Индивидуальное жилищное строительство. Экономим нервы, время, деньги

 У вас есть опыт строительства домов?

— Да, мы построили много, все довольны.

— Какую гарантию вы можете дать качеству построенного?

— Иншалла… (Как захочет Аллах).

(Из случайно услышанного диалога)

 Не секрет, что проблемы индивидуального жилищного строительства, существовавшие в СССР, в основном, связанные с дефицитом строительных материалов и рабочих рук, не исчезли и сейчас; правда, они перешли на качественно иной уровень — переизбыток предложений на рынке, как строительных материалов, так и рабочих рук, усугубил иную проблему — качества, как первого, так и второго.

Соответственно, все больше и разнообразнее проблем правого характера вокруг простого человеческого желания — построить свой собственный дом.

Вот, об одной из таких проблем — подбор квалифицированного подрядчика, и оформление взаимоотношений с ним, я бы и хотел поговорить.

Если кто-то, хотя бы однажды сталкивался, даже не со строительством жилого дома, а с необходимостью провести ремонтные работы в доме, или выложить дорожку тротуарной плиткой, знает, сколько трудов стоит найти квалифицированную, порядочную и аккуратную бригаду специалистов.

А уж постройка дома, вообще, превращается в целое приключение.

Не будем говорить о случаях чистого мошенничества, когда рабочие бесследно исчезали вместе с полученным авансом, причем, даже договор, заключенный в письменном виде или обычная расписка о получении аванса, в дальнейшем фигурировали лишь в качестве доказательства в уголовном деле, которое приостановлено в связи с тем, что «подозреваемый или обвиняемый скрылся от следствия либо место его нахождения не установлено по иным причинам».

Понятно, что в этом случае, выплаченные деньги, скорее всего, пропали навсегда.

Вопреки общепринятому мнению позволю себе заявить, что заключение договора с бригадой строителей, даже, когда бригада готова приступить к строительству, ни в коей мере не является абсолютной гарантией того, что «на выходе» вы получите желаемое.

Причин может быть несколько.

1. Проект договора представлен бригадиром строителей, который, не мудрствуя лукаво, «скачал» его с просторов Интернета, особо не затрудняя себя анализом того, что он скачивает.

Заказчик же, как и подавляющее большинство граждан, имеет обыкновение подписывать договоры вообще не читая.

Через некоторое время может возникнуть неприятная ситуация, когда у сторон договора совпадает только точка зрения на то, что по такому-то адресу должен быть построен жилой дом.

А вот что касается нюансов, например, в чью обязанность входит подготовка строительной площадки, кто, и за чей счет осуществляет вывоз строительного мусора, и т. д. — в договоре может быть не учтено, что может явиться причиной будущих конфликтов.

2. Смета расходов составлена подрядчиком, что называется, «на коленке», ее содержание постоянно меняется, понятно, в сторону удорожания, что объясняется подрядчиком убедительно, но непонятно, что, в конечном итоге приводит к тому, что стоимость строительства, как минимум, процентов на 20 больше, чем рассчитывалась вами изначально. 

3. Сроки строительства срываются, подрядчик каждый раз предлагает подписать дополнительные соглашение о переносе сроков, а когда вы, потерявший терпение, требуете расторгнуть договор и вернуть деньги, выплаченные в качестве аванса, удовлетворяется только первая часть ваших требований, а деньги вам «вернут скоро, при первой возможности», то есть, никогда.

Даже, в том случае, когда вы заключаете договор с организацией, вы, ни в коей мере, не застрахованы от неприятных неожиданностей.

Например, вы можете столкнуться с ситуаций, когда, пытаясь выяснить причину задержки в строительстве, и почему материалы, предоставленные подрядчиком, например, шлакоблоки, рассыпаются в труху, уже при разгрузке.

Пытаясь выяснить — что же это такое происходит, вы обнаруживаете, что:

— вся «фирма» состоит из 2-3 человек;

— богато обставленный офис, куда вас пригласили на подписание договора, принадлежит организации, сдающей свои помещения в почасовую аренду;

— строители, работавшие на возведении дома не являются работниками данной «фирмы», да, и вообще никакого отношения к ней не имеют — их наняли без заключения каких-либо договоров, работу не оплатили, поэтому и на работу они выходить перестали, а шлакоблоки разваливаются, поскольку подрядчики их сами изготовляют, ну, не сами, конечно а руками рабочих из бывших республик Средней Азии, которым, кстати, тоже задолжали…

Добиться привлечения к уголовной ответственности за мошенничество таких «предпринимателей» очень трудно, поскольку самое сложное доказать, что вся их деятельность сводилась к созданию видимости исполнения обязательств по договору, и, фактически, была направлена на хищение денежных средств путем обмана.

Взыскать же уплаченные денежные средства в судебном порядке, вообще невозможно — активов у таких организаций нет, денег на счетах — тоже.

Можно столкнуться и с такими случаями, когда договор составлен с организацией таким образом, что, в случае претензий по качеству материалов, поставленных подрядчиком, виновным может оказаться заказчик.

Скажете — фантастика?

Отнюдь.

Извольте — приведу еще один пример.

Как известно, в деревянном домостроении, особенно, если дом строится из клееной древесины, к материалу предъявляются особые требования.

Например, бревно из оцилиндрованного бруса должно быть высушено таким образом, чтобы процент влажности составлял, примерно, 20%.

Еще более серьезные требования предъявляются к клееному брусу, где процент влажности не должен составлять более 12-15%.

При этом, согласно ч.2 ст. 704 ГК РФ, Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Согласно же ч.1 ст. 705 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

Пытаясь «обойти» эти нормы, хитрые «коммерсанты» могут возложить на заказчика обязанность по надлежащему хранению предоставленных ими материалов, а некоторые идут еще дальше – обязывают заказчика, например, провести противогрибковую обработку предоставленных ими материалов.

Заказчик же, подписав договор, и тут же забыв о его содержании (если он вообще с ним знакомился), через весьма непродолжительный промежуток времени выясняет, что стены в построенный деревянном доме, мало того, что имеют щели, в которые запросто проходит рука взрослого человека, но и само дерево покрылось неприятными зеленоватыми пятнами.

Подрядчик же, получив претензию, разводит руками – мол, сами виноваты, не выполнили условия договора.

Разумеется, в этом случае заказчик может добиться положительного для себя результата, обратись он в суд, но, зачастую, этот положительный результат заключается только в решении суда, вынесенного в пользу заказчика, и выданного исполнительного листа, по которому взыскать что-либо невозможно из-за отсутствия денежных средств на счетах подрядчика и активов, за счет которых можно произвести взыскание.

Почему предприниматели, ведущие деятельность в области индивидуального жилищного строительства так хорошо себя чувствуют?

Да, хотя бы потому, что для ведения такой деятельности достаточно зарегистрировать юридическое лицо в форме общества с ограниченной ответственностью, или зарегистрироваться самому в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Правда, многие обходятся и без таких «формальностей», тем самым, формально, совершая действия, которые могут рассматриваться, как незаконная предпринимательская деятельность и повлечь за собой уголовную ответственность.

Если же такая деятельность формально легализована, то она не требует, ни получения лицензий, ни обязательного членства в СРО (саморегулируемых организациях), к членам которых предъявляются достаточно серьезные требования, включая страхование гражданской ответственности.

С 1 июля 2017 г., после вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 372-ФЗ, в частности, лицам, которые работают на основании договоров подряда, размер обязательства каждого из которых не превышает 3 млн. рублей;

физическим лицам, занимающимся строительными, реконструкционными или ремонтными работами индивидуального жилья.

После вышесказанного может показаться, что желание построить собственный доим на отведенном для этого земельном участке – чистой воды авантюра, сопряженная с многочисленными рисками.

Отчасти, это так.

Впрочем, как и многое другое в нашей жизни.

Можно ли полностью избежать рисков? Нет, а вот минимизировать эти риски – вполне.

Для начала, вспоминаем классику – «Не гонялся бы ты, поп за дешевизной».

Сказано полтора века назад, но актуально и по сей день – дешево и качественно – это из области фантастики. Поэтому, исключаем из числа потенциальных подрядчиков «рабочую силу», стоящую вдоль федеральных трасс, а также стучащихся в калитку граждан — «хозяин, построить ничего не надо?».

Если вы решили связаться с некой вольной, никак не оформленной в организационно-правовом плане, бригадой, то, хотя бы не поленитесь съездить на уже построенные ими объекты, поговорите с хозяевами этих объектов, почитайте отзывы в Интернете.

И, само собой разумеется, заключите письменный договор с тем, кто позиционирует себя в качестве бригадира с обязательным изучением его документов – разумеется, прежде всего, паспорта; наличие регистрации и разрешения на работу, разумеется, если гражданин не прибыл из одного из государств — Республики Беларусь, Республики Казахстан и Армении

Не рекомендовал бы, поддавшись на уговоры, временно зарегистрировать эту «бригаду строителей» у себя — не исключено, что вы их увидите в последний раз, сразу же после подписания заявления о временной регистрации они навсегда исчезнут из вашей жизни.

Не старайтесь создавать себе лишние проблемы — у вас их и так хватит.

Если вы решили заключить договор с организацией, занимающейся индивидуальным жилищным строительством, самым тщательным образом изучите всю возможную информацию о ней; хуже отрицательных отзывов может быть только полное отсутствие информации.

Перед тем, как начинать переговоры с потенциальным подрядчиком, рекомендую составить смету будущего строительства, тем более, что исходных данных для ее составления сейчас найти не трудно — стоимость материалов и средняя стоимость работ находятся в открытом доступе, крометого, есть и бесплатные ресурсы для составления приблизительных смет.

Здесь я специально не касаюсь вопроса о необходимости тщательного анализа условий договора; во-первых, об этом уже столько сказано, что только остается удивляться — почему еще не всеми услышано; во-вторых, договор подряда на строительство жилого дома для проживания одной семьи, весьма обширная тема, имеющая столько нюансов, что уложить ее в рамки одной публикации просто не представляется возможным.