"Чек-лист" проверки недвижимости

На праворубе есть хорошая публикация Адвоката Владимира Евгеньевича Гавриченко В ней детально рассказано о юридических тонкостях при покупке квартиры. Вдохновившись статьей, я решил, что было бы неплохо написать  аналогичную статью о покупке «нежилой» недвижимости. В своей публикации я хочу сделать попытку создать некий «чек-лист» для проверки недвижимого имущества. Статью я хочу условно разделить на общую часть, в которой описываются общие аспекты проверки недвижимости любого вида и специальную часть, в которой указаны особенности проверки отдельных объектов

1. Общие требования. Проверка объекта.

1.1. Начинается проверка с выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой описаны основные характеристики объекта. Ранее для получения этих сведений требовалось два документа: Выписка из ЕГРП и кадастровый паспорт. Сейчас эти два документа, по сути, объединены в одну выписку. Где ее взять?

Не стоит брать ее у продавца. Она может не отражать действительность. Заказать ее нужно самостоятельно. Сделать это можно несколькими способами:

— Заказ бумажной выписки с печатью Росреестра в МФЦ. На этом сайте  можно найти ближайшее отделение. Стоимость выписки 400 рублей.

— Заказать выписку в электронном виде на сайте коммерческого сервиса в интернете. Я не буду рекламировать конкретные сайты, скажу лишь, что на некоторых сайтах стоимость будет значительно ниже.

— Совсем недавно запущен официальный сервис ФГИС ЕГРН spv.kadastr.ru. Но пока что проект действует « в пилотном» режиме и в нем есть не все регионы.

— Также давно существует сервис для экспресс-проверки. Выписку там заказать нельзя, но можно уточнить площадь объекта, его кадастровый номер и наличие обременений.

 1.2 Итак выписка заказана. Вот что необходимо проверить:

— Данные о собственнике. Его имя или наименование должно точно соответствовать данным паспорта или выписки из ЕГРЮЛ (если продавцом является юридическое лицо.

— Данные о наличии обременений (Аренда, залог и другие). В случае залога на объекте, от сделки лучше отказаться. Наличие аренды или сервитута не мешает регистрации перехода права собственности, но может затруднить дальнейшее использование недвижимости по планам покупателя. Например, покупатель не сможет расторгнуть долгосрочный договор аренды в случае если в таком договоре не будет условия о праве одностороннего отказа от исполнения предыдущим Арендодателем. Договор останется действующим (Ст. 617 ГК).

— Наличие особых отметок. Обременения может не быть, но возможно, например наличие отметки о судебном споре в отношении объекта. (ст. 37 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») Такая отметка не позволит покупателю в дальнейшем при судебном споре ссылаться на добросовестность.

 2.Общие требования. Проверка продавца.

2.1.- Если продавцом является физическое лицо, следует проверить его паспортные данные. В действительности паспорта можно удостовериться на сайте МВД

—  Необходимо получить нотариальное согласие супруга на продажу. В ином случае сделка может быть признана недействительной по иску супруга, который не давал такого согласия (ст. 35 Семейного кодекса) Если продавец, с его слов, не в браке, то, к сожалению, удостовериться в этом нельзя. Штампа в паспорте может и не быть. Сейчас создан ЕГР ЗАГС, который должен решить эту проблему,  но в настоящий момент доступ к ней любому желающему закрыт. Совет покупателям: Покупайте только у женатых/ замужних :)

2.2. Юридическое лицо. Аналогичную проверку следует провести и в отношении продавца – юр.лица. Вместо паспорта будет выступать выписка из ЕГРЮЛ  — взять ее можно на сайте Федеральной налоговой службы , в том числе с ЭЦП ФНС

— Юр. Лицо должно быть действующим

— Директор или иной единоличный исполнительный орган должен быть указан в выписке

— Срок его полномочий не должен истечь. Для этого нужно запросить у продавца протокол общего собрания участников(акционеров) о его избрании.

— В отношении продаваемого имущества должен быть протокол об одобрении крупной сделки участниками или акционерами (ст. 46 Федеральный закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»,  ст. 79 Федерального закона от «Об акционерных обществах».  Конечно, сделка, может быть и не крупной для продавца, но убедиться в этом непросто, поэтому лучше чтобы такое решение было на руках.

Протоколы в двух предыдущих пунктах должны быть нотариально удостоверены, либо подписаны всеми участниками — В случае если продавец ООО. В случае, если продавец Акционерное общество, протокол должен быть удостоверен Организаций, осуществляющей ведение реестра акционеров общества (ст. 67.1 ГК)

  — В уставе юр. Лица не должно быть иных ограничений на распоряжение недвижимым имуществом.  Если они есть, то должны быть проведены соответствующие корпоративные процедуры.

— Проверить юр. Лицо на «предбанкротное» состояние: В картотеке арбитражных дел не должно быть принято заявление о признании юр. Лица банкротом,  В ЕФРСБ не должно быть подано уведомление о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом.

Также не мешает проверить по картотекам дел судов и на сайте судебных приставов. О наличии крупных задолженностей и исполнительных производств по ним. Это убережет покупателя от дальнейшего оспаривания сделки кредиторами.

 3.В случае  если от имени продавца выступает  иное лицо, его доверенность должна быть только нотариальной (ч.8 ст.18 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)Такая доверенность не должна быть отозванной. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе ФНП

 В случае смерти доверителя, доверенность перестает действовать. Факт смерти можно с некоторой достоверностью проверить по базе наследственных дел (ст. 188 ГК)

  — В случае если продавец сам приобрел недвижимость в пределах трех лет (срока исковой давности), то все вышеописанное следует проверить также в отношении первого продавца.

 4.Не соглашаться на сделку, если предлагается осуществить продажу не самой недвижимости, а юридического лица, которое является собственником этой недвижимости. В этом случае возникнет огромное количество рисков, которые проверить намного сложнее.

 5.Узнать, нет ли краткосрочных арендаторов. Договоры аренды регистрируются, только если их срок составляет один год и более (ст. 651 ГК). Если  у недвижимости краткосрочный арендатор и, опять же, у Арендодателя нет права на досрочный отказ от договора, то новому собственнику, возможно, придется претерпевать арендатора до окончания срока договора.

 6. Проверить градостроительный регламент. Это требуется для того, чтобы убедиться, что объект находится в территориальной зоне, в которой разрешается размещение объекта, планируемого покупателем. Для этого понадобятся карта градостроительного зонирования и Правила землепользования и застройки. Найти их можно на сайте органов местного самоуправления. Планируемый объект должен быть указан в качестве основного вида разрешенного использования для территориальной зоны в которой находится недвижимость.

Итак, с общими требованиями разобрались. Теперь следует обратить внимание на сам объект.

1. В случае покупки здания:

— Здание не должно быть самовольной постройкой, в том числе и самовольно реконструировано, фактическая площадь должна соответствовать техническим и кадастровым документам. В случае его недавнего строительства или  реконструкции должно быть разрешение на строительство/разрешение на ввод в эксплуатацию. Такие документы можно получить только у собственника.

— Предметом договора должен быть и земельный участок, который находится под ним — если он находится в собственности (ст. 35 Земельного кодекса)

— Не должно быть «задвоений» объектов в кадастре. Увы, но такое встречается довольно часто. Чтобы избежать возможных споров, до выхода на сделку собственник должен исправить эту ошибку.

— Проверить объект на факт принадлежности к объектам культурного наследия. В этом случае на собственника могут распространяться охранные обязательства, что может затруднить его использование. Сделать это можно на сайте Минкультуры  Однако, возможно здание и не найдется в этом реестре.

-Проверить наличие коммуникаций. Должны быть заключены действующие договоры на газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, в зависимости от требований будущего собственника. В договорах нужно обратить внимание на максимально допустимую мощность, также проверить акт разграничения эксплуатационной ответственности по сетям. Желательно, чтобы граница такой ответственности не была далее чем внешняя стена здания. Должны быть установлены приборы учета, прошедшие процедуру поверки. Приборы учета должны соответствовать современным метрологическим требованиям. Особенно это актуально для газа и отопления — установка новых таких приборов может вылиться в крупную сумму.

— Если деятельность покупателя, либо потенциальных арендаторов будет подлежать лицензированию, то лучше уточнить эти требования «на берегу», иначе потом нарушение таких требований может стать неустранимым. К примеру, ст. 16 «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»» запрещается продажа алкогольной продукции в помещениях, расположенных на территориях, прилегающих к образовательным, медицинским и иным организациям, что в свою очередь, по сути «ставит крест» для деятельности продуктовых магазинов и «общепитов».

 2. При покупке помещения следует учитывать всё то, что касается здания. При этом дополнительно нужно проверить следующее:

— Помещение должно быть отдельным объектом права собственности, для чего изготавливается технический план и оно ставится на кадастровый учет, регистрируется право собственности.

— Убедиться, что в помещении есть необходимые коммуникации и определить как будет проводиться расчет за потребленные ресурсы (по прибору учета или расчетным методом)

— Узнать кем и как будет содержаться общее имущество в здании. Есть ли управляющая компания и какова стоимость ее услуг.

— В случае если есть и другие собственники помещений, ознакомиться с решениями общего собрания таких собственников. Узнать как определен порядок помещениями общего пользования.

 3. В случае покупки Земельного участка:

— Проверить наличие установленных границ. Границы должны быть отражены в кадастре.

— На участке не должно быть недвижимого имущества, которое не является предметом продажи (в том числе и незарегистрованных и (или) самовольных). Не должно быть разрешения на строительство, полученного третьими лицами.

— Проверить на наличие сервитутов. Они должны быть указаны в выписке из ЕГРН.

— Проверить наличие проездов с дороги общего пользования. В ином случае, возможно, придется самому устанавливать такой сервитут.

— Проверить отсутствие примыкающих земельных участков с отсутствием такого проезда, иначе сервитут, возможно, захочет установить собственник этого земельного участка на вашем.

— Проверить наличие скрытых обременений, т.е отсутствуюих в ЕГРН. Это могут быть коммуникации, магистральные сети, защитные зоны скважин и т.п. Узнать это можно лишь по факту осмотра.

 Для проверки земельного участка удобно использовать публичную кадастровую карту, а также версии этой карты с наложением яндекс-карт на сторонних сервисах.

На этом все. Приглашаю коллег к открытой дискуссии: Что еще было бы хорошо проверить при покупке недвижимости?