Рейдер капут!

С неожиданным отъемом нажитой непосильным трудом собственности: квартиры ли, особняка или завода может не сегодня-завтра столкнуться всякий. На типовых примерах, близких всякому читателю, прокомментируем первый настоящий «антирейдерский» акт нашего правосудия.

Верховный и Высший арбитражный суды выпустили совместное постановление N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Во многом именно из-за многолетнего отсутствия такого «глобального» обобщения правоприменения у нас и разгулялись рейдеры, включая в их число при определенных условиях и родное государство. На необходимость искоренения этой постигшей нас беды не раз обращал внимание и президент Д. Медведев. Без этого на потепление инвестиционного климата рассчитывать не приходится.

К сожалению, непонятное молчание высших судов по ключевым вопросам повсеместно искривившейся, если не сказать противозаконной, судебной практики позволяло предпринимателям и простым гражданам утверждать, что наше законодательство якобы специально создавалось для незаконного отъема чужой собственности более сильным или более беспринципным.

Да нет, с законодательством все изначально было в полном порядке. Заимствованное классическое римское право даже и в «особых условиях» России вполне позволяет защитить справедливость. Но вот практика судов….

В стране сохранилась непонятная в новых условиях судебная традиция защищать только так называемого «законного» собственника, игнорируя титулы, факты владения и прочие «мелочи». Впрочем, это традиция еще с советских времен, когда единственным законным собственником всего за редким исключением было государство и его интересы в силу конституции превалировали над интересами граждан.

В капиталистической России сохранение такой традиции повсеместно вело к судебным ошибкам. В грош не ставить даже зарегистрированные тем же государством права (титулы) и факты владения и пользования — такой перекос не только не вытекает из нашего законодательства, но и явно противоречит ему.

В результате оказалось, например, возможным на основании судебного решения возвращать имущество государству практически при любом дефекте приватизации. А где и когда у нас приватизация проходила без ошибок и злоупотреблений?

Свежий, пример, иск по поводу помещений в одном из московских жилых домов на одной из центральных набережных. В 1992 году весь жилой дом был по мнению нынешней генерации сотрудников госорганов незаконно, передан в «полное хозяйственное ведение» якобы ненадлежащему субъекту, но печати и подписи вполне надлежащих лиц, уполномоченных тогда управлять госимуществом, имеются. Они сегодня не оспариваются их «последователями», сидящими в тех же креслах.

После 1993 года названное недвижимое имущество последовательно сменило четырех хозяев, изменилась планировка и назначение, собственность каждым новым владельцем заново регистрировалась у того же государства. Каждым потрачена куча денег на улучшение. И вдруг иск о возврате! Причем, абсолютно типовой иск. Таких только в Москве сотни, если не тысячи. Только авторы этих строк выиграли подобных уже чуть ли не десяток.

Но не всем так везло! Практика по сходным искам до настоящего времени имелась самая различная и противоречивая, и по регионам, и по судам, и чуть ли не по судьям. Чаще такие дела решались в пользу государства, особенно если адвокат «частника» действовал пассивно или его просто не было. Да, да, до сих пор, предприниматели ходят по судам без адвоката! Начисто забывая, что в наших судах согласно новым процессуальным законам объективная истина давно не изыскивается, а происходит соревнование юристов сторон. Кто больше аргументов привел, тот и выиграл.

И вот теперь, наконец, основным аргументом любой стороны в деле о недвижимости будет отсылка к новому постановлению. Как адвокаты много лет специализирующиеся в области недвижимости: и в арбитражных процессах, и в уголовных — по поводу рейдерства и иных хищений (в которых ошибочно обвинялись наши оправданные подзащитные и наши всегда правые доверители-потерпевшие) можем отметить отменную юридическую технику документа. Все-таки не перевелись еще в наших судах грамотные «цивилисты». И это отрадно.

Важнейшим моментом для исключения «типового» госрейдерства является установления порядка исчисления срока давности в отношении имущества, переданного государством унитарному предприятию и затем выбывшего из владения последнего.
Обычный случай. Директор предприятия за взятку незаконно приватизировал здание, находящееся у него в хозяйственном ведении. Прошло много лет. И вот госсобственник предъявляет иск к частнику, уже, как правило, далеко не первому.

И говорит: «Караул! Беззаконие! Я только что узнал! Срок только начал течь! Верните!» И суды возвращали.

Рассматриваемое постановление предписывает исчислять срок давности для госоргана, управляющего госимуществом, не с даты, когда узнал сам «орган» (якобы обманутый своими подчиненными), а с даты, когда узнало или должно было узнать именно предприятие, лишившееся собственности, пусть и незаконно.

Высшим судам также пришлось разъяснить подчиненным судьям, что «право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства». Вообще-то это должен был бы знать каждый второкурсник юрфака. Но нередко суды трактовали этот вопрос ошибочно, безосновательно полагая, что право собственности в названном случае возникает только с момента регистрации этого права в федеральной регистрационной службе (ФРС).

Заметим, что право собственности, несмотря на распространенное среди юристов заблуждение, никогда (никогда! ни в какой правовой ситуации, кроме случаев добросовестного приобретения по недействительной сделке) не возникает с момента регистрации права. Сначала у субъекта возникает право собственности (в случае с недействительностью сделки приобретатель и регистратор ошибочно предполагает, что оно возникло). Лишь затем уже возникшее право регистрируется. Причем между первым и вторым событием может пройти и одна минута (при обычном ходе регистрации сделки купли-продажи) и много-много лет (при наследовании, строительстве, наложении ареста в день регистрации самой сделки и тому подобных обстоятельствах).

В практике авторов было чистое оправдание подзащитной г-жи Хатовой в 2009 году в Москве по уголовному делу, в основу которого милиция и прокуратура положили как раз ошибочную трактовку соотношения возникновения и регистрации права на недвижимость. Последним аргументом обвинителя, перед удалением суда на приговор, был такой: «А что же нам теперь делать? Это ж типовое дело. Вы же уже осудили несколько человек и у нас еще десяток на подходе!» Так эти, с позволения сказать «правоохранители», еще и в Мосгорсуд ходили на кассацию, сразу вчетвером, защищать свою, уже ставшую всем очевидной, ошибку. Теперь таких процессов не станет. Позиция адвокатов Куприяновых, ранее обосновывавшаяся подробным анализом на десятке страниц, подкреплена мнением высших судов в одну строку.

Наконец, суды окончательно определили момент возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя. Это момент регистрации права уполномоченным госорганом в едином государственном реестре прав (ЕГРП) по сделке, которая затем оказывается недействительной.

На укрепление делового оборота направлена следующая новелла: «Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке».

С этим пассажем в юридическом аспекте можно спорить, но такая трактовка представляется справедливой. В основном это толкование позволит закрепить права граждан на незаконно приватизированные квартиры. Во всяком случае, теперь тысячи семей по всей стране не будут выселены на улицу и десятки тысяч смогут спать спокойно: иск к ним даже не должен заявляться.

Наконец, урегулировано так называемое «давностное владение». Как известно земля у нас разбазаривалась не только самим госсобственником, т.е незаконно приватизировалась, но и расхищалась путем мошенничества без ведома последнего. Можно было приватизировать землю за взятку и получить на нее «правильные» документы, а можно было, иногда в том же властном коридоре от «жучка», получить просто фальшивку, но очень похожую на настоящие документы.

Мне приходилось видеть свидетельства о праве собственности на земельные участки, полученные в середине 90-х, которые оказывались никак не отраженными в делопроизводстве сельских органов и содержали вместо подписей факсимиле руководителей. Естественно граждане свои земли, полученные таким образом, огораживали, строили дачи, разводили сады, а когда начинали собирать документы для регистрации земель в ФРС по новым правилам, узнавали, что в администрации об их участке на опушке якобы «ни сном, ни духом». Теперь такие потерпевшие могут зарегистрировать свое право даже на госсобственность в силу приобретательной давности, если уже прошло 15 лет. А остальные должны принять меры, чтобы к ним еще несколько лет не подали исков о возврате земли. Во всяком случае, лучше держать руку «на пульсе».

Серьезно смягчена трактовка законодательства о самовольных постройках. Как правило, они теперь смогут быть узаконены. Важно, что на самовольную постройку теперь распространяются общие правила об исковой давности, кроме случаев угрозы жизни и здоровью граждан.

Важнейшим моментом, который должен фактически прекратить массовое госрейдерство (очень хочется надеяться!) является следующая новелла: «Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения».

До выхода постановления очень многие суды отказывались признавать доказанным факт владения помещениями зарегистрированных частных собственников, только потому, что здания, в которых они фактически сидели, были записаны в некие реестры госсобственности и затем фиктивно переданы в хозяйственное ведение и на баланс какому-нибудь вновь созданному или давно уныло прозябающему ГУП «Страшно стратегические оборонные технологии».

В выигранный в конце-концов в 2009 (судились с 2005 года!) адвокатами Куприяновыми подобный арбитражный процесс году явился представитель описанной организации и на полном серьезе заявил, что оборонный потенциал страны обрушится, если не будет возращен в госсобственность особняк в центре Москвы, утраченный вдруг воскресшим оборонным НИИ еще в 1992 году.

Последним гвоздем в гроб «типового» госрейдерства должно, на мой взгляд, стать следующее положение комментируемого постановления высших судов: «Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу».

До последнего времени недействительность сделки в отношении с государством почти всегда считалась синонимом отсутствия воли последнего. Теперь, как это и должно быть, воля на передачу права собственности отделена от воли на передачу вещи. Это принципиальный момент!

Попробую пояснить. Считается и это правильно, что воля госсобственника на передачу права собственности по сделке не имеет дефекта только тогда, когда сделка полностью законна. Контрагент тоже обязан знать законодательство, поэтому он не лишен возможности не заключать заведомо незаконную сделку с государством. Подписал — рискуешь и нечего жаловаться, когда все выплыло наружу. Другое дело действия по передаче владения вещью. Тезис: «Дают — бери, бьют — беги!» — юридически вполне корректен. Действия по передаче владения всегда могут оказаться законными (например, кто-то на самом верху в пределах своей компетенции решил, и — отдали!), приобретатель не обязан проверять, с какой стати его облагодетельствовали и даже имеет право заблуждаться по этому поводу.
Соответственно, ссылка на незнание закона не спасет контрагента государства от признания конкретной незаконной сделки ничтожной (недействительной), но тот же неграмотный получатель теперь вполне может быть признан так называемым «добросовестным приобретателем» с оставлением ему спорной недвижимости в собственности.

Но нельзя сказать, что все постановление направлено только на пресечение повсеместно колосящегося госрейдерства. «Частным» мошенникам так же загребущие руки окоротили: «Когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется». Вот это действительно здорово!

Еще неделю назад я стандартно ошарашивал каждого вошедшего клиента срочным заданием получить выписки из ЕГРП на всю его недвижимость. И ведь не раз случалось, что уже далеко не все нажитое доверителем числилось на его титуле! В своих многочисленных статьях от «Российской газеты» до «Московского комсомольца» и конечно в юридической периодике адвокаты Куприяновы, кажется, описали чуть ли не все способы рейдерских захватов. В рамках этой заметки не станем повторяться. Они есть на наших сайтах.

Но проблема была в том, что рейдеры, сделав свое «черное» дело, не спешили завладевать «переписанным» на себя имуществом. Они приходили к жертве только после истечения срока давности для иска о возврате похищенного. Причем повсеместно считалось, что раз реестр (ЕГРП) открыт для каждого, то каждый, включая хозяина, и обязан узнавать о похищении непосредственно в день регистрации их похищенной недвижимости в собственности похитителя. Некие формальные основания для такого вывода, вытекающие из юридической казуистики, у судом имелись, но все эти судебные решения, массово выносимые в пользу воров, никак нельзя было считать справедливыми.

Буквально неделю назад адвокаты Куприяновы вернули клиенту долю в жилом доме в центре одного из подмосковных городов. Рейдеры, очень похоже, что сами работники ФРС в интересах известного городского застройщика, просто «переписали» долю гражданки в собственность последнего. Якобы гражданка сама пришла в ФРС и подписала сделку отчуждения доли застройщику. Срок давности спокойно бы истек и шансов на возврат у женщины не осталось.

Но ей повезло. Она действительно решила продать свою долю и, придя в местный отдел ФРС, случайно узнала о хищении. Начались обычные в таких случаях разговоры: «А вы сами приходили. Мы вас помним. И подпись похожа! Идите в суд, а мы ни при чем, даже, если ошиблись».

Но прокол воров состоял в другом. Женщина вышла замуж и сменила фамилию, ее паспорт был уничтожен несколько лет назад в местной милиции (адвокатам Куприяновым стоило больших трудов получить об этом документ), а в ФРС она якобы пришла со старым паспортом (его ксерокс был в регистрационном деле того же ФРС) и сделку подписала под старой фамилией! Кроме самих сотрудников ФРС такую аферу никто бы не смог провернуть. Поэтому все сразу сдались и собственность вернули моментально. Испугались!

Постановлением урегулированы и споры по поводу инвестиций в строительство недвижимости, включая случаи многократных продаж одной и той же квартиры или площади «нежилья». Кто первый получил имущество во владение, тот и станет собственником.

Не относится к проблеме рейдерства, пожалуй, только одна группа пунктов комментируемого постановления. О земельных участках под многоквартирными домами. Причем эти нормы нельзя толковать однозначно в пользу сособственников жилого дома. «Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (жилищного кодекса — прим. адвоката) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона». Раньше по сложившейся практике земельный участок передавался в собственность жильцов исключительно после их волеизъявления.
А теперь собственники квартир в новых домах, автоматически являются собственниками земельных участков, ведь их земля проходит кадастровый учет еще на стадии подготовки к строительству. Соответственно сразу возникают и все налоговые последствия и иные обременения, автоматически ложащиеся на собственника.

В общем и целом, постановление — важнейший документ, еще потребующий от нас, адвокатов, самого глубокого изучения. Однако уже сегодня ясно, что рейдерам придется радикально менять схемы работы. Радикально!

И возможно суды, наконец, благожелательно посмотрят в сторону законопослушных, добросовестных, хотя и бесподобно безграмотных наших сограждан — собственников недвижимости. Вы не поверите, но у некоторых еще нет своих адвокатов!
«А может, — подумает читатель, — после выхода постановления на адвокате действительно можно сэкономить?» Во истину,… жареный петух… не перекрестится!