На хитрое соглашение есть протокол с нарезкой...

Иск о защите прав потребителя, взыскании неустойки, компенсации морального вреда в области долевого строительства.
 
Ситуация всем, кто участвовал в рассмотрении подобных споров, знакома, а кому-то и набила оскомину… оговорюсь сразу – по таким спорам я работал, ничего вроде сложного в ситуации на момент подготовки искового не видел, поскольку дело было по сути один в один с ранее выигранными. Однако, неожиданно для меня в деле появились интересные нюансы.
 

Итак, мой доверитель – участник долевого строительства. Естественно, дом вовремя не сдается, просрочка ответчика в исполнении обязательств по сдаче дома в эксплуатацию и предоставлении квартиры значительная. Направляю претензию, по желанию доверителя ждем, так как есть информация, что дом скоро будет сдан, доверитель хочет получить квартиру, а уже затем требовать выплаты неустойки. Через некоторое время застройщик получает долгожданное разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и с этого момента начинается интересное.
 
Застройщик предлагает (читай, требует) подписать акт приема-передачи квартиры и вкупе с ним дополнительное соглашение, в котором сроки получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию изменены на фактически реальные, т.е. ни о какой просрочке речи идти не будет. Понятно, что без подписания дополнительного соглашения застройщик акт приема-передачи просто не подписывал, при этом каких-либо письменных ответов на многочисленные обращения к нему просто не давал.
 
В этот момент мой доверитель мог не подписывать дополнительного соглашения, обратиться в суд с иском о признании права собственности, и неопределенное время оставаться без своей квартиры, либо подписать дополнительное соглашение с застройщиком и получить долгожданную квартиру.

Понятно, он прежде всего хотел получить квартиру и как минимум начать делать там ремонт. В адрес застройщика был направлен протокол разногласий… письменного ответа мы так и не получили, но дополнительное соглашение застройщиком было в корне изменено – во всем, что нас не устраивало, кроме злополучного пункта о сроках сдачи дома. Позиция застройщика оставалась прежней – никаких письменных ответов, хотите – подписывайте дополнительное соглашение, не хотите – сидите без квартиры.
 
Затем моему доверителю устно предложили подписать дополнительное соглашение в редакции застройщика, при этом своей рукой дописать, что с пунктом о изменении сроков не согласен, что и было сделано в экземплярах как дольщика, так и застройщика.
 
После получения квартиры и оформления права собственности подали иск… в делах, в которых я ранее участвовал, суд на такие дополнительные соглашения (даже несмотря на ссылки на них застройщика в суде) никакого внимания не обращал. В данном деле в предварительном заседании судья сразу задал вопрос — что можете пояснить по поводу дополнительного соглашения… Отвечаю – данное соглашение было навязано ответчиком моему доверителю, подписано истцом вынужденно (читай — кабальная сделка), поскольку без подписания его истца ждал был долгосрочный судебный процесс по признанию права собственности на квартиру, а истцу необходимо жилье, поскольку проживает он в съемной квартире с малолетним ребенком. Кроме того, данное соглашение ущемляет права истца как потребителя в части своевременного получения им квартиры в сроки, предусмотренные первоначальным договором, и право потребителя на получение неустойки за просрочку (хотя вроде это и не право…)

Следующий вопрос судьи – так по какому из оснований будете оспаривать это дополнительное соглашение – по «навязанности» (т.е. кабальности) или ущемлению прав потребителя? Мол, основания разные, либо туда – либо сюда… говорю – я подготовлю более подробную правовую позицию по этому поводу.
 
После предварительного заседания данная тема поднималась мной в кулуарах. Скажу сразу, благодарен всем коллегам, высказавшимся по вопросу… в итоге мной были подготовлены и поданы Дополнительные пояснения к иску. суть их рассказывать не буду, скажу лишь, что о кабальности дополнительного соглашения не стал говорить ни слова… остальное в самом пояснении.
 
После представленных дополнительных пояснений (и с их учетом, чему я был несказанно рад!) представитель ответчика признал дополнительное соглашение незаключенным, в силу чего признал и понесенные истцом убытки, и допущенную просрочку. Ессно, не был согласен с размерами взыскания, предлагал полностью возместить понесенные убытки, неустойку в размере меньшем, чем мы хотели бы….
 
После озвучивания этого в суде суд недоуменно спросил истца — чего тебе, старче, не хватает!?.. и «дал разъяснения», которые я не смог не назвать  - каюсь – в ходатайстве о 10-минутном перерыве «позицией суда»… на что получил суровую отповедь, что у суда позиций не бывает, а бывают разъяснения.
 
Суть «разъяснений суда» заключалась в том, что сложившаяся практика вообще и в частности по данному застройщику и даже по данному дому (о как!) вполне коррелируется с предложенными ответчиком условиями, более того, чуть не угрозой прозвучало, что «суд может взыскать и меньше»… после чего я заявил ходатайство о перерыве, в процессе некоторого торга ответчик «подвинулся» еще на некоторую сумму неустойки, на чем и заключили мировое соглашение с достаточно разумными сроками погашения.
 
Копии Определения об утверждении мирового у меня пока нет. Но есть текст на сайте суда, где присутствует расчет госпошлины… скажу лишь, что моральный вред удовлетворили в размере 20 т.р., убытки в полном объеме (см. исковое), ну а неустойку неленивый рассчитает согласно НК РФ… По сути. Речь шла об общей сумме, по статьям расписали для суда – чтобы не было неразумного отнесения на, скажем, моральный вред большой суммы. Судебные расходы истец взял на себя.
 
С учетом изложенного считаю, что при несогласии с некоторыми пунктами дополнительного соглашения, выраженными письмами, протоколом разногласия, правкой самого текста дополнительного соглашения – задача по взысканию неустойки с Застройщика вполне осуществима даже при подписании дополнительного соглашения.