В данной публикации я расскажу о деле, которое не должно было представлять никакой сложности, но благодаря творчеству ответчика в нем возник вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств. Именно поэтому я и решил написать о данном деле, так как мне пришлось убеждать суд, что в нашем конкретном случае никаких оснований для расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ не имелось.

Обстоятельства дела

Гражданин А, являющийся продавцом квартиры, и гражданин Б, её покупатель, заключили договор купли-продажи квартиры.

Договором была установлена цена продажи квартиры в размере Х рублей. N рублей Б оплатил А до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру; оставшуюся часть он обязался оплатить в течении 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Далее Б обратился в Росреестр и на его имя была произведена государственная регистрация права собственности. Оставшуюся часть денег Б должен был заплатить за счет кредитных средств.

Тем не менее, покупатель отказался от получения кредита в связи с тем, что он расторг брак с супругой, а квартира ему якобы была нужна для семьи. Так как по утверждению покупателя семья распалась, то он фактически отказался от оплаты оставшейся суммы.

Мой доверитель решил предъявить иск о взыскании долга по договору купли-продажи. Расторгать договор купли-продажи в связи с его существенным нарушением со стороны покупателя он не захотел.

Как я уже говорил, дело о взыскании денежных средств не является сложным, но, как оказалось, покупатель также предъявил иск о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.

Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств.

Покупатель утверждал, что семейные отношения между ним и супругой прекратились неожиданно и на момент заключения договора купли-продажи и кредитного договора он не знал и не мог предвидеть их разрыв. Он также ссылался на то, что квартира приобреталась для проживания семьи в общую собственность супругов, а так как семья распалась, то он не мог бы платить кредит, а также на то, что ему одному квартира была не нужна.

Кроме того, истец писал и много другого, что, на мой взгляд, и вовсе не относилось к сфере применения ст. 451 ГК РФ. Например, он утверждал, что он не живет в купленной квартире. Но какое отношение имеет данный довод к делу? Это его право проживать в ней или нет.

Он также ссылался на то, что у него нет средств исполнить решение суда о взыскании с него долга, забывая о том, что в данном случае существовала ипотека в силу закона, и решение может быть исполнено за счет обращения взыскания на квартиру.

Я написал свою позицию в возражениях на иск, показав ошибочное понимание истцом ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Итак, изложу нашу позицию, с которой согласился суд, отказав покупателю в удовлетворении его исковых требований. Обратимся к содержанию ст. 451 ГК РФ.

Она предусматривает:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

…договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 Из вышеназванной нормы следует, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец заключал договор на условиях, указанных в письменном документе, в котором не было предусмотрено условие, что если супруга покупателя не согласиться стать заемщиком, то договор подлежит расторжению, т.е. не предусмотрел данного отменительного условия сделки.

Данное обстоятельство не относится к непредвидимым, о которых говорится в ст. 451 ГК РФ. Если бы судьба сделок, совершаемых гражданами, зависела бы от того, каковы отношения в семье таких граждан, то никакого гражданского оборота не существовало бы. Если участник сделки желает избежать таких рисков, то он предусматривает подобное условие в договоре. Если же подобного условия в договор покупатель не включил, то риск возлагается именно на него.

Именно поэтому ст. 451 ГК РФ говорит лишь о непредвидимых обстоятельствах, которые невозможно включить в договор, так как их просто невозможно предвидеть. Также, исходя из существа договора купли-продажи, следует, что риск невозможности оплаты, приобретенного имущества, возлагается именно на покупателя.

Равным образом, риск изменения в семейной жизни также возлагается на покупателя, если он не перераспределил его, предусмотрев соответствующего условия в договоре.

Кроме того, покупатель, заключая договор, получил согласие своей супруги на покупку квартиры. То, что после перехода права собственности на покупателя супруга не захотела стать созаемщиком, а возможно супруги просто решили отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, что противоречит ст. 309 ГК РФ, продавца не должно касаться, так как все эти обстоятельства находятся в сфере контроля покупателя.

Заключение договора купли-продажи совершалось на основании взаимного волеизъявления сторон в силу положений ст. 421 ГК РФ, его условия устанавливались сторонами по согласованию, при этом покупатель принял на себя обязательства по предоставлению денежных средств, а продавец – по передаче квартиры, в связи с чем каждая сторона приняла на себя риск по исполнению договора.

Исполнение обязанностей по данному договору не поставлено в зависимость от состояния здоровья покупателя, от его семейного положения, его доходов, получения им каких-либо выплат, действий третьих лиц, следовательно, покупатель обязан выполнять принятые на себя по кредитному договору обязательства. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, семейное положение покупателя относятся к риску, который он несет при заключении договора, поскольку эти обстоятельства возможно предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Суд принял нашу позицию, удовлетворив иск о взыскании с покупателя долга и, отказав в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи.

Решение вступило в законную силу.

Скажу еще пару слов относительно ст. 451 ГК РФ.

На мой взгляд, её следует применять при  наличии реально непредвидимых изменений обстоятельств, т.е. это очень редкие ситуации. Вспомним о валютных ипотечниках и других подобных делах.

Разве заключая кредит в валюте, нельзя предвидеть возможное существенное изменение курса рубля?

Это вполне предвидимые обстоятельства и сторона может просить включить в договор условие, которое защищало бы должника от изменения курса, а в случае несогласия с включением такого условия просто не заключать кредитный договор.

Равным образом, изменение семейного положения вполне предвидимо и если сторона желает избежать рисков, то она может предложить включить в договор купли-продажи отменительное условие. Другое дело, что никакой продавец не согласится ставить сделку в зависимость от личных обстоятельств контрагента, но это уже проблема с точки зрения распределения рисков покупателя, но никак не продавца.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Обезличенный отзыв416.3 KB
2.Обезличеный иск прод​авца247.2 KB
3.Обезличенное решение4.5 MB

Автор публикации

Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович
Санкт-Петербург, Россия
Представление интересов в арбитражных судах и СОЮ. Обособленные споры в банкротстве. Споры о включении требований в реестр. Защита от субсидиарной ответственности и оспаривания сделок.

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Цыганков Владимир, Шелестюков Роман, Коробов Евгений, Марков Олег, Изосимов Станислав, Шилова Ольга, Минаева Марина, Минина Ольга, Папушина Лариса, Бесунова Алёна, Кузяшин Андрей, Ильичев Владимир, Гукасян Ирина, Глазунов Евгений
  • 02 Февраля, 19:26 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, интересная ситуация, редкий случай! Трудно представить, ЧТО заставило продавца квартиры пойти на такой порядок расчётов.

    +7
  • 02 Февраля, 19:59 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, Вы абсолютно во всем правы, анализируя Ваш случай. Кроме того, радует, что Вас услышал суд. Поздравляю!

    Я, честно, с такими бредовыми основаниям, чтобы соскочить со сделки, не сталкивался ни разу. Много чего было! Ситуация, на самом дела, достаточно распространённая. Причины не исполнять договор, как правило, надуманные. Обычно придираются к условиям договора, — порядку расчётов, передачи имущества и т. д.

    Но чтобы так, жена ушла, не могу исполнять договор, ещё не было!

    +9
    • 02 Февраля, 20:07 #

      Уважаемый Владимир Борисович, там действительно были суды между бывшими супругами и можно согласиться с тем, что, может быть, интерес в приобретении квартиры и получении кредита действительно пропал, но для продавца это не имеет никакого значения. Тем не менее, я не верю, что все произошло так молниеносно после подписания договора купли-продажи, т.е. в считанные дни.

      +9
      • 02 Февраля, 23:21 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, скорей всего, покупатель нашел другую квартиру — дешевле.

        +8
      • 04 Февраля, 15:38 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, при всем уважении, а вы не рассматривали вариант, что Б. добровольно платить не будет? И что тогда? Получается, что Б. собственник квартиры, а А. имеет только решение суда о взыскании в его пользу денег за квартиру. Далее вялотекущее исполнительное производство, в рамках которого с Б. вряд-ли что-то взыщут. Денег же у него нет, раз он собирался кредитом  вторую часть оплачивать.

        И получится, что доверитель остался и без квартиры и без денег, с одним лишь исполнительным производством.
        А обязать Б. взять кредит и передать деньги А. суд не сможет.

        +2
        • 04 Февраля, 18:20 #

          Уважаемый Андрей Владимирович, а Вы не учли, что была уплачена значительная предоплата и в случае расторжения договора её надо было возвращать, а все деньги были потрачены на переезд в другой город. Именно поэтому истец не хотел такого развития событий. Давайте представим, что квартира стоит 3 000 000 рублей и покупатель выплачивает аванс 900 000 рублей, а остальные должен взять в банке. В случае расторжения договора продавец должен будет вернуть аванс. Вот и вся арифметика. А если эти деньги уже истрачены? Доверитель остался с обеспечением в виде квартиры, так как имеется ипотека в силу закона. И оставшуюся часть, а равно проценты по 395 ГК РФ он получит за счет обращения взыскания на предмет залога. Да, это займет время. Если внимательно читать, что я писал, то там обо всем этом говорится.

          0
        • 04 Февраля, 18:44 #

          Уважаемый Андрей Владимирович, неужели Вы думаете, что мы эти моменты не обсуждали с доверителем и принимали просто бездумные решения. Плохо же Вы о нас думаете. Кроме того, доверитель был предупрежден, что обращение взыскания на квартиру займет определенное время, может быть и полгода или больше.

          0
  • 02 Февраля, 20:41 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, надуманный иск. Такое впечатление, что истец не отдавал себе отчета, что контрагентом по договору является лицо, постороннее для него самого и его семьи. Вы настолько обстоятельно подошли к толкованию ст. 451 ГК РФ, что не оставили суду выбора.

    +10
    • 03 Февраля, 16:59 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, согласен, что иск надуманный. Я, честно говоря, удивился, когда мы получили его, но в наше время, когда существует море юристов встретить можно что угодно.

      +1
  • 02 Февраля, 22:56 #

    очень интересная ситуация и очень правильная статья. Я тоже думаю, что развод в данном случае надуманный. На что только не идут люди, чтобы не исполнять обязательства.Поздравляю вас с  заслуженной  победой.

    +8
  • 02 Февраля, 23:20 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, исков с подобной сутью — как не платить или отобрать назад, сейчас очень много. Сама с этим сталкиваюсь. И самое печальное, что суд приходится именно убеждать, хотя решение очевидно. Часто вижу, что изначально судьи даже как-то с сочувствием относятся к таким сторонам, пока не разжуешь и не распишешь на 150 листах, почему жалеть их не стОит.
    К сожалению, суд превращается в зарабатывание денег некоторыми добросовестными гражданами, поэтому только квалифицированная помощь может здесь помочь.

    +7
    • 03 Февраля, 17:02 #

      Уважаемая Ольга Витальевна, в наше время лучше перестараться и все подробно расписать. Иногда с полностью правильной позицией думаешь, а поймет ли судья или в состоянии она что-то понять. К сожалению, в СОЮ часто встречаются судьи, которые не могут понять даже элементарных вещей.

      +4
    • 04 Февраля, 10:42 #

      И самое печальное, что суд приходится именно убеждать, хотя решение очевидно.
      Уважаемая Ольга Витальевна, нет. Самое печальное другое. Когда суд игнорирует очевидные и общеизвестные факты не смотря на все приведенные доводы. 
      У меня, например, был случай когда судья пренебрег существованием силы тяжести и  согласился с выводами псевдоэксперта, только потому что у него есть этот статус, а «Вы, уважаемый представитель, юрист, а не эксперт. и я юрист» ...

      А к необходимости убеждать, даже в очевидном, я, например, уже давно привыкла.  Именно как к части профессии. Даже не представляю, что можно по другому. Ловлю себя иногда на том, что «с пеной у рта» объясняю и доказываю то, что изучают в школе (giggle)

      +2
  • 03 Февраля, 08:08 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо, интересная практика.(Y)

    +6
  • 03 Февраля, 09:26 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за интересную практику.
    На досуге изучу процессуальные документы.

    +3
  • 03 Февраля, 09:28 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю! Соглашусь и с Вами и с моим полным тёзкой Евгением Алексеевичем (Глазуновым), что иск надуман.

    Как мне кажется, это совет от ООО «Рога и копыта», которым лишь бы заработать. У меня сейчас дело, да что там дело, целая битва, начатая истцом при помощи советов из ООО «Рога и копыта», в основе которой спор из суммы в 10 000 рублей. Потери с той стороны на сегодняшний день уже тысяч 70, и с этой не меньше. Изначальные попытки призвать к разуму, обрывались представителем с той стороны, мы им покажем! Ну. ну!Вспомним о валютных ипотечниках и других подобных делах. Разве заключая кредит в валюте, нельзя предвидеть возможное существенное изменение курса рубля? Уважаемый Станислав Всеволодович, а здесь не совсем соглашусь.

    Не забываем, что на одной стороне граждане, а не предприниматели. И честно скажу, мне за всё время просмотра судебной практики не встретилось ни одного вменяемого представителя, будь то адвокат, юрист или простой гражданин в качестве представителя.  В судах у нас может быть всё, что угодно, но если иск не обоснован в соответствии со всеми четырьмя условиями, то и результат изначально обречён. И вся эта работа делается либо от бестолковости представителей, либо от желания просто заработать.

    Была у меня возможность поучаствовать в одном таком деле, но потом потенциальный Доверитель предпочёл пойти другим путём. Дело я выиграл, но то ведь был другой путь!

    +5
    • 03 Февраля, 17:06 #

      Уважаемый Евгений Алексеевич, в последнее время все более часто сталкиваюсь с необоснованными исками. Юристов много и это влечет то, что некоторые готовы отстаивать просто абсурдные позиции, чтобы просто заработать. Но есть еще и те, кто просто ничего не понимает несмотря на наличие образования. Они просто не в состоянии понять абсурдность позиции и это встречается также довольно часто.

      +3
      • 03 Февраля, 19:07 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, маленькая иллюстрация к сказанному. Сижу, готовлюсь к делу.  Суть дела: в 2013 году в Крыму по доверенности, полученной от истца, ответчик произвел отчуждение доли квартиры. Теперь истец, не оспаривая свою доверенность, без доводов к восстановлению срока исковой давности требует признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что ответчик его обманул — ничего не заплатил.

        +2
        • 03 Февраля, 20:19 #

          Уважаемый Евгений Алексеевич, это сплошь и рядом. Многие, даже судьи, не понимают, например, что ненадлежащее исполнение договора не является основанием для его признания недействительным. А уж про сроки исковой давности я молчу. Сколько раз приходилось участвовать в делах, по которым истец давно его пропустил, но его представители очень упорно пытались доказать, что он не пропущен.

          +4
        • 04 Февраля, 09:33 #

          Уважаемый Евгений Алексеевич, так может не ответчик его обманул, а представитель(giggle)?

          0
          • 04 Февраля, 10:49 #

            Уважаемый Олег Михайлович, представитель и есть один из ответчиков. Только это дела не меняет: доля квартиры ушла, сделка по неоспоренной доверенности, исковая давность давно минула и истец её просто не замечает.

            0
  • 04 Февраля, 10:31 #

    Суд принял нашу позицию, удовлетворив иск о взыскании с покупателя долга и, отказав в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи.
    Немудрено, уважаемый Станислав Всеволодович, Вы же  просто разжевали все и на блюдце преподнесли. Четко, последовательно, логически. Чувствуется математический склад ума.

    Мне мой подобный тип мышления тоже всегда очень помогает.
    Где то слышала утверждение, что математик довольно легко может адаптироваться в гуманитарной профессии, а вот наоборот — в разы сложней.

    Поздравляю с победой!

    +2
    • 04 Февраля, 10:54 #

      Уважаемая Марина Владимировна, не моя беседа, но, простите, не удержусь от примера: Настасья Каменская — математик. Очень люблю и ценю автора этих книг. Герой вымышленный, но из повествований ясно, почему математический склад ума — очень ценное качество.

      +1
      • 04 Февраля, 11:25 #

        Уважаемый Евгений Алексеевич,  учась в школе по углубленной программе математика-физика-химия (с большим интересом и пониманием того, что именно  это — мое), я до вступительных экзаменов даже не задумывалась о выборе профессии в гуманитарном направлении.  Ибо даже не подозревала, КАК логика и математика могут быть  в них применимы.
        Планировала посвятить себя медицине. (blush)

        Но, как говорится, оказалось, что у жизни на меня другие планы.

        И только погрузившись в профессию, я поняла  свое преимущество в ней, как математика, перед  гуманитариями. При том, что изначально моя специализация — уголовно-процессуальное расследование...

        А Настью Каменских  я тоже очень люблю. И на экране, и в книгах

        +2
    • 04 Февраля, 18:29 #

      Уважаемая Марина Владимировна, математика является очень хорошей базой для любой деятельности, так как дисциплинирует ум. Часто вижу, что многим юристам именно этого не хватает. По сравнению с математикой юриспруденция не идет ни в какое сравнение. Хотя юриспруденция и гуманитарная отрасль, но понимание системы права, взаимоотношения различных норм, и так далее требуют вовсе не гуманитарного мозга, а именно математического. Это касается особенно гражданского права.
      В 20-м столетии по общему признанию были 2 выдающихся математика: Давид Гильберт и Анри Пуанкаре. Так вот когда первый узнал, что один из его учеников перестал заниматься математикой и стал поэтом, сказал, что на математику у него не хватило фантазии и поэтому он стал поэтом.
      К сожалению, часто вижу, что многие судьи СОЮ не в состоянии понять элементарных истин. Это именно потому, что скорее всего, они были когда-то слабы в математике.

      +1
  • 04 Февраля, 13:49 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, основное в этом деле
    Продавец заключал договор на условиях, указанных в письменном документе, в котором не было предусмотрено условие, что если супруга покупателя не согласиться стать заемщиком, то договор подлежит расторжению, т.е. не предусмотрел данного отменительного условия сделки.
    Профукал,  так сказать Покупатель, который если уж «назвался груздем, то должен был и полезть в кузовок»(giggle) 
    Это я обращаюсь к нерадивым потенциальным клиентам, которые не только не идут на абонентское обслуживание семьи во избежание весомых неприятностей, к примеру, зачинаясь с такими серьезными делами, как кредитные договора, ипотека и т.д., но и не приходят даже на консультацию перед сделкой, считая себя очень умными.
    Вот им и расплата, а Вам спасибо за интересную публикацию(handshake) и поучительный пример(Y)

    +1
    • 04 Февраля, 18:31 #

      Уважаемый Роман Николаевич, я думаю, что изменение семейного положения могло быть просто фиктивным, чтобы попытаться расторгнуть договор и получить обратно аванс. Скорее всего, супруги просто из-за чего-то передумали покупать и решили включить обратную скорость.

      +1
  • 07 Февраля, 17:14 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, а какие примеры можно привести, чтобы статья 451 ГК имела действие. Какие реально непредвиденные изменения обстоятельств могут быть?  Я, в отличие от всех спикеров, считаю описанную ситуацию с расторжением — вполне возможной, реальной и непредвиденной. При условии документарного подтверждения.

    0
    • 07 Февраля, 18:12 #

      Уважаемая Лариса Александровна, уж даже представитель истца в конце процесса понял, что подобное основание надуманное и противоречит ст. 451 ГК РФ. Он мне честно сказал, что по справедливости они правы, а по законы — мы. Уж по азам цивилистики дискутировать вовсе не вижу смысла. Если Вы так считаете, то это ровным счетом ни на что не влияет. Истец и его представитель тоже так считали. А уж примеры по ст. 451 ГК РФ и вовсе редки, так как это исключительная норма. Я не буду приводить примеров. Почитайте цивилистику, а переписывать здесь элементарные вещи, относящиеся к принципам договорного права у меня нет ни времени, ни желания.

      0
      • 07 Февраля, 18:31 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, уж не хотела вас обидеть, все лишь вопрос задала.  Ответа, видимо, нет. Спасибо.  И еще, юристы бывают всякие, всех под одну гребенку наверное не надо мести?

        0

Да 37 37

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Можно ли расторгнуть договор купли продажи в связи с изменением семейного положения его стороны. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.» 5 звезд из 5 на основе 37 оценок.

Другие публикации автора

Похожие публикации