Как разделить ипотечную квартиру, если ипотека была оформлена до брака. Можно ли получить долю в квартире, а не компенсацию?

1. Обстоятельства дела.

Бывшая супруга моего доверителя обратилась в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества: трехкомнатной квартиры, просила признать право собственности на 5/6 доли в квартире и просила отступить от равенства долей бывших супругов, в связи с тем, что с ней остается проживать ребенок.

За два месяца до регистрации брака бывшая супруга купила в ипотеку квартиру. Данная ипотека была закрыта досрочно. Супруги продали в браке первую квартиру, и купили вторую квартиру — побольше, так же с использованием ипотеки.

2. Позиция оппонентов.

Деньги от продажи первой квартиры, бывшая супруга квалифицировала как свои единоличные средства.

Расчет был следующий:

Вторая квартира была куплена за 4 450 000 рублей.

Из этих денег 2 635 000 были получены ею от продажи однокомнатной квартиры, купленной до брака.

1 800 000 рублей были получены бывшими супругами по кредитному договору.

1800 000/ 4 450 000 * 100 % = 20 % — совместные деньги супругов.

Т.е. нашему доверителю, по ее мнению, полагалась 1/5 доли от спорной квартиры.

Даже эта доля показалась бывшей жене завышенной, и она попросила суд уменьшить 1/5 до 1/6 в связи с тем, что с ней остается проживать ребенок.

3. Позиция суда первой инстанции.

Суд первой инстанции согласился с нашими оппонентами. Присудил бывшей супруге 5/6 доли в квартире. Доверитель обратился ко мне уже после данного решения для его обжалования.

Суд первой инстанции мотивировал данное решение следующим:

•  «вложение ответчиком денежных средств в погашение задолженности по кредиту за однокомнатную квартиру не может свидетельствовать о возникновении у ответчика права собственности на эту квартиру, а денежные средства полученные истцом от банка и потраченные ею на приобретение квартиры до брака с Ч. не могут расцениваться как имущество, нажитое в период брака».
• "… встречных требований о признании однокомнатной квартиры совместной собственностью супругов  и определении долей в праве собственности в отношении этой квартиры Ч. не заявлено".

4. Позиция суда второй инстанции.

Областной суд Свердловской области согласился с нашими аргументами и отменил данное решение, присудив ответчику 11/25 доли, а истцу — 14/25 доли в квартире.

Аргументы были следующие:

1) Ответчик, находясь в браке с истцом, оплачивал как первый, так и второй договор ипотеки. Истец до брака без участия ответчика заплатила только 320 000 рублей по первому договору ипотеку.

В период брака за счет совместных средств выплачен первый кредит, оформленный на истца в размере 1261 088 рублей, что составляет 2/5 доли в первой квартире. После продажи первой квартиры за 2 635 000 рублей, 2/5 доли от этой суммы составили 1054 000 рублей.

Вторая квартира была куплена за 4 450 000 рублей.

Из этих денег 2 635 000 были получены  от продажи однокомнатной квартиры, купленной до брака.

1 815 000 рублей были получены бывшими супругами по второму кредитному договору.

Таким образом, доля ответчика в спорной квартире составит:

(2 635 000*2/5 + 1 815 000/2) /4 450 000 = 0,44 %, что примерно составляет 11/25

2) Никаких уважительных причин для отступления от равенства долей супругов истец не привел.

3) Довод суда первой инстанции о том, что ответчик мог заявить иск о признании первой квартиры совместной собственностью и определении в ней долей противоречит как законодательству, так и здравому смыслу. Первую квартиру супруги продали, и это уже не их собственность. Как-то странно будет выглядеть такой иск, особенно с точки зрения текущих владельцев.

В текущей судебной практике достаточно часто бывшие супруги получают не долю в ипотечной квартире, купленной до брака одним из супругов, а сумму компенсации по кредитным платежам, сделанным в период брака.

Здесь надо понимать, что наши деньги все время обесцениваются, цены в нашей стране все время растут, и за 5-20 лет стоимость недвижимости может серьезно вырасти в цене. И если вам выплачивают только компенсацию по кредитным платежам, то весь инвестиционный рост стоимости недвижимости получает только один из супругов, а второй вернет только деньги, которые выплачивали в браке и на росте цен на недвижимость ничего не заработает.