендатора», который, как выяснилось, лишь помогал своей землячке открыть салон в Москве, и он искренне не понимает оснований претензий в свой адрес.

Землячка, тоже, «ничего не понимала», поскольку сама она ни о чем не договаривалась, но «может поговорить» с оказавшим ей помощь земляком только из уважения к нашим предпринимателям.

Вот так, за переговорами, незаметно шло время, пока в один, не самый прекрасный день, предпринимателям выставили счет за коммунальные услуги с впечатляющей итоговой суммой.

Вот тут предприниматели и начали искать человека, сведущего в правовых вопросах, а, поскольку в своих поисках они использовали и «Праворуб», они остановились на моей кандидатуре.

Правда, у нас возникло некоторое недопонимание, связанное с тем, что предприниматели некоторое время недоумевали – почему я не хочу подать иск, как это им уже кто-то посоветовал.

Благо, потенциальные доверители оказались людьми понятливыми, поэтому, после моего вопроса – а кто у нас будет ответчиком по делу? – пришли к выводу, что надо искать иные пути решения возникшей проблемы.

Итак, мы имеем наглый захват чужого помещения, его использование в целях извлечении прибыли, убытки в виде неполученной выгоды, рассчитанные по среднерыночным ставкам арендной платы в данном районе Москвы, плюс задолженность по коммунальным платежам, взыскать которую с «арендаторов» невозможно ввиду отсутствия правовых оснований для взыскания.

Задача – выселить наглых захватчиков, в идеале – с возмещением причиненного ими ущерба.

Способ решения – обращение в полицию с сообщением о совершенном преступлении от имени адвоката, действующего в интересах предпринимателей.

Поскольку, в формулу общения с правоохранителями всегда нужно водить значение «эпсилон», как поправочную величину на возможные непредвиденные обстоятельства, связанные с нежеланием работать, сообщение о совершенном преступлении не должно вызывать немедленного желания, вот так, сразу, вынести постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое потом придется долго и нудно обжаловать, что, в свою очередь, после его отмены прокуратурой, породит новое постановление, с еще более экзотическими основаниями причин нежелания работать.

Налицо здесь признаки преступления, предусмотренные п.п. «а»  и «б» ч.2 ст. 165 УК РФ — Причинение имущественного ущерба собственнику имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенные группой лиц в особо крупном размере (неполученная выгода от арендной платы составила более одного миллиона рублей).

Но ссылка только на данную статью УК РФ, скорее всего, послужит основанием для фразы в «отказном» — мол, тут всего лишь гражданско-правовые отношения, т.е., идите в суд, а к нам не приставайте.

Поэтому, «подкрепляем» сообщение упоминанием о том, что «арендаторы» осуществляют предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, при этом есть основания полагать, учитывая длительность осуществления ими такой деятельности, что в результате незаконной предпринимательской деятельности ими получен доход, как минимум, в крупном размере, а также то, что предпринимательская деятельность осуществлялась в составе организованной группы, в их действиях могут усматриваться признаки преступления, предусмотренного ч.2 ст. 171 УК РФ.

Ну, и в виде «вишенки на торте» — поскольку предпринимательская деятельность  осуществляется без государственной регистрации, они не вставали на налоговый учет и осуществляли предпринимательскую деятельность без ККМ, зарегистрированной в установленном порядке в налоговом органе, в их действиях могут усматриваться признаки и иных правонарушений и преступлений.

Все необходимые копии документов, подтверждающие доводы, изложенные в сообщении о совершенном преступлении, были приложены; казалось бы – что проще – имена и контактные данные злодеев указаны, необходимые доказательства собраны, предприниматели адвокатом опрошены, осталось только опросить злодеев, и возбуждай уголовное дело, улучшай показатели, но полицейские не были бы российскими полицейскими, если бы не внесли в стройную формулу свой «эпсилон», который я должен был предвидеть, но легкомысленно им пренебрег – они мое сообщение о совершенном преступлении потеряли.  

Нет, потом они его нашли. Правда, после серии жалоб, в том числе и в Пресненскую прокуратуру. К слову – на Пресненсого межрайонного прокурора я тоже подавал жалобу, поскольку длинные ноги и сексапильная внешность г-жи Идрисовой – еще не повод для хамского поведения, но это уже другая история…

Нашли-то, они нашли, но далее дело не пошло; лично у меня сложилось впечатление, что участковый, которому было поручено «разобраться и доложить», уныло ходил за главным злодеем, жалобно уговаривая, как нищий на паперти – ну, отдай ты им денег, и съезжай, ну, пожа-а-алуйста…

Собственно, я и ожидал нечто подобного, поэтому, не снижая темпа написания жалоб на бездействие полиции, за которым скрывается фактическое оказание помощи преступникам, я предложил свои доверителям, направив телеграммы с требованием о немедленном выселении в адрес «злодеев», направить заявление в ОВД «Арбат», с просьбой, к такому-то числу и к такому-то времени, прислать сотрудника полиции с тем, чтобы он своим присутствием воспрепятствовал совершению неправомерных действий со стороны лиц, самовольно захвативших помещение, когда это помещение будет вскрыто его собственниками и произведена опись находящегося в нем чужого имущества, среди которого могут находиться предметы, запрещенные к обороту на территории Российской Федерации.

Мол, коль вы сами не хотите работать, хотя бы поспособствуйте в реализации такого способа защиты, как самозащита гражданских прав.

И вот, о радость – мне позвонил один из предпринимателей, и сообщил, что враг сдался и добровольно покидает оккупированную им территорию и даже (вот счастье-то!), не требует компенсации своих затрат на ремонт.

Уж как там «злодеи» договаривались с участковым, я не знаю, а все догадки, как не подкрепленные доказательствами, я оставлю при себе…

Как вы догадываетесь, я не стал разыгрывать из себя непримиримого борца, готового идти до конца в желании покарать зло, тем более, что заканчивался 6-ти месячный срок соглашения, а от всей души поздравил предпринимателей с тем, что их помещение снова вернулось к своим хозяевам.

Автор публикации

Адвокат Николаев Андрей Юрьевич
Королев, Россия
Адвокат, руководитель Центра судебных экспертиз при ГРА.
Специализация: уголовные дела в сфере экономики, корпоративное право, защита прав потребителей.

Да 49 49

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Николаев Андрей, Климушкин Владислав, uslugi-advocata, Матлис Софья, Изосимов Станислав, Матвеев Олег, ugolovniy-advokat, Рисевец Алёна, Свидерский Роман, Гречанюк Василий, Савин Сергей, Ашанин Сергей, Ширшов Игорь, user62831
  • 19 Июня 2018, 12:45 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, если честно, нахожусь в недоумении, как можно было ждать арендных платежей так долго. (wasntme) Ну да ладно, раз ждали — значит можно.

    Странно работают наши органы. Где нет преступления, они его находят. А там где есть и преступника «подают на блюдечке с голубой каемочкой» — с упорством не хотят замечать нарушений закона. Под каким углом они смотрят на мир не понятно.8-|

    +15
    • 19 Июня 2018, 13:05 #

      Уважаемая Алёна Александровна, а Вы вспомните наши «вылазки» на освобождение коммерческих помещений, в которых «арендаторы» сменились по нескольку раз, и «искренне считали», что имеют полное право находиться бесплатно в помещении, собственник которого долго их не навещал. 
      Проблема в том, что большинство таких предпринимателей вспоминают о юристах только тогда, когда сами уже испортили всё, что только можно было. Ну не принято у них думать наперёд... (smoke)

      +16
    • 19 Июня 2018, 13:22 #

      Уважаемая Алёна Александровна, мне кажется ВСЕ наши «органы» только так и работают — с точностью до наоборот, от того, чем они в действительности должны заниматься.
      Именно отсюда эти бесконечные «эпсилоны», вылезающие на каждом шагу.
      Ну, а наши «непуганные» стада «предпринимателей», которые сначала что-то делают (наворотят), потом начинают думать, что же они натворили, потом (в лучшем случае) обращаются за квалифицированной помощью, ставя специалиста перед фактом необходимости разгребать «авгиевы конюшни» с бесчисленными «эпсилонами» по дороге…

      +10
    • 19 Июня 2018, 14:45 #

      Уважаемая Алёна Александровна, наши органы работают, как умеют, а умеют они работать, либо, по команде сверху, либо при наличии стимулов, о которых на сайте профессионалов и упоминать-то неловко:)

      +8
      • 21 Июня 2018, 00:24 #

        Уважаемый Андрей Юрьевич, можно я буду использовать эту фразу:
        Поскольку, в формулу общения с правоохранителями всегда нужно водить значение «эпсилон», как поправочную величину на возможные непредвиденные обстоятельства, связанные с нежеланием работать
        естественно со ссылкой на Автора!

        (Y) :D

        +2
  • 19 Июня 2018, 13:46 #

    постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое потом придется долго и нудно обжаловать, что, в свою очередь, после его отмены прокуратурой, породит новое постановление, с еще более экзотическими основаниями причин нежелания работатьУважаемый Андрей Юрьевич, вот по этой причине я гооооораздо охотнее берусь быть защитником, чем представителем потерпевшего. Защитником берешь… и работаешь. Сам, своими руками. А удел представителя потерпевшего — ходить с протянутой рукой и канючить: «Дяяяяденьки милиционеры, ну поработайте уже...»

    +11
    • 19 Июня 2018, 14:47 #

      Уважаемый Олег Витальевич, а я вот берусь за дела, которые мне интересны возможностью поиска нестандартного решения. Канючить не умею — не хочешь работать? Тебе же хуже — я предупреждал.

      +11
  • 19 Июня 2018, 16:31 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, а вот оборудование жуликов, которое находилось в помещении собственника, можно было бы удерживать, вплоть до момента погашения задолженности.

    +6
    • 19 Июня 2018, 16:36 #

      Уважаемый Максим Юрьевич, по вполне понятным причинам я тут описываю далеко не все перипетии, но если бы доверители были порешительнее, то оборудование можно было бы не только удерживать...;-)

      +5
    • 21 Июня 2018, 00:26 #

      Уважаемый Максим Юрьевич, вряд ли. Неизвестно предприниматели они или нет. А если не предприниматели, то удерживаемая вещь должны быть предметом обязательства по которому её удерживают. Это только у бизнес-субъектов можно удерживать любую вещь, которая к тебе попала.

      +4
      • 21 Июня 2018, 00:29 #

        Уважаемый Владислав Александрович, субъектный состав правоотношения не имеет никакого значения. Важно, чтобы вещь попала во владение к кредитору законно.

        +1
        • 21 Июня 2018, 00:36 #

          Уважаемый Максим Юрьевич, напоминаю ст. 359 ГК РФ:Кредитор,у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

          Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
          И также обращаю внимание на то, что при аренде, в силу ст. 606 ГК РФ, помещение передаётся во владение и пользование. Потому вещи, которые находятся в этом помещении, явно не находятся у кредитора. Более того, при вторжении в это помещение высок риск получить требование о возмещении вреда.

          +3
          • 21 Июня 2018, 00:44 #

            Уважаемый Владислав Александрович, читать пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

            +1
            • 21 Июня 2018, 01:03 #

              Уважаемый Максим Юрьевич, существует вероятность, что собственник  имущества, находящегося в помещении, не будет являться должником, и тогда удержание имущества будет незаконным.Как следует из содержания судебных актов и установлено судом, после расторжения истцом в одностороннем порядке договора аренды ответчик не возвратил помещения, от подписания акта возврата помещений в дату расторжения договора аренды отказался и в помещениях добровольно оставил имущество.

              Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам, истец просит обратить взыскание на имущество, находящееся в спорных помещениях в соответствии со статьями 348, 349, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

              Отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, руководствовался пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывал разъяснения, изложенные в пункте 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, обстоятельства, установленные в рамках дела Арбитражного суда города Москвы N А40-136564/16, и исходил из того, что удержание чужого имущества в обеспечение исполнения обязательства, в котором собственник имущества не является должником, не допускается.

              Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2018 N 305-ЭС17-20070 по делу N А40-89097/16

              +3
              • 21 Июня 2018, 01:30 #

                Уважаемый Игорь Михайлович, это верно. Вообще конечно, правовая природа удержания до конца не исследована, и вопросов при основательном подходе к этому вопросу возникает достаточно. Конечно же, с одной стороны, я согласен  с тем, что при незаключенном договоре нельзя удерживать имущество, так как стороны не обременили себя обязательствами, но с другой стороны,  следует ответить на вопрос — может ли ретентор (не арендодатель), удержать имущество должника  вследствие его неосновательного обогащения? Полагаю, что это возможно.

                +2
                • 21 Июня 2018, 11:46 #

                  Уважаемый Максим Юрьевич, п.14 Инфописьма ВАС по аренде говорит об отношениях предпринимателей. А мы с Вами начали диспут в связи с тем, что неизвестно являются ли должники предпринимателями, или они не имеют регистрации.

                  P.S. Примерно с 2004 года по моим рекомендациям и при моём сопровождении было применено больше десятка удержаний по отношениям аренды. Наиболее опытный в этом деле арендодатель упростил ситуацию до маразма, он уже не входил в помещения, не пересчитывал что там есть, не определялся с хранением и ушёл от прочей головной боли, просто блокируя помещения снаружи и вешая на нём уведомление. Так, к складу без окон он подогнал вплотную к двери машину типа автолавки и оставил её там. В общем, у него получилось даже не удержание, а скорее просто самозащита по типу: «если не платишь, то не пользуешься помещением».

                  +5
                  • 21 Июня 2018, 23:13 #

                    Уважаемый Владислав Александрович, я согласен с тем, что непредпринимательское удержание предполагает связь между удерживаемой вещью и ее неоплатой. Однако из фабулы данного дела следует, что помещение использовалось для коммерческих целей. Во всяком случае, вопрос о характере использования помещения может разрешиться в судебном заседании.

                    +1
  • 20 Июня 2018, 05:40 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, поздравляю вас с решением поставленной задачи. Владение врагами так и не удалось нигде зафиксировать?

    +2
  • 20 Июня 2018, 07:15 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, замечательно! А как комерс объяснил свою долготерпимость по оплате????

    +6
  • 20 Июня 2018, 09:24 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, просто поражаешься нашим предпринимателям, как можно относиться к ведению дел. Хорошо, что Вы избрали такой путь, так как судебный мог оказаться гораздо длиннее, да и непонятно, к кому было предъявлять иск.

    +4
  • 20 Июня 2018, 09:39 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, поздравляю с успешным решением задачи! Как красиво Вам удалось обойтись и без суда и даже без «обратного захвата»! 
    и продолжаю удивляться «доверчивости», два года и только вот «осознали»...

    +4
  • 20 Июня 2018, 22:54 #

    Поздравляю. Как только у людей терпения хватало столько ждать ....?

    +1
  • 21 Июня 2018, 00:22 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, благожарю Вашему опыту и интеллекту  ( и не только) был найден самый эффективный способ решения этой очень непростой ситуации! При чем довольно быстро… учитывая наши судебные реалии! Поздравляю Вас! Кстати возможно очередное такое же дело скоро образуется и у моих знаеомых… могу Вас порекомендовать? В их ситуации все  договора аренды-субаренды есть… но не платят… и не сьезжают… и да! Неплательщики субарендаторы  ремонт тоже сделали!

    +2
    • 21 Июня 2018, 09:06 #

      Уважаемый Дмитрий Николаевич, благодарю Вас за оценку моих стараний. В Вашем же случае такой простор для деятельности адвоката, что мне, право, неудобно было бы воспользоваться Вашей любезностью(handshake)

      +3
      • 21 Июня 2018, 09:22 #

        Уважаемый Андрей Юрьевич, ну если надумают и вопрос не рахрешится то уж мы как нибудь разберемся между собой! В конце концов доверители любят нанимать нескольких адвокатов!(handshake)

        +2
  • 21 Июня 2018, 17:55 #

    Уважаемый Андрей Юрьевич, восхищаюсь Вашей работой, из безжизненной ситуации выжать максимальный результат, еще и без судебного разбирательства. Высший пилотаж (Y)
    А вообще меня удивляют устные договоренности между предпринимателями и доверие к малознакомым людям. Удивляют и кормят(giggle)

    +3

Да 49 49

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Эта непростая аренда. » 5 звезд из 5 на основе 49 оценок.
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Адвокат, независимый профессиональный советник по правовым вопросам. Защитник в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных правонарушениях
https://fishchuk.pravorub.ru/ Стать VIP
Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович
Москва, Россия
+7 (926) 881-7373
Качественная юридическая помощь. 100% соблюдение сроков.
Срочный выезд. Официальный договор.
Не тратьте ваше время, нервы и силы. Доверьте мне решение ваших проблем.
https://user63088.pravorub.ru/ Стать VIP

Похожие публикации

Продвигаемые публикации