13 июля 2018 года у ООО «Хайгейт»  -  компания холдинга Urban Group, признана банкротом. Хайгейт («Застройщик») возводил микрорайон «Опалиха О3». Признанию Хайгейта банкротом предшествовала длительная просрочки в передаче квартир дольщикам. Теперь, Арбитражный суд Московской области официально констатировал неспособность Застройщика довести строительство до конца.

Проблема Хайгейта затронула моих друзей, которые задали мне ожидаемые вопросы: «Что делать?», «На что мы можем рассчитывать?».

Полагаю, мои соображения на этот счет могут быть полезны для каждого дольщика, оказавшегося втянутым в «котлован» долевого строительства Урбан Групп.

Что вправе требовать обманутый дольщик?

Стратегически у дольщика два пути: а) включаться в реестр кредиторов Хайгейта и ждать достройки дома, в котором он приобрел квартиру, б) включаться в реестр и требовать выплаты страхового возмещения (если есть договор страхования ответственности застройщика). Я разберу второй вариант, поскольку ожидание в первом варианте может длиться годами.

С момента признания Хайгейта банкротом все требования к нему заявляются в дело о банкротстве. Требования дольщиков подлежат включению в реестр кредиторов. Дольщик вправе требовать включения в реестр двух видов требований:

(1) денежного:

1.1 о выплате уплаченных денежных средств по ДДУ и его расторжении,

1.2 выплате неустойки за нарушение сроков строительства,

1.3 выплате убытков, например, в виде уплачиваемых процентов по кредиту или арендной платы[1] или/и

(2) неденежного – о передаче жилого помещения.

Отмечу, что если ваш дом не построен вообще, то требование о передаче объекта ДДУ не включат в реестр, т.к. самого дома нет.[2]

Чем поможет страхование ответственности застройщика?

Страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее  исполнение обязательств перед дольщиком является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по ДДУ.[3] Вышеуказанная норма 214 Фз действовала до июля 2017 года (к счастью, мои друзья успели попасть под ее действие, т.к. с июля 2017 застройщики не обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками).

Смысл страхования заключается в минимизации риска дольщика потерять вложенные деньги и получить взамен котлован. Если застройщика признают банкротом, т.е. наступит страховой случай, то дольщик будет вправе требовать выплаты уплаченного по ДДУ от страховой компании.

Слово «уплаченное» распространяется только на Ваши выплаты по ДДУ. Суммы неустоек, пеней и штрафов, начисленных застройщику, полисами страхования не покрываются, а сами пени и штрафы включаются в четвертую очередь кредиторов (удовлетворение требований по которой почти нереально).

Страховой случай согласно ст. 15.2 Фз 214 наступает, по общему правилу, при совокупности двух условий: (1) застройщик признан решение суда банкротом, (2) дольщик включен в реестр требований кредиторов застройщика («реестр»).

Порядок включения дольщика в реестр

Шаг 1: подать требование о включении в реестр. Требование должно быть подано дольщиком в течение 3х месяцев[4] с даты получения им от конкурсного управляющего уведомления о банкротстве Хайгейта. Отсчет трехмесячного срока начинается с момента, когда на почтовый ящик прийдет такое уведомление, т.е. дольщик считается уведомленным о банкротстве застройщика и начинается исчисление трехмесячного срока на подачу требования.

Если дольщик пропустит срок на подачу требования, то его требование будет за реестром, т.е. подлежит удовлетворению после полного удовлетворения требований всех кредиторов предыдущих очередей (чего практика еще не знала).[5]

Шаг 2: конкурсный управляющий принимает решение либо включить ваше требование в реестр в полном объеме/частично, либо отказать во включении. На принятие решения у управляющего есть 30 дней с даты получения вашего требования. 

Шаг 3.1: требование включено. Управляющий вносит сведения о вашем требовании в реестр и направляет вам уведомление. Теперь вы можете получить выписку из реестра, свидетельствующую, что вы кредитор в деле о банкротстве застройщика.

Шаг 3.2: требование не включено. Управляющий может частично включить ваше требование либо не включить его вообще в реестр. Он также направит вам уведомление об этом факте. Дольщик может подать возражения на решение управляющего судье, рассматривающему дело о банкротстве.

Возражения важно заявить в срок 15 дней с даты получения уведомления от управляющего. Иначе, суд будет считать ваше требование в размере, установленном конкурсным управляющим. Суд рассмотрит ваши возражения в судебном заседании и может включить требование в реестр в полном объеме.

После чего управляющий также будет обязан уведомить вас о факте включения требования в реестр по решению суда.

Шаг 4: сбор пакета документов для выплаты страхового возмещения. Как вы помните, банкротство наступило, вас включили в реестр кредиторов. Значит, страховая компания обязана выплатить вам возмещение. Для выплаты возмещения вам понадобятся:

  1. Решение суда о признании Хайгейта банкротом,
  2. Выписка из реестра кредиторов о включении вашего требования в реестр.
  3. Составить письменное обращение в страховую с требованием выплатить возмещение.
  4. Первичные документы, подтверждающие оплату по ДДУ.

Шаг 5: борьба за возмещение

Не ждите, что страховая компания, в нашем случае ВСК, будет рада выплатить вам возмещение по первому требованию. Согласно ст.ст. 963, 964 ГК РФ страховая вправе не выплачивать возмещение, если сам дольщик, застройщик способствовали наступлению страхового случая либо при наступлении чрезвычайных событий: войны, эпидемии и проч.

В жизни страховые компании проявляют креатив в вопросе оснований для отказа в выплате возмещения.

Приведу лишь некоторые из них:

Защита 1застройщик сам виноват в банкротстве.

Например, руководство компании похищало деньги дольщиков под видом затрат на строительство. На руководство завели уголовное дело. Чем не повод сказать, что застройщик, буквально, сам себя до банкротства довел.

Однако, суды не считают такое обстоятельство основанием освобождения страховой от выплаты возмещения, например, см.  Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 31.05.2017 по делу N 33-5739/2017. 

Защита 2дольщик заявил требование о передаче ему жилого помещения, а не выплате денежных средств, уплаченных по договору долевого участия. В 2013 году еще Высший арбитражный суд РФ указал, что обязанность по выплате возмещения не зависит от того, какое требование (денежное или о передаче квартиры) заявил дольщик. Поэтому страховая обязана выплатить возмещение независимо от вида требования, включенного в реестр.[7] Суды придерживаются этой позиции до настоящего момента.[8]

Защита 3договор страхования  не действовал на момент банкротства застройщика. В период действия ст. 15.2 ФЗ 214 застройщики сдавали в Росреестр вместе с договором долевого участия договор/полис страхования. Без договора страхования Росреестр не регистрировал договор долевого участия.[9]С момента регистрации ДДУ начинал действовать и договор страхования.

Страховщики расторгают договоры страхования задним числом либо просят признать полисы недействительными из-за неоплаты страховой премии. В таких ситуациях суды, по общему правилу, встают на сторону дольщиков. Например, при расторжении договора страхования страховщики должны направить дольщику уведомление о расторжении. Страховщики обычно забывают об этой обязанности, что дает суду основание считать договор действующим.[10]

Подобный «креатив» страховых компаний приводит к искам о взыскании страхового возмещения в размере уплаченных дольщиком денежных средств.

Вывод: я рекомендую не ждать «письма счастья» от управляющего, а немедленно включать свои требования в реестр кредиторов и обращаться за взысканием страхового возмещения в страховую компанию (ВСК).

 

[1] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.09.2013 по делу N А45-26283/2012

[2] Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 N 09АП-34382/2011-ГК по делу N А40-91655/10.

Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-7582/12 по делу N А40-91655/10

[3] Согласно ст. 15.2 ФЗ «О долевом участии в строительстве» (214 ФЗ, в ред. от 01 июля 2017)

[4] Пункт 4 ст. 201.4 ФЗ «О банкротстве».

[5] Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу N А66-12990/2012

[7] Постановление Президиума ВАС от 23.04.2013 года № 13239/12.

[8] Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 24.05.2017 по делу N 33-4855/2017, Решение Ленинского районного суда г.

Оренбурга от 13.12.2017 по делу М04-3233.2017.

[9] Письмо Минэкономразвития РФ от 28 июля 2017 г. N Д23и-4472.

[10] Решение Ленинского районного суда г.

Оренбурга от 13.12.2017 по делу 2-6558.2017.

Автор публикации

Юрист Васюков Иван Геннадьевич
Москва, Россия
Специализируюсь на договорной работе (составление и проверка корпоративных договоров; купли-продажи недвижимости; поставки, подряда, агентирования, комиссии), спорах из договоров и налоговых спорах.

Да 27 27

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Ермоленко Андрей, Клопов Олег, Демина Наталья, Васюков Иван, Минина Ольга, Бесунова Алёна, Свидерский Роман, Исмагилов Ленар, Фищук Александр
  • Юрист Ермоленко Андрей Владимирович 19 Июля, 19:49 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, отличный разбор ситуации, хороший у вас идет набор высоты. (muscle)

    Я в свое время, включался с обманутыми дольщиками в борьбу с небезизвестным ООО «Шереметьево-4», несколько дел выиграл, остальные «умники-мы-сами-юристы» остались у разбитого корыта.

    +8
    • Юрист Васюков Иван Геннадьевич 20 Июля, 13:18 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, вы редко даете столь теплые комментарии. Тем они ценнее для меня) Спасибо! У вас опыт, конечно, интересный.

      +4
  • Адвокат, модератор Морохин Иван Николаевич 20 Июля, 04:31 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за отличный обзор и анализ ситуации, и алгоритм действий дольщика (handshake)

    +8
  • Адвокат Минина Ольга Витальевна 20 Июля, 05:12 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, отличная, прекрасно структурированная статья с доступно изложенной  информацией(Y)

    +5
    • Юрист Васюков Иван Геннадьевич 20 Июля, 13:20 #

      Уважаемая Ольга Витальевна, благодарю! Технику юридического письма никто не отменял. Я рекомендую поиска в Интернете англоязычную литературу по legal writing. Поднимет технику написания документов на новую высоту.

      +4
  • Адвокат Фищук Александр Алексеевич 20 Июля, 05:21 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, присоединяюсь к вышесказанному — материал отличный. От себя добавлю — что банкротство застройщиков — новый тренд, который не только бьет по дольщикам, которые не успели получить жилье, но и направлен на тех, кто имел взаимоотношения с будущим банкротом. 
    Оспаривание сделок, попытка возврата имущества в конкурсную массу — для этого скупаются мегатонны кредиторской задолженности и ставится «свой» управляющий.
    Сейчас развивается еще одно дело — банкротство ЗАО «ФСЦР», там как раз ребята пытаются обкатать эту схемку.
    Купил жилье или помещение — пришел управляющий — пытается оспорить. 
    Этакая двойная продажа квадратов «по-новому» и все в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

    +3
    • Юрист Васюков Иван Геннадьевич 20 Июля, 13:23 #

      Уважаемый Александр Алексеевич, спасибо за мнение) Да, банкротство бьет по всем, кто был причастен к деятельности застройщика. Мы с вами знаем, как бороться с «ручными» управляющими.  Вы ведь не дадите им обкататься эту схему?

      +2
      • Адвокат Фищук Александр Алексеевич 20 Июля, 14:48 #

        Уважаемый Иван Геннадьевич, я пока выступаю в роли консультанта. Куплено помещение, готовимся к оспариванию сделки. Там квадратов «куева кукуево» и управляющий готовится, по крайней мере, попытаться вернуть все в конкурсную массу

        +1
  • Юрист, модератор Бесунова Алёна Александровна 20 Июля, 06:48 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, отличная статья!(Y)

    +4
  • Эксперт Свидерский Роман Вячеславович 20 Июля, 22:43 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо. Полезно. А пока я бывшим сотрудникам (почти каждый день, в личной беседе) которым не заплатили за последние 3 месяца советую идти в суд…

    +1
  • Адвокат Клопов Олег Александрович 21 Июля, 12:48 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, большое спасибо за алгоритм действий. Мы расторгли в СОЮ договор ДДУ, взыскали деньги. В отношении застройщика в АС поступило заявление о признании его банкротом.  Теперь мы  на пороге спора со  страховой компанией. Ваша инструкция  пригодится при выстраивании позиции. Еще раз спасибо!

    +2
  • Адвокат Исмагилов Ленар Робертович 21 Июля, 18:40 #

    Вставлю и свои 5 копеек. Присматривал в прошлом году в Новой Москве однокомнатную квартиру. Побывал всего в двух офисах. Эти ПЕРСОНАЖИ (мягко говоря) распространили мой телефон вообще чуть ли не по всем застройщикам всего Подмосковья («Урбан групп»). КАЖДЫЕ 3 ДНЯ 2 МЕСЯЦА звонили мне, пока я симку не сменил. Конечно, я сразу всем отказывал. Слава Богу, хватило ума не адвокатский номер дать. С ума сойти просто (мягко говоря).

    +3
  • Адвокат Демина Наталья Михайловна 23 Июля, 10:19 #

    Уважаемый Иван Геннадьевич, спасибо за публикацию, каково ваше мнение относительно включения в 3 очередь подземной парковки, которую также приобретает дольщик в вместе с квартирой по отдельному ДДУ?

    0

Да 27 27

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Банкротству Urban Group посвящается или руководство к действию для обманутого дольщика» 5 звезд из 5 на основе 27 оценок.

Похожие публикации