Можно ли расторгнуть договор купли продажи в связи с изменением семейного положения его стороны. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В данной публикации я расскажу о деле, которое не должно было представлять никакой сложности, но благодаря творчеству ответчика в нем возник вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств. Именно поэтому я и решил написать о данном деле, так как мне пришлось убеждать суд, что в нашем конкретном случае никаких оснований для расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ не имелось.

Обстоятельства дела

Гражданин А, являющийся продавцом квартиры, и гражданин Б, её покупатель, заключили договор купли-продажи квартиры.

Договором была установлена цена продажи квартиры в размере Х рублей. N рублей Б оплатил А до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру; оставшуюся часть он обязался оплатить в течении 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Далее Б обратился в Росреестр и на его имя была произведена государственная регистрация права собственности. Оставшуюся часть денег Б должен был заплатить за счет кредитных средств.

Тем не менее, покупатель отказался от получения кредита в связи с тем, что он расторг брак с супругой, а квартира ему якобы была нужна для семьи. Так как по утверждению покупателя семья распалась, то он фактически отказался от оплаты оставшейся суммы.

Мой доверитель решил предъявить иск о взыскании долга по договору купли-продажи. Расторгать договор купли-продажи в связи с его существенным нарушением со стороны покупателя он не захотел.

Как я уже говорил, дело о взыскании денежных средств не является сложным, но, как оказалось, покупатель также предъявил иск о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.

Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств.

Покупатель утверждал, что семейные отношения между ним и супругой прекратились неожиданно и на момент заключения договора купли-продажи и кредитного договора он не знал и не мог предвидеть их разрыв. Он также ссылался на то, что квартира приобреталась для проживания семьи в общую собственность супругов, а так как семья распалась, то он не мог бы платить кредит, а также на то, что ему одному квартира была не нужна.

Кроме того, истец писал и много другого, что, на мой взгляд, и вовсе не относилось к сфере применения ст. 451 ГК РФ. Например, он утверждал, что он не живет в купленной квартире. Но какое отношение имеет данный довод к делу? Это его право проживать в ней или нет.

Он также ссылался на то, что у него нет средств исполнить решение суда о взыскании с него долга, забывая о том, что в данном случае существовала ипотека в силу закона, и решение может быть исполнено за счет обращения взыскания на квартиру.

Я написал свою позицию в возражениях на иск, показав ошибочное понимание истцом ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Итак, изложу нашу позицию, с которой согласился суд, отказав покупателю в удовлетворении его исковых требований. Обратимся к содержанию ст. 451 ГК РФ.

Она предусматривает:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

…договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 Из вышеназванной нормы следует, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец заключал договор на условиях, указанных в письменном документе, в котором не было предусмотрено условие, что если супруга покупателя не согласиться стать заемщиком, то договор подлежит расторжению, т.е. не предусмотрел данного отменительного условия сделки.

Данное обстоятельство не относится к непредвидимым, о которых говорится в ст. 451 ГК РФ. Если бы судьба сделок, совершаемых гражданами, зависела бы от того, каковы отношения в семье таких граждан, то никакого гражданского оборота не существовало бы. Если участник сделки желает избежать таких рисков, то он предусматривает подобное условие в договоре. Если же подобного условия в договор покупатель не включил, то риск возлагается именно на него.

Именно поэтому ст. 451 ГК РФ говорит лишь о непредвидимых обстоятельствах, которые невозможно включить в договор, так как их просто невозможно предвидеть. Также, исходя из существа договора купли-продажи, следует, что риск невозможности оплаты, приобретенного имущества, возлагается именно на покупателя.

Равным образом, риск изменения в семейной жизни также возлагается на покупателя, если он не перераспределил его, предусмотрев соответствующего условия в договоре.

Кроме того, покупатель, заключая договор, получил согласие своей супруги на покупку квартиры. То, что после перехода права собственности на покупателя супруга не захотела стать созаемщиком, а возможно супруги просто решили отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, что противоречит ст. 309 ГК РФ, продавца не должно касаться, так как все эти обстоятельства находятся в сфере контроля покупателя.

Заключение договора купли-продажи совершалось на основании взаимного волеизъявления сторон в силу положений ст. 421 ГК РФ, его условия устанавливались сторонами по согласованию, при этом покупатель принял на себя обязательства по предоставлению денежных средств, а продавец – по передаче квартиры, в связи с чем каждая сторона приняла на себя риск по исполнению договора.

Исполнение обязанностей по данному договору не поставлено в зависимость от состояния здоровья покупателя, от его семейного положения, его доходов, получения им каких-либо выплат, действий третьих лиц, следовательно, покупатель обязан выполнять принятые на себя по кредитному договору обязательства. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, семейное положение покупателя относятся к риску, который он несет при заключении договора, поскольку эти обстоятельства возможно предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Суд принял нашу позицию, удовлетворив иск о взыскании с покупателя долга и, отказав в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи.

Решение вступило в законную силу.

Скажу еще пару слов относительно ст. 451 ГК РФ.

На мой взгляд, её следует применять при  наличии реально непредвидимых изменений обстоятельств, т.е. это очень редкие ситуации. Вспомним о валютных ипотечниках и других подобных делах.

Разве заключая кредит в валюте, нельзя предвидеть возможное существенное изменение курса рубля?

Это вполне предвидимые обстоятельства и сторона может просить включить в договор условие, которое защищало бы должника от изменения курса, а в случае несогласия с включением такого условия просто не заключать кредитный договор.

Равным образом, изменение семейного положения вполне предвидимо и если сторона желает избежать рисков, то она может предложить включить в договор купли-продажи отменительное условие. Другое дело, что никакой продавец не согласится ставить сделку в зависимость от личных обстоятельств контрагента, но это уже проблема с точки зрения распределения рисков покупателя, но никак не продавца.