Аренда в условиях пандемии. Сложности общения арендатора с арендодателем

Эпидемия короновируса (COVID19) поставила практически всех в затруднительное положение. Кто-то работает из дома, кто-то в вынужденном отпуске, кто-то вообще лишился работы.

В этой публикации я хочу рассказать о сложностях, возникающих между арендаторами и арендодателями в период распространения короновируса (COVID19).

Мой доверитель юридическое лицо, которое является арендатором, поэтому я буду строить публикацию исходя из интересов арендатора.

Я скажу сразу, что арендодатель с нами изначально не хотел не идти ни на какие уступки, то есть занял максимально жесткую позицию.Он ничего не хотел снижать арендную плату, предоставлять каких-либо отсрочек.

Это при том, что компания моего доверителя сотрудничала с ним уже более 5 лет, и данный кризис поставил под вопрос вообще существование бизнеса моего доверителя.

Данную публикацию я решил построить в следующем хронологическом порядке, а именно рассказать, как происходило общение с арендодателем, и какие законы, Постановления Правительства, указы, связанные с договорами аренды, выходили.

05 марта 2020 мэр Москвы Собянин С.С. издает указ № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (далее Указ № 12-УМ).

Кстати, введение режима повышенной готовности на территории Москвы еще сыграет свою роль в отношениях с арендодателем, но об этом попозже.

Впоследствии в него было внесено много изменений, о которых я говорить не буду, все желающие могут ознакомиться с ним, но обращу внимание одно важное изменение

Указом № 20-УМ от 14 марта  в Указ 12-УМ внесен следующий пункт «Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».

К этому моменту мой доверитель перевел больше половины сотрудников на удаленную работы с полным сохранением заработной платы.

25 марта 2020 года Президент Российской Федерации В.В. Путин издает указ № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», согласно которому дни с 30 марта по 3 апреля установлены выходными с сохранениями за работниками заработной платы.

Это был первый звоночек, что ситуация с короновирусом (COVID19) не такая безмятежная, как о ней сообщалось в СМИ.

Мой доверитель уже подозревал неладное, и мы начали вести переговоры с арендодателем о снижении арендной платы.

В конце марта мы направили первое письмо, где максимально корректно попросили рассмотреть возможность снижения арендной платы, в письме мы также сослались на указ № 12-УМ с изменениями к нему о том, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.

Арендодатель подготовил нам большое письмо, привел много судебной практики и постановлений пленума Верховного суда.

Смысл письма сводился к тому, что к нам это никакого отношения не имеет, и вообще наша компания никак не страдает в сложившейся ситуации.

02 апреля 2020 года Президент Российской Федерации В.В.Путин издает указ № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (указ № 239) согласно которому с 4 по 30 апреля 2020 г. включительно устанавливаются нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Я не возьмусь как-либо комментировать данный указ, но мой доверитель не уволил ни одного сотрудника, и сохранил всем заработные платы.

В этот же день, мы с моим доверителем написали новое письмо, где указали на вышеуказанный указ № 239, а также на то, что мы обязаны сохранить заработную плату своим работникам, при этом мы не можем пользоваться арендуемым помещением, потому что не относимся к тем сферам деятельности, которым разрешено продолжать работу в условиях распространения новой короновирусной инфекции.

Также мы сослались на п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель на указанное письмо решил просто не отвечать.

По состоянию на 02 апреля 2020 года ситуация для нас складывалась очень неблагоприятно, у нас не было никаких рычагов воздействия на арендодателя.

Все приведенные выше нормы никак не влияли на арендодателя, а стало быть нам оставался только суд, но при том, что суды закрыты, и было непонятно как будет складываться судебная практика.

Небольшая надежда появилась с принятием очень важного для моего арендодателя федерального закона № 98 от 01 апреля 2020 из виду «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее по тексту Закон).

В этом Законе предусмотрена возможность отсрочки по арендным платежам, а также предусматривает возможность снижения арендной платы.

Сначала я расскажу про снижение арендной платы.

Согласно п. 3 ст. 19 указанного Закона Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества,

связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

(в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

 Нельзя оставить без внимания и Постановление Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года № 439 (далее по тексту Постановление № 439).

В Постановлении № 439 сказано рекомендовать юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости 

при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, 

предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, 

а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

 Особо обращу внимание на следующее, данные нормы не носят императивного характера, тут не указано на сколько процентов может быть снижена арендная плата.

При этом также нет обязательства для арендодателя снизить арендную плату.

Арендодатель может снизить и на 5-10%, указывая на то, что конкретной цифры снижения нигде не указано.

Теперь я перейду к отсрочке по платежам, и вот этот механизм прописан более четко.

Согласно п. 3 ст. 19 Закона Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации

в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона)

решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, 

в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

 Постановлением № 439 установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее по тексту Требования) в п.1 которых, указано следующее:

настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества,

которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, 

осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

 Обращаю внимание, что перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее по тексту Перечень) указан в Постановлении Правительства № 434 от 03 апреля 2020 года (далее по тексту Постановление № 434).

18 апреля 2020 года Постановлением Правительства № 540 (далее по тексту Постановление № 540), Перечень, указанный в Постановлении № 434 был дополнен.

Согласно п. 2 Требований (Постановление № 439) отсрочка представляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности.

Нельзя обойти стороной п. 3 Требований (Постановление № 439).

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

 Из вышеуказанного следует, что норма об отсрочке носит для арендодателя императивный характер, в случае если у арендатора есть основания просить отсрочку, то арендодатель не вправе отказать в этом.

Резюмируя все написанное можно выделить следующее:

1. Арендатор должен выяснить введен ли на территории субъекта, где он осуществляет свою деятельность, режим повышенной готовности (как я указывал ранее на территории Москвы введен режим повышенной опасности (Указ № 12-УМ).
2. Арендатор вправе просить об уменьшении арендной платы, при этом размер снижения нигде не указан.Об этом стороны должны договориться, в случае полного отказа арендодателя уменьшать арендную плату, данный вопрос будет разрешаться в судебном порядке, при этом абсолютно невозможно предугадать по какому пути пойдет судебная практика
3. Арендатор должен ознакомиться с Постановлениями № 434, 439, 540 и понять включена ли деятельность, которой он занимается, в Перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
4. В случае включения в Перечень, арендатор ВПРАВЕ ПРОСИТЬ уменьшения арендной платы, а также ТРЕБОВАТЬ предоставления отсрочки по оплате арендной платы, направив арендодателю письмо с таким требованием.

    Арендодатель ОБЯЗАН в данном случае предоставить отсрочку, согласно условиям, указанным в п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (Постановление № 439), при этом арендодатель НЕ ОБЯЗАН уменьшать арендную плату.

   Данный вопрос также может быть предметом рассмотрения в суде.

P.S Ситуация с моего доверителя (деятельность, которую мы он осуществляет включена в Перечень 18 апреля 2020) с арендодателем пока еще не разрешилась, но мы видим определенные подвижки и надеемся на компромисс, устраивающий обе стороны.

 P.P.S Я построил свою публикацию, таким образом, чтобы показать как мы строили наше общение с арендодателем и с какими проблемами мы столкнулись в процессе переговоров.

В связи с этим, если мою публикацию прочитают арендодатели, то небольшая просьба к вам, сейчас вся страна попала в трудную ситуацию, и без взаимной поддержки мы не справимся, поэтому постарайтесь понять арендаторов и пойти на какие-то уступки, а арендаторам в свою очередь я советую не злоупотреблять своими правами.

Стороны, старайтесь договориться. Здоровья всем.