Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Рпенский проезд в г. Владимире как пример «муниципального рейдерства». Как собственникам не потерять деньги под нажимом администрации.

Поводом к написанию настоящей публикации стал звонок одного моего знакомого после появления публикации в СМИ о том, что его участок и дом скоро и очень дешево заберет администрация города.

 На официальном сайте администрации была опубликована информация о планируемом изъятии для муниципальных нужд 

 За последние 10 лет изъятие недвижимости муниципалитетами в нашей области проводилось десятки раз, и по опытам моего участия в таких судебных и внесудебных процедурах выработались определенные механизмы противодействия изъятию недвижимости у собственников за бесценок. 

 Не секрет, что муниципалитеты зачастую привлекают «карманных оценщиков», которые занижают выкупную стоимость недвижимости от 20 до 50%, используя более дешевые (а иногда даже фейковые) объекты – аналоги при сравнительном методе оценки, уклоняются от затратного метода при наличии оснований для его применения (в особенности это касается недавно построенных объектов с привлечением подрядчиков и полного документирования затрат). Также очень часто такие «оценщики» уклоняются от применения доходного метода в отношении тех объектов оценки, которые сдаются в аренду коммерческим фирмам.

 Кроме дефектности самих отчетов об оценки муниципалитеты выработали не менее 20 хитрых способов занизить (или вообще обнулить) выкупную стоимость для изымаемых объектов. 

 Самые распространенные из них следующие.

 Инициирование  и внесение в отношении участков и построек в ЕГРН сведений ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории): санитарно-защитные зоны, охранные зоны (ЛЭП, водопровод, водоотведение, газопровод), зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, придорожные полосы автомобильных дорог (в том числе муниципальных), водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (в том числе речек – «ручейков»), зоны затопления и подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, зоны охраны, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны ООПТ (особо охраняемой природной территории), приаэродромная территория и многие другие (всего более 20)

 Логика очень простая: имеется, допустим, участок в 12 соток, неподалеку стоит опора ЛЭП, значит ваш участок наполовину входит в охранную зону (строить ничего нельзя в этой части), а значит его рыночная стоимость будет не 5 000 000 руб, а 2 500 000 руб. (по ценам г. Владимира), а тот факт, что возможен перенос  самой ЛЭП, администрацию, как правило, не волнует.

 Также часто имеются «игры» с размерами таких зон, зачастую их площадь увеличена в разы (завышается диаметр труб, мощность, напряжение сетей.) Землю раскапывать или залезать на опоры ЛЭП никто из собственников обычно не спешит, а получить достоверную информацию из ресурсоснабжающих организациях обычным людям бывает попросту невозможно.

 Выбор администрации самого «дешевого» РИЗУ (разрешенное использование земельного участка). В последнее время таких ситуаций стало намного больше. К примеру, в свидетельстве о праве собственности на участок написано – разрешенное использование – содержание жилого дома, а в новых документах градостроительного зонирования (Генплан и Правила землепользования и застройки)  может стоять зона Ж.2, а то и Ж3 и Ж4, т.е. зоны, многократно увеличивающие допустимую высотность застройки, и, естественно, увеличивающие стоимость участка в разы. В силу ЗК РФ собственник может использовать как старый, так и новый РИЗУ. Конечно, администрация пытается выкупить в таком случае по старому. В 2016 году у нас было  такое судебное дело, удалось за  22 сотки нашего Доверителя отсудить 24 100 000 руб, вместо предлагаемых 7 300 000 руб.

 Особым «сюрпризом» от муниципалитета будет отсутствие в ЕГРН информации о собственнике недвижимости (хотя такая информация может быть в архиве самой администрации. Тогда администрация может требовать признания права публичной собственности на изымаемые участки независимо от постановки таких объектов на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи. Тогда реальный собственник может не получить вообще ничего.

 Очень распространенной процедурой является так называемое частичное изъятие участка. Формально администрация имеет такое право. В моей практике был случай – под изъятие попал участок в 16 соток, идеальной конфигурации, 40 м на 40 м, его рыночная стоимость была (удачное расположение и конфигурация) 14 000 000 рублей.

Администрация хотела «отрезать» кусок площадью всего то 1 сотку, однако этот кусок был клином в участок, в результате которого оставшиеся 15 соток резко теряли свое пятно застройки и съезд со стороны дороги, в результате участок дешевел до 8 000 000 рублей. Только в результате долгих судебных разбирательств с назначением земельно-устроительных экспертиз удалось отсудить свои деньги.

 Также рядовым случаем занижения чиновниками цены является неучтенность надворных построек (баня, беседки, погреб), плодово-ягодных насаждений, скважин.  Иногда их стоимость составляет сотни тысяч рублей.

 Ну и самая часто встречающаяся ситуация – убытки собственника, связанные с переездом и сменой места жительства. Здесь расходы также достигают сотен тысяч рублей. Это и расходы на риелторов, временное хранение движимого имущества на охраняемых стоянках и складах, упущенная выгода по использованию построек (как правило аренда)

 Перечень таких «подводных камней » еще очень длинный.

 Не дайте себя обмануть, не слушайте сладких (или запугивающих) речей сотрудников администрации, обращайтесь за юридической помощью, защищай свои права !