Промежуточный положительный результат защиты арендатора

Ранее мной была опубликована статья, посвященная применению правовой конструкции, позволяющей в эпоху пандемии COVID-19 и связанных с ней карантинных ограничений по возможности осуществлять определенные виды деятельности, обоснованно требовать уменьшения арендной платы.

Правовое обоснование построено на соблюдении принципа справедливости распределения рисков при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, а именно арендодателя и арендатора нежилых помещений.  

В статье я просил коллег высказать свое мнение относительно судебных перспектив предложенного мной подхода к разрешению спора. В статье было упомянуто о направлении претензии, включающей предложенного читателям правового обоснования. В комментариях меня просили уведомлять и сообщать о результатах разрешения этого спора двух хозяйствующих субъектов.

После направления претензии, видимо посоветовавшись с юристом арендатор вступил в переговоры и пошел на уступки, которые изложил в своем ответе на претензию. В нем он изложил свои новые предложения. Ответ на претензию во вложениях.

Конечно ответ на претензию содержит много «дырок» в отграничении понятий форс – мажор и наступление обстоятельств, предусмотренных ст. 451 ГК РФ. И это дает почву и основания для продолжения диалога путем обмена письмами. Все равно в период «судебного простоя» стороны фактически лишены права на своевременную судебную защиту.

Я не согласен с мнением собственника относительно характеристики обстоятельств запрета на осуществление деятельности детских учреждений дополнительного образования как форс – мажорные.

По своей сути и при буквальном толковании ст. 401 ГК РФ – это обстоятельства, препятствующие исполнению обязательства. Для арендатора наступление обусловленных карантинными мероприятиями обстоятельств в ответе на претензию отсылается к обязательству по договору – своевременно выплачивать арендную плату. Но сами по себе карантинные мероприятия не создают препятствий в исполнении этого обязательства. Нет никакой прямой причинно — следственной связи между мероприятиями и невозможностью осуществить банковский платеж, т.к. банковская система работает без ограничений и задержек.

ст. 451 ГК РФ в своей правовой конструкции содержит несколько иной характер упоминающихся обстоятельств. Сами по себе эти обстоятельства при своем наступлении не создают невозможности их исполнения. Такая возможность присутствует.

Но в силу своего внезапного и не поддающегося прогнозу наступления они преобразуют экономическую реальность взаимоотношений сторон до такой степени, что само по себе дальнейшее исполнение сделки на согласованных условиях противоречит фактически здравому смыслу. На это указывает диспозиция самой статьи – если бы сторона знала о их наступлении, то не заключала бы сделку либо заключала на иных условиях.

Т.е. фактически подразумевается принцип разумности действий при осуществлении предпринимательской деятельности. Корреспондирующим к регулированию такой ситуации является и принцип добросовестности действий арендодателя (он не должен извлекать преимущества из своего положения в связи с наступлением обстоятельств, меняющих экономическую реальность).

Применительно к арендным правоотношениям существенными условиями на которые повлияли карантинные мероприятия являются размер арендной платы и сроки ее оплаты. Поэтому обсуждаемая в статье правовая конструкция дает все основания для продолжения диалога на предмет предоставления отсрочки оплаты помимо снижения размера.

А в случае, если диалог результата не принесет, то передачу этого спора в суд. Тем более, что доверитель готов рискнуть суммой обеспечительного платежа, т.е. месяц у нас еще есть.