Найти юриста / адвоката / эксперта
О деле.
Жилищный спор о признании права на долю в праве собственности на приватизированную квартиру и признании лица утратившим право пользования жилым помещением
Наш оппонент — бывший член семьи, приходящаяся моим доверителям двоюродной сестрой и племянницей.
Будучи несовершеннолетней на дату приватизации, племянница проживала в спорной квартире своей тёти. Ранее, до переезда к тёте, племянница проживала с родителями в Т-ой области.
После смерти родителей племянница была взята тётей под опеку.
Дом, в котором проживала племянница до смерти родителей, был приватизирован, племянница была включена в число собственников.
По достижении совершеннолетия из квартиры тёти племянница выехала, не появляясь по месту регистрации около 10 лет.
По прошествии этих 10 лет обратилась в суд с иском о признании приватизации недействительной и признании за ней доли в праве на эту квартиру.
По мнению истца, приватизация в отсутствие согласия органов опеки, а его получено не было, совершена с нарушением закона.
Последствиями этого, считала истец, должно быть признание за ней доли в праве на спорную московскую квартиру, так, как это могло быть в том случае, если бы она могла реализовать свое право на приватизацию.
Собственники заявили встречный иск о признании племянницы утратившей право пользования квартирой.
Решением одного из московских районных судов по этому делу было прекращено право пользования спорной квартирой бывшим членом семьи. В иске того же лица о признании права на долю в праве собственности на квартиру было отказано.
Такова фабула дела.
О праве.
О том, что же это за такое пресловутое право «пожизненного проживания» в квартире.
Право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения — российское «ноу-хау», имеющее свои корни еще в советском жилищном законодательстве.
Непосредственно правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст. 292 Гражданского кодекса.
Позднее права были также формализованы и в Жилищном кодексе (ст. 31).
По общему правилу указанных двух правовых норм члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, имеют равные с ним права пользования этим жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ, ч.2 ст. 31 ЖК РФ).
Но вот в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи права пользования жилым помещением утрачивает (ч. 4 ст. 31 ЖК).
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Примечание
Российский законодатель поместил правила о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения в Главу 18 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение». По замыслу законодателя это право относится к вещным правам, т.е. правам на чужое имущество, таким как залог, сервитут и т.д. (ст. 216 ГК). Но, в отличие указанных вещных прав, право члена семьи собственника жилого помещения такого признака как следование за судьбой вещи не имеет. До 2004 г. действовала другая редакция, прямо противоположная ныне действующей: право пользования членами семьи не прекращалось даже при переходе права собственности на жилое помещение.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Утрачивают права пользования жилым помещением члены семьи и бывшие член семьи, если право собственности на жилое помещение перешло от собственника-члена семьи к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Примечание
Это правило, вопреки бытующему мнению, позволяет продавать жилое помещение и при наличии проживающих там членов семьи собственников. После перехода права на жилое помещение их права просто прекращаются. Иное может быть установлено в качестве исключения в силу закона. Исключения из этого случая как раз тема настоящей публикации.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Теперь на основании новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации выделяет в отдельную категорию бывших членов семьи собственника жилого помещения и устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с ним такие лица, по общему правилу, утрачивают право пользования соответствующим жилым помещением (ч.4 ст. 31 ЖК РФ).
Часть 4 данной статьи, носит диспозитивный характер, и допускает возможность сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования этим жилым помещением по соглашению с его собственником или по решению суда.
Сохранение права пользования жилым помещением возможно лишь на время (ч.5 ст. 31 ЖК РФ).
Т.е по общему правилу с прекращением семейных отношений права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника этого жилого помещения рано или поздно прекращаются.
Исключение из правила о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника предусмотрено и статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Разъяснения о применении ст. 19 Закона «О введении в действия Жилищного кодекса Российской Федерации» см. в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008) (ред. от 10.10.2012).
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Иными словами, если на момент приватизации жилого помещения один из членов семьи, проживающих в жилом помещении, отказался участвовать в приватиазции и дал согласие на приватизацию без его участия, его права пользования носят бессрочный характер и не прекращаются даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения (ч.4 ст. 31 ЖК РФ) или в случае перехода права собственности на жилое помещение иному лицу (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
О судебной практике по жилищным делам и аналогии закона в жилищном споре
В нашем деле суд применил аналогию закона (ст. 7 ГК РФ), а именно, ч.3 ст. 83 ЖК РФ также разъяснения, содержащиеся в п. 32 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Указанная норма права предусматривает прекращение права пользования лица жилым помещением в силу отказа этого лица от такого права: выезд на другое место жительства, неиспользование жилого помещения в качестве места постоянного проживания и т.п.
Можно констатировать, что суды восприняли руководящую судебную практику и начали более активно применять при разрешении такой категории споров аналогию закона.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Об этом смотрите «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь — июль 2014 года» (утв.Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014), Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
О признании права на долю в праве собственности в приватизированной квартире
В нашем деле был также затронут вопрос о возможности признания за лицом, «упустившим» право на приватизацию, права собственности на жилое помещение или долю в этом праве по решению суда.
Коротко выскажу свою позицию – считаю такое требование неверным.
Приватизации жилого помещения допускается лишь с согласия всех проживающих в квартире лиц и заключение договора передачи квартиры собственность граждан.
Это необходимые условия для изменения режима собственности с государственной, муниципальной на частную. Если при рассмотрении дела выясняется, что другие участники возражают против включения истца в число собственников, то в случае нарушений при заключении договора приватизации можно лишь ставить вопрос о применении недействительности сделки, т.е. возвращения жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.
Впрочем, суд не стал углубляться в этот вопрос и к требованиям истца о признании недействительной приватизации и признании права на долю в спорной квартире применил срок исковой давности, исключив рассмотрение спора в этой части по существу.
В нашем деле требования нашего оппонента о признании за ней доли в праве собственности отклонены, требования моих доверителей о признании лица утратившим право пользования жилым помещением удовлетворены.
Дело выиграно.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Максим Сергеевич, поздравляю вас с победой!
Судебная практика в сфере жилищных правоотношений меняется кардинальным образом и давно, гораздо раньше, чем Вы это указываете. Мосгорсуд, например, ввел практику, согласно которой можно изымать жильё у собственника, который ей не пользуется в течение трех лет. Верховный Суд РФ поддержал это начинание. Так что не только можно преодолевать исключение из правил, но и при необходимости можно преодолевать даже законодательный запрет. Было бы желание.
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо за поздравления!
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за обстоятельный анализ и пример успешной работы по делу! (handshake)
Уважаемый Иван Николаевич, благодарю за оценку моего труда! (handshake)
Уважаемый Максим Сергеевич, обстоятельно, полезно, по делу. Добавил в «Избранное» — поздравляю с победой!
Уважаемый Александр Алексеевич, благодарю Вас! Надеюсь, что публикация окажется для Вас полезной!
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за практику.(handshake)
Ситуация на самом деле очень интересная.
Уважаемая Алёна Александровна, благодарю Вас за внимание к публикации и поздравление с победой! (F)
Уважаемый Максим Сергеевич, интересное дело! Поздравляю! В избранное!
Уважаемый Дмитрий Николаевич, благодарю Вас!
Уважаемый Максим Сергеевич, в апеляшку ходили?
Уважаемый Сергей Николаевич, ответчик не обращался с апелляционной жалобой.
Уважаемый Максим Сергеевич, поздравляю с очередной победой!
Сделал закладку.
Уважаемый Василий Герольдович, благодарю Вас!
Уважаемый Максим Сергеевич, как Вы считаете, если бы не пропуск срока исковой давности были бы основания для удовлетворения иска, поданного племянницей?
Уважаемая Ольга Николаевна, если по нашему делу — шансов не было. За 10 лет изменился состав собственников и то распределение долей, о котором просил истец было уже невозможно.
Если абстрагироваться от ситуации и представить, что истец не упустил сроки давности и обратился с таким иском — считаю также неправильным удовлетворение иска о признании права на долю.
В моих возражениях есть пассаж об этом. Если уж подходить к вопросу точно в соответствии с законом, то для включения истца в число собственников необходимы два условия: первое согласие всех проживающих, в том числе на приватизацию в том составе лиц, о котором просит истец, т.е. с его участием.
Однако, ответчик, как правило против. Т.е. первое условие отсутствует.
Второе — основанием для возникновения права является договор передачи квартиры. Его соответственно на требуемых условиях тоже не может быть, поскольку ответчик против, и договор в таком виде не подписан.
Однако, у нас ВС перепрыгнул через этот необходимый юридический факт, я имею ввиду необходимость заключения договора, и в судебном порядке допускает признание права собственности на приватизацию при наличии нарушений со стороны органов самоуправления и без договора. (см. практику к абз 2 ст. 8 ФЗ «О приватизации...».). Т.е. рассматривая отказ органа местного самоуправления на приватизацию, устанавливает факт незаконности отказа и сразу признает право, когда следовало бы сначала обязать его заключить договор.
Но практика, когда суды признают право такого «лишенца» на долю в праве на квартиру встречается. Считаю ее в корне неверной. При нарушениях прав в процессе приватизации, если таковые имеются, можно лишь ставит вопрос о возращении квартиры в муниципальную собственность, но не более того.
Уважаемый Максим Сергеевич, а если исходить из того обстоятельства, что собственники, подписав договор о приватизации, выразили согласие на приватизацию? Договор ведь признаётся недействительным в части. Нет ли здесь злоупотребления правом: на двоих мы согласны приватизировать, а на троих нет?
Уважаемая Ольга Николаевна,
собственники, подписав договор о приватизации, выразили согласие на приватизацию
да, выразили, но на условиях, заключенного договора, где собственников два.
Нет ли здесь злоупотребления правом: на двоих мы согласны приватизировать, а на троих нет?в чем же здесь злоупотребление? Это право лица или этих двух лиц. Никто не заставит человека приватизировать квартиру, если он этого не хочет.
Здравствуйте, хороший лаконичный обзор судебной практики. Вот ко мне пришла пожилая женщина и спросила как можно выселить ее не сильно благополучного сына, житья ей с ним явно нет. Квартира приватизированная. В обоснование исковых требований сослался на пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, как отказ от ведения общего хозяйства в связи с этим прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения. Конечно есть разъяснения п.18 этого же Постановление, мое мнение суд должен стать на сторону такого собственника, не смотря на приведенные разъяснения ВС.
Уважаемый Дмитрий Викторович, спасибо за положительную оценку моего труда!(handshake)
как можно выселить ее не сильно благополучного сына, житья ей с ним явно нет. Квартира приватизированная.какие права у сына на это жилье? Он согласился на приватизацию без его участия? Живёт-не живёт в квартире?
Уважаемый Максим Сергеевич, отличная работа! Интересно было почитать Ваш анализ вопроса сохранения права проживания. Действительно это некое «ноу-хау» отечественного законодательства по другому и не скажешь.
Уважаемый Михаил Владимирович, благодарю Вас за внимание к публикации!
Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за интересную публикацию.
В нашем деле был также затронут вопрос о возможности признания за лицом, «упустившим» право на приватизацию, права собственности на жилое помещение или долю в этом праве по решению суда.В моей практике я участвовал на стороне ответчика по делу, по которому истец как раз просил признать за ним долю. Наша позиция, помимо того, что у истца не было на момент приватизации права пользования квартирой, требование о признании права на долю не подлежит удовлетворению, так как для приватизации квартиры на всех собственников требуется их согласие. Мы утверждали, что в случае, если бы у истца было право пользования, то члены семьи не согласились бы приватизировать квартиру с таким составом участников. В итоге первая инстанция отказал в иске. Апелляция оставила без изменений. Первая кассация отказала. Вторая кассация не возбудила кассационного производства. Затем зам. пред ВС РФ Нечаев направил дело в СКГД ВС РФ и она отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. Суд первой инстанции удовлетворил иск, но апелляция отменила решение и отказала в удовлетворении иска. Одним из оснований отказа как раз было неправомерность требования о признании права на долю, когда другие участники приватизации возражают.
Уважаемый Станислав Всеволодович, ну вот, что и требовалось доказать
Одним из оснований отказа как раз было неправомерность требования о признании права на долю, когда другие участники приватизации возражают.здесь четкий юридический состав — есть согласие всех проживающих — есть приватизация и право собственности.
Причиной противоположных решений является работа по шаблону: один или два неправосудных судебных акта копируются и воспроизводятся.
В Вашем случае повезло, что зам пред разобралась в деле. Поздравляю!
P.S.Будьте так добры, отправьте ссылочку на решение в личном сообщении.
Уважаемый Максим Сергеевич, я представлял интересы как раз ответчика и мы в итоге выиграли дело, хотя оно было отменено СКГД ВС РФ. Мы и ссылались на то, что нельзя признать право на долю. И наша позиция взяла победила в итоге.