Поводом к написанию настоящей публикации стал звонок одного моего знакомого после появления публикации в СМИ о том, что его участок и дом скоро и очень дешево заберет администрация города.

 На официальном сайте администрации была опубликована информация о планируемом изъятии для муниципальных нужд 

 За последние 10 лет изъятие недвижимости муниципалитетами в нашей области проводилось десятки раз, и по опытам моего участия в таких судебных и внесудебных процедурах выработались определенные механизмы противодействия изъятию недвижимости у собственников за бесценок

 Не секрет, что муниципалитеты зачастую привлекают «карманных оценщиков», которые занижают выкупную стоимость недвижимости от 20 до 50%, используя более дешевые (а иногда даже фейковые) объекты – аналоги при сравнительном методе оценки, уклоняются от затратного метода при наличии оснований для его применения (в особенности это касается недавно построенных объектов с привлечением подрядчиков и полного документирования затрат). Также очень часто такие «оценщики» уклоняются от применения доходного метода в отношении тех объектов оценки, которые сдаются в аренду коммерческим фирмам.

 Кроме дефектности самих отчетов об оценки муниципалитеты выработали не менее 20 хитрых способов занизить (или вообще обнулить) выкупную стоимость для изымаемых объектов. 

 Самые распространенные из них следующие.

 Инициирование  и внесение в отношении участков и построек в ЕГРН сведений ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории): санитарно-защитные зоны, охранные зоны (ЛЭП, водопровод, водоотведение, газопровод), зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, придорожные полосы автомобильных дорог (в том числе муниципальных), водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (в том числе речек – «ручейков»), зоны затопления и подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, зоны охраны, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны ООПТ (особо охраняемой природной территории), приаэродромная территория и многие другие (всего более 20)

 Логика очень простая: имеется, допустим, участок в 12 соток, неподалеку стоит опора ЛЭП, значит ваш участок наполовину входит в охранную зону (строить ничего нельзя в этой части), а значит его рыночная стоимость будет не 5 000 000 руб, а 2 500 000 руб. (по ценам г. Владимира), а тот факт, что возможен перенос  самой ЛЭП, администрацию, как правило, не волнует.

 Также часто имеются «игры» с размерами таких зон, зачастую их площадь увеличена в разы (завышается диаметр труб, мощность, напряжение сетей.) Землю раскапывать или залезать на опоры ЛЭП никто из собственников обычно не спешит, а получить достоверную информацию из ресурсоснабжающих организациях обычным людям бывает попросту невозможно.

 Выбор администрации самого «дешевого» РИЗУ (разрешенное использование земельного участка). В последнее время таких ситуаций стало намного больше. К примеру, в свидетельстве о праве собственности на участок написано – разрешенное использование – содержание жилого дома, а в новых документах градостроительного зонирования (Генплан и Правила землепользования и застройки)  может стоять зона Ж.2, а то и Ж3 и Ж4, т.е. зоны, многократно увеличивающие допустимую высотность застройки, и, естественно, увеличивающие стоимость участка в разы. В силу ЗК РФ собственник может использовать как старый, так и новый РИЗУ. Конечно, администрация пытается выкупить в таком случае по старому. В 2016 году у нас было  такое судебное дело, удалось за  22 сотки нашего Доверителя отсудить 24 100 000 руб, вместо предлагаемых 7 300 000 руб.

 Особым «сюрпризом» от муниципалитета будет отсутствие в ЕГРН информации о собственнике недвижимости (хотя такая информация может быть в архиве самой администрации. Тогда администрация может требовать признания права публичной собственности на изымаемые участки независимо от постановки таких объектов на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи. Тогда реальный собственник может не получить вообще ничего.

 Очень распространенной процедурой является так называемое частичное изъятие участка. Формально администрация имеет такое право. В моей практике был случай – под изъятие попал участок в 16 соток, идеальной конфигурации, 40 м на 40 м, его рыночная стоимость была (удачное расположение и конфигурация) 14 000 000 рублей.

Администрация хотела «отрезать» кусок площадью всего то 1 сотку, однако этот кусок был клином в участок, в результате которого оставшиеся 15 соток резко теряли свое пятно застройки и съезд со стороны дороги, в результате участок дешевел до 8 000 000 рублей. Только в результате долгих судебных разбирательств с назначением земельно-устроительных экспертиз удалось отсудить свои деньги.

 Также рядовым случаем занижения чиновниками цены является неучтенность надворных построек (баня, беседки, погреб), плодово-ягодных насаждений, скважин.  Иногда их стоимость составляет сотни тысяч рублей.

 Ну и самая часто встречающаяся ситуация – убытки собственника, связанные с переездом и сменой места жительства. Здесь расходы также достигают сотен тысяч рублей. Это и расходы на риелторов, временное хранение движимого имущества на охраняемых стоянках и складах, упущенная выгода по использованию построек (как правило аренда)

 Перечень таких «подводных камней » еще очень длинный.

 Не дайте себя обмануть, не слушайте сладких (или запугивающих) речей сотрудников администрации, обращайтесь за юридической помощью, защищай свои права !

Автор публикации

Юрист Ермоленко Андрей Владимирович
Владимир, Россия
1. Ведение дел в судах Владимирской области, Москвы.
2. Представительство в госорганах.
3. Недвижимость, строительство, земля. 4. Семейные споры и раздел имущества. 5. Жилищные и наследственные.

Да 36 36

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Коробов Евгений, Малиновская Наталья, Ермоленко Андрей, Пятицкий Евгений, Шилова Ольга, infestum, Минина Ольга, Рисевец Алёна, Ильичев Владимир, user75986, Лисовский Андрей, Глазунов Евгений
  • 06 Февраля 2020, 21:14 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, сколько интересного от Вас можно узнать. Спасибо!

    Полностью согласен с тем, что по особенно таким делам необходимо работать не просто со специалистом, а с особым специалистом! У Вас это прекрасно получается! 

    Наглядные примеры — лучше всего демонстрируют, как могло получиться, и как получается при участии специалистов! Всё-таки 14 млн. гораздо лучше 8 млн., пусть и деревянных!;)

    +7
  • 06 Февраля 2020, 21:33 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, такая специализация не часто встречается. Года три назад вел дело, где в угоду РЖД при реконструкции подъездной дороги собственнице домовладения снесли забор, вкопали бетонные блоки в полутора метрах от стены дома и намеревались в метре от фасада дома установить шумозащитный экран. Мы добивались принудительного выкупа её участка для муниципальных нужд, но жадность строителей у суда вызвала горячее сочувствие. Позднее узнал, что всё-таки моей доверительнице (пожилой женщине из соседнего района) кулуарно были предложены деньги в качестве отступного за домовладение и она согласилась. До сих пор с содроганием вспоминаю мерзость того судилища. Здорово, если в подобных ситуациях Вы добиваетесь успеха.

    +8
    • 06 Февраля 2020, 21:38 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, да, так получилось. что в нашем регионе юристы и адвокаты (процентов 90) не хотят вообще ни на чем специализироваться, пытаются охватить все. А у меня так сложилось, что специализация выкристализовалась как-то сама собой — земельное и градостроительное право, недвижимость, сделки с ней.

      А с РЖД, как и любым другим крупным монополистом всегда трудно (smoke)

      +6
    • 07 Февраля 2020, 08:38 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, на моих глазах должностные лица заходили к судье, ведущему дело, на поговорить.

      В одном из арбитражных дел я документально зафиксировал внепроцессуальное общение председательствующего по делу с ответчиком.В округе это дело было отбито, Доверителю далее стала не интересна судьба этого судьи, раз вопрос закрыт, а суд закрыл глаза на проделки председательствующего. Вот так и работаем.

      +1
      • 07 Февраля 2020, 11:47 #

        Уважаемый Евгений Алексеевич, этому судье могут припомнить в другом случае, если возникнет необходимость. Закон критической массы в таких вопросах иногда работает.

        +2
      • 07 Февраля 2020, 17:53 #

        Уважаемый Евгений Алексеевич, а как фиксировали?

        +1
        • 07 Февраля 2020, 18:07 #

          Уважаемый Павел Владимирович, в этом деле в решение судья указал те документы и цитаты из них, которых не было в судебном заседании и в материалах дела и это документы руководства Департамента Москвы.

          В другом деле Черемушкинский суд я отказался в апелляции от иска в связи с добровольным удовлетворением требованием МОЭСК, а жаль, что моя жалоба не была рассмотрена.

          В жалобе указано на то, что решение суда обосновано документами из материалов дела порядка 40 документов, которые не были представлены представителем МОЭСК (адвокат!!!)  в дело и их не было в материалах дела в момент оглашения судом резолютивной части решения суда. Зафиксировано протоколом судебного заседания в этот же день — исследование судом документов — л.д. — знаете о чем речь!

          Выводы делайте сами. А потом меня убеждают в том, что надо бороться только с противной стороной, а не с судом!

          +3
          • 07 Февраля 2020, 19:34 #

            А потом меня убеждают в том, что надо бороться только с противной стороной, а не с судом!
            Уважаемый Евгений Алексеевич, конечно же это не более чем женское кокетство ;)

            +2
          • 10 Февраля 2020, 09:18 #

            Уважаемый Евгений Алексеевич, мне кажется в последние годы акцент сдвинулся с работы по оппоненту на работу по судье — более акцентировано изучаешь подход судьи к делу, его стиль, манеру ведения процесса, и отношение к доказательствам и  т.п. А если в деле интересы бюджета, то ты один против всех

            +2
            • 10 Февраля 2020, 22:58 #

              Уважаемый Павел Владимирович, если судья придерживается закона, то с ним приятно иметь дело. Но вот Мосгорсуд выносит не первый раз заведомо неправосудные решения и мое заявление о ВУД лежит о Бастрыкина А.И. И если бы Бастрыкин А.И. не лежал бы под Мосгорсудом, то давно бы по каждому делу судей по семь заезжало в места не столь отдаленные.

              0
  • 06 Февраля 2020, 22:23 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо. Интересно было узнать о стольких, почти законных, способах отъема денег у населения.

    +6
  • 06 Февраля 2020, 22:37 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, очень ценная информация. Спасибо

    +5
  • 07 Февраля 2020, 07:06 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо, очень полезная публикация. 
    Добавила в избранное.(*)

    +3
  • 07 Февраля 2020, 17:49 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо за публикацию! Полезная тема. Вы классный специалист, всегда подмечаю что-то новенькое из Ваших статей! Сейчас ориентируюсь на земельные споры. Успехов Вам!

    +3
  • 08 Февраля 2020, 14:48 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, ОБАЛДЕННАЯ ПУБЛИКАЦИЯ!

    +5
  • 10 Февраля 2020, 12:19 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, однозначно, в избранное!

    +2
  • 10 Февраля 2020, 17:19 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, у меня нет большого опыта по этой категории дел, как-то в Волгограде изъятие — не очень распространенная процедура. Видимо, из-за общей стагнации в регионе. Два и ценники на земельные участки у нас несоизмеримо меньше.

    Но, тем не менее, большое спасибо за то, что поделились опытом, с удовольствием прочел Ваш материал. Самое главное, в чем Вы правы, так это в том, что власть утратила всякое лицо и для достижения своих целей ни на что не оглядывается. А суды — это вообще не власть сейчас, а инструмент в деятельности исполнительной власти.

    Мне понравилось высказывание коллеги Коробова Е.А. — суды натягивают решение на закон.

    +3
  • 11 Февраля 2020, 10:58 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо что поделились столь многочисленными узаконенными способами отъема имущества

    +2
    • 11 Февраля 2020, 14:35 #

      Уважаемый Андрей Викторович, всегда пожалуйста.

      Самое главное — ведь абсолютное большинство населения об этом не знает, а поэтому бежит за юридической помощью, когда получит иск об изъятии, а драгоценное время (для снятия искусственно уменьшающих цену недвижимости факторов) может быть упущено…

      +2

Да 36 36

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Рпенский проезд в г. Владимире как пример «муниципального рейдерства». Как собственникам не потерять деньги под нажимом администрации. » 5 звезд из 5 на основе 36 оценок.
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Краснодар, Россия
+7 (926) 004-7837
Персональная консультация
Банкротство, арбитражный управляющий: списание, взыскание долгов, оспаривание сделок, субсидиарная ответственность. Абонентское сопровождение бизнеса. Арбитраж, СОЮ, защита по налоговым преступлениям
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации