Правосу́дие (юстиция)— вид правоохранительной и правоприменительной государственной деятельности, в результате которой реализуется (проявляется) судебная власть.

 

Судьи независимыи подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону

(ч. 1 ст. 120 Конституции РФ).

 

Дело № А12-11598/2019

Одна трудолюбивая семья, приобрела в нашем городе автосервис в составе трех объектов недвижимого имущества с целью последующих инвестиций в него, развития этого бизнеса и, как следствие, улучшения благосостояния, собственно, трудолюбивой семьи.

Однако, что-то пошло не так. С инвестициями вышло какое-то напряжение, бизнес развития не получил. Естественно, имущество стало обузой, поскольку его содержание и налоговое бремя оказались накладными. В общем было принято решение от актива избавиться. Чудесным образом нашелся покупатель и с удовольствием приобрел все три здания по цене, равной цене приобретения. Ни больше, ни меньше!

Все срослось, сделки состоялись, имущество недвижимое передано счастливому обладателю, соответственно, денежные средства возвратились в бюджет семьи. Имущество находилось в собственности менее трех лет. По какой-то не ведомой причине титульный собственник автосервиса, который продавец, не указал в налоговой декларации доход, полученный от сделок, чем вызвал справедливое негодование налогового органа, камеральную проверку по результатам которой состоялось решение об отказе в привлечении к налоговой ответственности и доначисление НДФЛ в сумме, несколько превышающей совокупную стоимость проданных объектов.

Решением таким наши друзья остались недовольны посчитали его чрезмерно грабительским и за помощью юридической для восстановления справедливости, обратились к нам. Мы изучили выводы налогового органа и выяснили, что налоговая база им рассчитана с учетом особенностей, предусмотренных п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.

В этом месте позволю себе отвлечься и немного порассуждать. Я не великий специалист в налоговом праве, не очень люблю эту тему и, скорее всего, не взялся бы за это дело, если бы не волшебное словосочетание «кадастровая стоимость» в диспозиции самой статьи. И нас с коллегами заинтересовало, как же должна работать эта норма и с какой вообще целью законодатель ввел ее в налоговый кодекс.

Норма звучит так:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.


В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

 Напоминаю, в нашем случае речь идет о НДФЛ, то есть, налоге на доходы, где ключевое слово – доходы. Полагаю, что все понимают, доходы – это цена сделки минус расходы на приобретение. То есть, реальные доходы можно подержать в руках (в теории, основанной на здравом смысле, конечно).

В чем же на самом деле смысл этой нормы, я, коллеги, до конца так и не понял. Как законодатель планировал ее применять?

Смотрите, купили мы недвижимое имущество за некоторую цену, которая указана в договоре, имеется доказательство, что сумма эта уплачена, договор и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке. То есть, все действительно, все соответствует закону.

Далее, не нужно стало нам это имущество, или кто-то предложил продать за более высокую цену, или еще чего произошло, не важно. Важно, что срок, предусмотренный законом для налогового вычета, не истек. Продаем, скажем, на полмиллиона дороже, чем купили, предоставляем декларацию, в которой рассчитываем налоговую базу, подтвержденную документально. А налоговый орган проверив это все, говорит, нет чего это они такой маленький доход показали, когда у объекта кадастровая стоимость в пять раз выше. Давайте-ка применим этот самый пункт пятый. В результате доначисление превышает в несколько раз не то, что доход, а сумму обеих сделок по купле и по продаже вместе взятых.

В этом месте я вообще «умолчу» о том, что действия налогового органа должны быть разумными и экономически целесообразными. Какая может быть связь между кадастровой стоимостью и реальным доходом от продажи недвижимости? При том, что кадастровая стоимость – показатель чисто теоретический. В силу закона она должна быть равна рыночной стоимости имущества, в связи с чем, в результате предусмотренных законом об оценочной деятельности процедур, может быть снижена до этой самой реальной рыночной.

Получается следующее. Мы же с вами не дураки, мы же, понимая, что нам НДФЛ доначислят от кадастровой стоимости, узнаем ее и в договоре напишем цену, ей равную. Или еще чего придумаем! Тогда вопрос, а как же свобода договора? Существенное его условие – цена. Цена действительна только та, которая указана в договоре. Получается, что мы, дабы избежать убытков в виде необоснованных и экономически нецелесообразных налогов, должны заключать недействительные сделки?

И это еще не все! А как понимать положение, что кадастровая стоимость должна быть определена по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права? Все, что касается кадастровой стоимости, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, его Главой III.1.

В статье 24.15 этого закона определено, что

датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень

 

В статье 24.19 указано, что для вновь учтенных объектов, ранее учтенных при включении их в ЕГРН и для объектов, в отношении которых произошло изменение их количественных и(или) качественных характеристик (реконструированных, короче), датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей

При этом второй абзац п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ исключает возможность применения этой нормы, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности

К слову, во всем, что касается кадастровой стоимости, даты, по состоянию, когда она установлена, когда начинает применяться, периоды действия и т.д., имеют правовое значение, поскольку для разных целей применение кадастровой стоимости устанавливается профильными законами и нормативными актами по разному.

Возвращаюсь к своему делу! Перечитали мы с коллегами эту норму несколько раз и решили, что в нашем случае кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть определена по состоянию на 01 января 2017 года.

Получаем выписки из ЕГРН на все объекты и видим, что по двум объектам дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 18.04.2016, по третьему – 21.03.2013. Причем, все три выписки содержат сведения о том, что актом об утверждении кадастровой стоимости является Постановление губернатора Волгоградской области № 253 от 21.03.2013. Открываем его и видим, что в соответствии его пунктом первым постановлено: «Утвердить по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Волгоградской области, проведенной по состоянию на 09 июля 2012 г.».

Нигде искомое 01 января 2017 года не фигурирует! Следуя логике второго абзаца п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, применять ее нельзя.

А дальше начался увлекательный процесс в арбитражном суде. Не стану останавливаться на обжаловании решения налогового органа в вышестоящий. Там мы валили все, и по существу, и по процедуре, понимая, что все равно во всем откажут. В суд зашли с единственным основанием – невозможностью применения п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. Причем, просили отменить решение только в этой части, то есть, уплотнили пространство судебной дискуссии буквально до того, что соглашались с тем, что налог платить надо, но начислен он должен быть на основании чего угодно, только не с учетом этой статьи.

Пару заседаний суд и налоговики пытались меня вытащить на обсуждение предмета спора в более широком смысле. А что, коль ваш доверитель продал недвижимость по цене покупки, так ему и налоги платить не надо? А какой, по-вашему, налог должен заплатить доверитель? А на основании каких положений кодекса налоговый орган должен определить налоговую базу? И так далее. Не знаю, говорю, как хотят, так пусть и определяют, только не по 217.1. В этой части — решение незаконно.

В это же время заявляю ходатайство о запросе судом из кадастровой палаты достоверных сведений о дате определения кадастровой стоимости. Мотивирую тем, что в сведениях налогового органа указана дата 01.01.2017, а в моих выписках даты другие, то есть, имеется противоречие в сведениях, полученных из одного источника. Суд ходатайство мне удовлетворяет.

И начинается самое интересное! В процесс приходит представитель Росреестра с новыми выписками из ЕГРН (см. Приложения 1, 1-2, 1-3), в которых в строке «кадастровая стоимость объекта недвижимости» дописано «по состоянию на 1 января 2017». А в строке «дата утверждения кадастровой стоимости» стоит «в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют». При этом ниже указаны все те же реквизиты Постановления губернатора № 253 от 21.03.2013. Все остальные даты, такие же, как и в моих выписках. Прямо скажем, неприкрытый «прогиб» Росреестра под налоговую получился!

Но это еще не все, мы тоже не остались без «подарков»! О, горе налоговому органу! По двум объектам кадастровая стоимость уменьшилась в несколько раз по отношению к той, которую он использовал при принятии решения для определения налоговой базы. Представитель Росреестра пояснил, что да, вкралась в ЕГРН техническая ошибка. Когда в прошлом году переходили на новую программу, два объекта по этому адресу конвертировались как жилые дома, в результате чего их кадастровая стоимость сильно подросла. А сейчас, обрабатывая судебный запрос, ошибка была обнаружена и исправлена. И исправленная кадастровая стоимость действует с даты, по состоянию на которую была утверждена. К слову сказать, беглый пересчет доначисленного НДФЛ показал, что из 1 595 000 рублей осталось только 356 000 рублей.

Очевидно, что решение налогового органа, при таком раскладе, должно быть признано незаконным и отменено.

И вот оно случилось! Заявление наше суд удовлетворил. Только ощущения успеха, почему-то нет…

В решении суда много чего написано, но суть его сводится к тому, что принято оно только лишь по основаниям неправильно определенной налоговой базы из-за ошибки в кадастровой стоимости. А по поводу п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ дословно:

Доводы заявителя о том, что положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применимы, поскольку по состоянию на 01.01.2017 кадастровая стоимость не была определена, не соответствуют фактическим обстоятельствам и опровергаются приобщенными к материалам дела письмами уполномоченного органа — филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

И все… Никакого правового анализа!

На самом деле все просто. Если бы суд принял решение с учетом наших доводов, он породил бы преюдицию, которая ограничила бы беспредельное применение п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. А такая практика нежелательна для налоговых органов, не соответствует интересам бюджетов и так далее. Развивать эту тему можно бесконечно и не только на примерах этой категории дел. Смысл только в этом какой…

И встал в который раз вопрос… А есть ли в нашем государстве судебная власть? Именно Власть! Остались ли судьи, которые подчиняютсятолько Конституции Российской Федерации и федеральному закону? Много ли их еще?

По этому делу мы работали совместно с коллегой, адвокатом Измайловой Викторией Равильевной, которой я безгранично признателен за методическую помощь!

Документы

1.Приложение 1210.6 KB
2.Приложение 1-2115.1 KB
3.Приложение 1-3103.6 KB
4.ОБЪЯСНЕНИЯ_в порядке​ ст. 81 АПК РФ28.2 KB
5.ЗАЯВЛЕНИЕ_восстановл​ение срока17.8 KB
6.Постановление Губерн​атора Волгоградской ​области от 21 марта14.1 MB
7.A12-11598-2019_20190​705_РЕШЕНИЕ СУДА341.1 KB

Все документы в данном разделе доступны только профессиональным участникам портала, имеющим PRO-аккаунт.

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Автор публикации

Адвокат Ильичев Владимир Борисович
Волгоград, Россия
Специализация - недвижимость, земля, строительство, уголовное право
400055, г. Волгоград, ул. Удмуртская, 14
ilichev.vladimir@inbox.ru

Да 39 39

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Коробов Евгений, Ермоленко Андрей, Верхошанский Владимир, Сынтин Артём, Галкин Константин, Исянаманов Ильдар, Минина Ольга, Лукьянов Дмитрий, Ильичев Владимир, Погорелова Татьяна, Сизоненко Александр, Ширшов Игорь
  • Юрист Ермоленко Андрей Владимирович 13 Июля, 01:25 #

    Уважаемый Владимир Борисович, спасибо за интереснейшую публикацию. Логика судьи, действительно,  странная. Самостоятельность и здравый смысл суд променял на солидарность с налоговиками…

    +9
  • Адвокат Погорелова Татьяна Валерьевна 13 Июля, 09:03 #

    Уважаемый Владимир Борисович, очень интересная практика! Спасибо!

    +5
  • Юрист Коробов Евгений Алексеевич 13 Июля, 09:37 #

    Уважаемый Владимир Борисович, свобода договора — это хорошо. Но наполняемость бюджета, к которому присосалось столько сосунов, — дело святое. А на святое не стоит покушаться!

    Вас поздравляю с достигнутым результатом, хоть он и с горьким осадком в душе! (handshake)

    +7
  • Адвокат Исянаманов Ильдар Салихьянович 13 Июля, 12:08 #

    Уважаемый Владимир Борисович, очень интересная и полезная статья! Ради интереса заглянул в п.5ст. 217.1 НК РФ, оказывается с 01.01.2020 нас ждут в ней изменения. и если ничего хорошего от нашего правительства рядовому налогоплательщику ждать не приходиться, то эти изменения постараюсь изучить с карандашом в руке.

    +2
  • Адвокат Галкин Константин Сергеевич 13 Июля, 14:12 #

    Уважаемый Владимир Борисович, статья — отличная. Представляю себе, какие мысли возникали у Вам во время этого процесса в зале суда. ;)

    +4
  • Юрист Верхошанский Владимир Александрович 13 Июля, 16:58 #

    И встал в который раз вопрос… А есть ли в нашем государстве судебная власть? Именно Власть! Уважаемый Владимир Борисович, а Вы что, действительно считаете, что судебной власти нет...?
    И все… Никакого правового анализа!Власть не обязана делать «правовой анализ»… На она и власть…

    +1
  • Адвокат Минина Ольга Витальевна 14 Июля, 03:13 #

    Уважаемый Владимир Борисович, в России есть всё, что угодно, кроме какой-либо власти. Иначе как объяснить все эти попытки узаконить  незаконные поборы? Но Вы сработали отлично!

    +3
  • Юрист Ширшов Игорь Михайлович 15 Июля, 00:28 #

    Уважаемый Владимир Борисович, с одной стороны конечно ни о какой независимости судов не приходится говорить, когда рассматриваются дела с участием налоговых органов, внебюджетных фондов и государственных органов. С другой стороны предприниматели сами повод дают, указывая в договорах купли-продажи коммерческой недвижимости общей площадью 1300 кв.м. цену договора эквивалентную стоимости двухкомнатной квартиры. Времена то потихоньку меняются...
    Поздравляю Вас и Вашего доверителя!(handshake)

    +4
    • Адвокат Ильичев Владимир Борисович 15 Июля, 07:18 #

      Уважаемый Игорь Михайлович, спасибо за поздравления!

      Я думаю, может быть, если бы система предложила бы более прозрачную налоговую политику, было лучше для все?

      Многие мои клиенты предприниматели высказываются за готовность платить налоги по закону, если у них появится уверенность, что после их уплаты останутся деньги на развитие, зарплату, какая-то прибыль. В общем, предпринимательская деятельность будет иметь смысл.

      +3
  • Адвокат Лукьянов Дмитрий Николаевич 15 Июля, 04:02 #

    Уважаемый Владимир Борисович, поздравляю Вас! Хорошее решение! А юным трудолюбивым предпринимтелям, или не особо юным, надо прекратить экономить на профессилнальных представителях, тогда глядишь и спора бы не было. Кроме того:
    Таким образом, кадастровая стоимость трех объектов недвижимости составляет
    6 720 851,32 рублей (1 584 847.56 рублей 17 коп. + 1 483 221 рублей 36 коп. + 3 652 782
    рублей 40 коп.), сумма полученного дохода, определенная в соответствии с п.5 ст.217.1
    НК РФ, составляет 4 704 595,92 рублей (6 720 851,32 рублей х 0,7), что больше доходов
    предпринимателя от продажи объектов недвижимого имущества, указанных в договорах
    купли-продажи.
    Документально подтвержденные расходы на приобретение спорных объектов недви-
    жимости согласно договорам купли-продажи составили 1 961 700 рублей (201 700 +
    1 200 000 + 560 000).
    Соответственно, налоговая база по НДФЛ составляет 2 742 895,92 рублей
    (4 704 595,92 — 1 961 700) = 2 742 895,92 рублей, сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюд-
    жет, – 356 576,47 рублей (2 742 895,92 х 13%).
    При таких обстоятельствах начисление налога доходы физических лиц в размере
    1 238 759 рублей (1 595 335 — 356 576) является неправомерным, в связи с чем решение №
    09-14/21261 от 22.05.2018 в этой части подлежит признанию недействительным.

    +1
  • Адвокат Сизоненко Александр Аркадьевич 16 Июля, 09:00 #

    Уважаемый Владимир Борисович, поздравляю с победой! Пусть и отдельно взятой, и на маленьком рубеже, но все же против Государства!

    +1
  • Юрист Сынтин Артём Вячеславович 17 Июля, 13:52 #

    Я прочёл решение по делу и разделяю отсутствие успеха, но не разделяю хвалебные отзывы иных комментаторов.
    Имелись договоры купли-продажи с ценой, которая в несколько раз меньше кадастровой стоимости. Именно эта цена соответствовала критерию рыночности. Почему не оспорили кадастровую стоимость путём приравнивания её к рыночной (это можно было сделать через экспертизу как в этом процессе, так и в производстве по КАС РФ в областном суде)?
    Зачем было вносить путаницу с датой внесения сведений (когда кадастровая стоимость оказалась в ЕГРН) и датой установления кадастровой стоимости (дата проведения оценки).
    Так что судебный акт с учётом принципа состязательности суд принял нормальный — по тем доказательствам, которые ему дали участники процесса, и логика суда здесь тоже понятна.

    +1
    • Юрист Ширшов Игорь Михайлович 17 Июля, 14:10 #

      Уважаемый Артём Вячеславович,
      Имелись договоры купли-продажи с ценой, которая в несколько раз меньше кадастровой стоимости. Именно эта цена соответствовала критерию рыночности. А Вы внимательно читали решение?
      По Вашему мнению категории рыночности соответствует установленная договорами купли-продажи цена 1600 метров коммерческой недвижимости в городе-миллионнике Волгограде в размере менее 2 миллионов рублей (цена 2-х комнатной квартиры)?
      Почему не оспорили кадастровую стоимость путём приравнивания её к рыночной (это можно было сделать через экспертизу как в этом процессе, так и в производстве по КАС РФ в областном суде)?Скорее всего потому, что кадастровая цена отчуждаемых объектов примерно соответствовала рыночной. Эта проблема не возникла бы, если  в изначальных договорах купли-продажи, по которым приобретались объекты недвижимости, была бы указана реальная, а заниженная цена этих объектов.

      0
      • Юрист Сынтин Артём Вячеславович 17 Июля, 14:28 #

        Уважаемый Игорь Михайлович, я думал над возможными замечаниями в таком ключе. Такой вариант имеет право на существование, и, если истец указывал в договоре ненастоящую цену договора, то моя критика в отношении объёма доказательственной базы утрачивает смысл. Но тем справедливей решение суда.
        Однако оставаясь приверженцем принципа разумности и добросовестности участников гражданского оборота, я допускаю, что с учётом индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости, о которых знают только участники сделки и участники процесса, цена коммерческого объекта может быть меньше цены 2-комнатной квартиры в городе-миллионнике. Тем более автор статьи указывает, что бизнес не пошёл (причины тому могли быть разные, их проанализировал бы оценщик в рамках доходного подхода).

        +1
        • Юрист Ширшов Игорь Михайлович 17 Июля, 14:47 #

          Уважаемый Артём Вячеславович, действительно, все нюансы купли-продажи нам до конца не известны, но думаю, что Уважаемый Владимир Борисович не упустил бы возможность доказать соответствие цены продажи объектов рыночной, если бы она им действительно соответствовала.
          В этой связи снижение по решению суда подлежащего взысканию с доверителя   с 1,6 млн до 0,35 млн я бы не назвал отсутствием успеха и хвалебные отзывы по моему скромному мнению в данном случае вполне уместны.

          0

Да 39 39

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Решение есть, но нет ощущения успеха…» 5 звезд из 5 на основе 39 оценок.