Найти юриста / адвоката / эксперта
В судах общей юрисдикции львиную долю дел, связанных с защитой жилищных прав, составляют дела, касающиеся утраты права пользования жилым помещением.
Основания прекращения права пользования жилым помещением в частности регламентированы ст. 31 ЖК РФ.
Так часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Однако, статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (далее по тексту – Вводный закон) было предусмотрено исключение из общего правила предусмотренного ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Смысл указанного исключения заключается в том, что бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Более того в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 6 за четвертый квартал 2005 года в ответе на вопрос № 45 Верховный суд однозначно дал понять, что право пользования жилым помещением за лицами, отказавшимися от приватизации, сохраняется даже при переходе права собственности на жилое помещение к третьим лицам (н-р при купле-продаже жилого помещения).
Таким образом, такие «отказники» становились практически «вечными жильцами», а их право пользования жилым помещением считалось бессрочным.
Лишь в 2011 г. у собственников появилась некая надежда на избавление от «вечных жильцов».
Появление надежды было связано с делом N 203-В11-14 по которому, военная коллегия Президиума Верховного суда РФ вынесла определение 17 ноября 2011 г. Отменяя решения нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд в названном определении дал иное правоприменительное толкование ст. 19 Вводного закона (№ 189-ФЗ): «Что касается ст. 19 Вводного закона, то данная норма призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства, такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором, в отношении данного жилого помещения.
Таким образом, Верховный суд пришел к выводу, что право пользования жилым помещением, за лицом отказавшимся от приватизации, может быть прекращено в связи с реализацией самим лицом, принадлежащих ему прав. Следовательно, утрата права пользования жилым помещением в отношении такого лица могла иметь место по общим основаниям (не связанным с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) предусмотренным ЖК РФ, (н-р в связи с выездом на другое постоянное место жительства ст. 83 ЖК РФ)
В полной мере разделяя позицию, изложенную в приведенном определении Верховного суда, мною было принято решение оказать юридическую помощь доверителю по делу о признании гражданина У. утратившим право пользования жилым помещением.
А суть дела состояла в следующем. В 2002 г. семья из трех человек: супруга (истица), супруг и сын истицы решили приватизировать квартиру. В итоге жилое помещение было передано в единоличную собственность истицы. Двое других членов семьи нанимателя написали отказы от участия в приватизации. При этом еще до заключения договора приватизации, сначала супруг, а через некоторое время и супруга переехали в совместно приобретенный жилой дом.
Однако, супруг продолжал быть зарегистрированным по месту жительства в спорной квартире.
В 2016 г. отношения между супругами разладились, и все шло к расторжению брака и разделу имущества. В одном из разговоров супруг намекнул истице, что он намерен вселиться в принадлежащую ей квартиру. Подобное развитие событий категорически не устраивало мою доверительницу.
После изучения документов я пояснил истице, что у нас есть основания надеяться на благоприятный исход дела.
Мои надежды были связаны с тем, что ответчик в добровольном порядке распорядился принадлежащим ему правом пользования жилым помещением, т.е.
1) отказался от участия в приватизации, осознавая отсутствие такого права;
2) длительное время не проживал в спорной квартире, расходов по ее содержанию не нес, своих прав на данное жилое помещение никогда не предъявлял, попыток вселения не предпринимал.
Особое внимание суда было обращено на то, что основанием предъявленного иска является ст. 89 ЖК РСФСР и ст. 83 ЖК РФ, а не ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
В ходе судебного разбирательства ответчик исковые требования не признал и грозился вселиться в квартиру. Однако, суд счел аргументы ответчика не убедительными и удовлетворил наши исковые требования в полном объеме.
P.S. В настоящее время решение не вступило в законную силу
Основания прекращения права пользования жилым помещением в частности регламентированы ст. 31 ЖК РФ.
Так часть 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Однако, статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (далее по тексту – Вводный закон) было предусмотрено исключение из общего правила предусмотренного ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Смысл указанного исключения заключается в том, что бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Более того в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 6 за четвертый квартал 2005 года в ответе на вопрос № 45 Верховный суд однозначно дал понять, что право пользования жилым помещением за лицами, отказавшимися от приватизации, сохраняется даже при переходе права собственности на жилое помещение к третьим лицам (н-р при купле-продаже жилого помещения).
Таким образом, такие «отказники» становились практически «вечными жильцами», а их право пользования жилым помещением считалось бессрочным.
Лишь в 2011 г. у собственников появилась некая надежда на избавление от «вечных жильцов».
Появление надежды было связано с делом N 203-В11-14 по которому, военная коллегия Президиума Верховного суда РФ вынесла определение 17 ноября 2011 г. Отменяя решения нижестоящих судов и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд в названном определении дал иное правоприменительное толкование ст. 19 Вводного закона (№ 189-ФЗ): «Что касается ст. 19 Вводного закона, то данная норма призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства, такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором, в отношении данного жилого помещения.
Таким образом, Верховный суд пришел к выводу, что право пользования жилым помещением, за лицом отказавшимся от приватизации, может быть прекращено в связи с реализацией самим лицом, принадлежащих ему прав. Следовательно, утрата права пользования жилым помещением в отношении такого лица могла иметь место по общим основаниям (не связанным с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) предусмотренным ЖК РФ, (н-р в связи с выездом на другое постоянное место жительства ст. 83 ЖК РФ)
В полной мере разделяя позицию, изложенную в приведенном определении Верховного суда, мною было принято решение оказать юридическую помощь доверителю по делу о признании гражданина У. утратившим право пользования жилым помещением.
А суть дела состояла в следующем. В 2002 г. семья из трех человек: супруга (истица), супруг и сын истицы решили приватизировать квартиру. В итоге жилое помещение было передано в единоличную собственность истицы. Двое других членов семьи нанимателя написали отказы от участия в приватизации. При этом еще до заключения договора приватизации, сначала супруг, а через некоторое время и супруга переехали в совместно приобретенный жилой дом.
Однако, супруг продолжал быть зарегистрированным по месту жительства в спорной квартире.
В 2016 г. отношения между супругами разладились, и все шло к расторжению брака и разделу имущества. В одном из разговоров супруг намекнул истице, что он намерен вселиться в принадлежащую ей квартиру. Подобное развитие событий категорически не устраивало мою доверительницу.
После изучения документов я пояснил истице, что у нас есть основания надеяться на благоприятный исход дела.
Мои надежды были связаны с тем, что ответчик в добровольном порядке распорядился принадлежащим ему правом пользования жилым помещением, т.е.
1) отказался от участия в приватизации, осознавая отсутствие такого права;
2) длительное время не проживал в спорной квартире, расходов по ее содержанию не нес, своих прав на данное жилое помещение никогда не предъявлял, попыток вселения не предпринимал.
Особое внимание суда было обращено на то, что основанием предъявленного иска является ст. 89 ЖК РСФСР и ст. 83 ЖК РФ, а не ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
В ходе судебного разбирательства ответчик исковые требования не признал и грозился вселиться в квартиру. Однако, суд счел аргументы ответчика не убедительными и удовлетворил наши исковые требования в полном объеме.
P.S. В настоящее время решение не вступило в законную силу
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Александр Николаевич, нужно ждать решения тройки
Уважаемый Сергей Николаевич, согласен, ждем апелляционную жалобу.
Уважаемый Александр Николаевич, очень актуальная публикация.
Вообще правовой статус членов семьи собственника жилого помещения на мой взгляд в нашем ЖК имеет слабую проработку. Вселение членов семьи собственником — это самостоятельное возникновение права пользование жилым помещением наряду с таким как договор. Теперь суды будут восполнять пробелы как в Вашем случае аналогией.
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за комментарий.
В в этом деле рассчитывали, что суд в числе прочих норм применит также и аналогию в отношении прав и обязанностей «отказника» и приравняет такое лицо к нанимателю по договору социального найма, в том числе и по основаниям расторжения договора социального найма.
Уважаемый Александр Николаевич, очень спорная аналогия, особенно учитывая обстоятельства дела: «В приватизации спорной квартиры не участвовал, так как считал, что не имеет на это права». Если бы не участвовал потому, что не желал становиться собственником и сохранять за собой какие-то права на эту квартиру в дальнейшем- тогда аналогия уместна.
Если не затруднит- оставьте потом комментарий к этой записи с результатом апелляции.(bow)
Уважаемая Елена Александровна, спасибо за отклик, как состоится апелляция обязательно опубликую результат.
Бюллетень ВС РФ № 11 2014 года
↓ Читать полностью ↓
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЯНВАРЬ — ИЮЛЬ 2014 ГОДА
Споры, возникающие из жилищных правоотношений
3. В случае выезда в другое место жительства право пользования приватизированным жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации это лицо имело равное право пользования данным жильем с приватизировавшим его лицом.
Л. обратилась в суд с иском к С. о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что ответчик в спорном жилом помещении не проживает длительное время, коммунальные услуги не оплачивает.
Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано.
Обсудив доводы кассационной жалобы Л., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.
Судом установлено, что Л. с 2005 года является собственником квартиры на основании договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации. Ответчик С. — сын истца - зарегистрирован в указанном жилом помещении по месту жительства с 1996 года. По показаниям свидетелей, ответчик выехал из квартиры и не живет в ней более десяти лет.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие ответчика по месту жительства носит временный характер, право пользования другим жилым помещением он не приобрел.
Соглашаясь с решением, суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что С. на момент приватизации спорного жилого помещения имел равное с истцом право пользования этим помещением, а потому за ним должно сохраняться право пользования жилым помещением в силу ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Вместе с тем согласно чч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу чч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (помимо супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него Жилищный кодекс РФ не регламентирует.
Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника, подлежат применению положения ст. 83 ЖК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 32 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ.
Согласно этим разъяснениям судам необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный
(работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на
жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч.2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Это судебными инстанциями учтено не было.
Кроме того, суд в нарушение требований ч.4 ст. 198 ГПК РФ не привел ни доказательства, на основании которых он пришел к выводу о том, что С. временно выехал из квартиры, ни доводы, по которым он отверг показания свидетелей со стороны истца, являющиеся доказательствами в силу ст. 69 ГПК РФ, о том, что ответчик добровольно выехал в другое место жительства более десяти лет назад.
Указанные нарушения не были устранены и судом апелляционной инстанции.
Ссылка судов па ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», положенная в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, признана ошибочной.
В соответствии со ст. 19 этого Закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с обственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что С., будучи сыном истца, не может являться бывшим членом ее семьи в силу родства, также несостоятельна, поскольку возможность признания детей бывшими членами семьи их родителя - собственника жилого помещения в случае достижения такими детьми дееспособности в полном объеме действующим жилищным законодательством не исключается.
Определение N 46-КГ13-6
Уважаемый Денис Ануварович, большое спасибо за Ваш комментарий.
Уважаемый Денис Ануварович, именно этой практикой мы с доверительницей смогли «свалить» наших оппонентов. Единственным их аргументом была ст.19 Вводного закона. Московский районный суд г. Санкт-Петербурга встал на нашу сторону, хотя изначально было всё наоборот. Ответчик подал апелляцию. Но, думаю, это бесполезно. Позже подготовлю публикацию по делу.
Уважаемая Алевтина Леонидовна,
Именно статьей 19 и уникален Вводный закон.
Только вот кажется (надо посмотреть К+) и по ней «поработал» наш «славный» КС РФ.
Уважаемый Юрий Борисович, точно не скажу, ВС уже поработал)
Уважаемая Алевтина Леонидовна! А какой обзор лег в основу решения?
Уважаемая Наталья Анатольевна, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2014 года.
Уважаемый Александр Николаевич, спасибо, очень интересная и актуальная публикация. Интересно, будет ли апелляция и чем дело кончится.(wasntme)
Почти ко всем жилищным спорам можно смело вставлять такой эпиграф: Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или из золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…©
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за ваш комментарий. На сайте суда появилась информация информация о поступлении жалобы, поэтому будем готовиться к апелляции.
Уважаемый Александр Николаевич, где сейчас проживает истица?
Уважаемый Александр Николаевич, насколько я знаю, сейчас истица не проживает в спорной квартире.
Уважаемый Александр Николаевич, очень важная и интересная публикация! С нетерпением жду информации о решении суда апелляционной инстанции. С подобными вопросами не раз сталкивался, но пока чисто теоретически. Теперь знаю, на что равняться, если придется участвовать в таком деле в суде!
Уважаемый Александр Павлович, спасибо за оценку моей статьи. После апелляция обязательно напишу результат.
Уважаемый Александр Николаевич, у меня было подобное дело, решение в пользу моей доверительницы, сейчас на стадии апелляции. Позже подготовлю статью. Поздравляю!
Уважаемая Алевтина Леонидовна, спасибо за поздравления, и все таки подождем апелляцию.
Уважаемый Александр Николаевич, будьте уверены, апелляция Вас поддержит. Я когда практику ВС показала судье, то у неё взгляд на ситуацию поменялся на 180 градусов. Всё хорошо будет)
Уважаемый Александр Николаевич, пожалуйста, если можно, разместите результат апелляции (сразу ПРО оплачу). Уже год прошел, очень интересно и актуально.
Уважаемая Евгения, если апелляционное определение есть у меня в деле, то опубликую на следующей неделе.
Уважаемый Александр Николаевич, жду. Заранее спасибо.
Уважаемая Евгения, добавил апелляционное определение.
Уважаемый Александр Николаевич, спасибо.
Здравствуйте Александр Николаевич. Один раз ко мне обратилась клиентка с таким делом. Причем дама сначала подняла шум, что отдел Миграции МВД России прописал какого-то мужика не понятно почему. При детальном разговоре выяснилось следующее — дама с супругом по очень выгодной цене купили квартиру. 2 года жили и радовались, а на третий год появился бывший уголовник и сообщил, что тут прописан.
И этот мужик отказался в свое время от приватизации. Дама в шоке, муж ее в шоке — бывший зэк довольный.
Так как дело проходило в переписке, то мою просьбу встретиться и показать документы дама проигнорировала. После изучения данного вопроса основанного на показаниях дамы, я предложил ей два пути — Первый путь признавать договор купли-продажи не действительным и расторгать эту сделку, т.к доверительницу ввели в заблуждение.
Второй путь — зная, что если «вечный жилец» сам выпишется из квартиры, то утратит право пожизненного проживания, я предложил ей заключить с этим мужчиной сделку в письменной форме — что она с супругом дают ему отступное, а он выписывается. Причем сделку оформить у нотариуса. Т.к у нас любят все делать на словах. Я сразу предупредил доверительницу, что до нотариального оформления чтобы ни копейки ему не давали.
Третий путь самый долгий и трудный — Это судебный путь признавать его утратившим право пользования жилым помещением.
После этого женщина пропала.
Уважаемый Сергей Израилевич, примерно с похожей ситуацией уже после публикации данной статьи ко мне обратился мужчина из Санкт-Петербурга по телефону. Нюанс заключался в том, что «вечный жилец» был готов сняться с регистрационного учета за отдельную плату. И вопрос состоял в том, как это все правильно оформить. Первое, что пришло на ум это заключить соглашение об отступном у нотариуса, либо уже в ходе суда окончить дело мировым с оплатой бывшему жильцу энной суммы. Как поступил клиент, и чем дело закончилось к сожалению не знаю.