ПЗЗ Москвы 2016: москвичам угрожает массовая потеря общего имущества

В конце 2016 года в Москве проводятся публичные слушания по Проекту Правил землепользования и застройки г. Москвы /ПЗЗ/. Адвокаты коллегии «Домбровицкий и партнеры», изучив материалы, констатируют: москвичам угрожает массовая потеря общего имущества. Выявлено противоречие предлагаемого проекта ряду норм федерального законодательства, направленность на нарушение имущественных прав собственников помещений – прежде всего, жилых, то есть квартир – в многоквартирных домах Москвы. Земельные участки жилых многоквартирных домов являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в доме, а уменьшение участка или незаконное выделение его части под точечную застройку неминуемо влечет нарушение имущественных прав москвичей. Адвокат Станкевич Станислав Игоревич, Заместитель Председателя Правления РОО «Право на землю» предлагает Вашему вниманию обзор «проблемных» обсуждаемых подпунктов Проекта.
Под видом проходящих в настоящий момент во всех округах столицы в старых границах слушаний с заявленным в качестве предмета Проектом Правил землепользования и застройки предпринимается новая попытка лишить несколько миллионов москвичей имущества, созданного в советский период и зарегистрированного в соответствии с действовавшим законодательством.Москвичи и без того страдали земельного передела под видом перемежевания столичных кварталов, последствия которого периодически приходится оспаривать адвокатам коллегии «Домбровицкий и партнёры» и нашими коллегами по правовому цеху.
Всё, что по причине халатности или умысла не перенесено в кадастр недвижимости из предыдущих реестров советских лет, пытаются объявить несуществующим. Около 40 тысяч участков многоквартирных домов в Москве вразрез со строительными нормативами и в нарушение имущественных прав миллионов москвичей предложено определить размерами по отмостке здания (см. п. 3.4.1 предлагаемого Проекта). После принятия ПЗЗ пространство от отмостки до отмостки между жилыми домами может быть предоставлено под строительство, так как участки многоквартирных домов массово не были учтены в течение более двух десятилетий.
Абсолютное большинство ранее учтенных земельных участков многоквартирных домов не были переучтены с 1991 года по сегодняшний день, в ходе земельной реформы и проводившейся в её рамках СПЛОШНОЙ инвентаризации земель. Права миллионов москвичей, возникшие в силу закона, никак не зафиксированы в новых регистрационных реестрах, в том числе — в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, большинство земельных участков парков, скверов, иных озеленённых участков земель общего пользования, а также гаражных земель, иных земель, обслуживающих жилые кварталы, памятников истории и культуры, которыми жители города пользуются в силу ранее вступившего в действие законодательства — также не перенесены в своих существующих (действующих) размерах и границах в сегодняшние реестры недвижимости.
Кадастр не содержит сведений об этих объектах недвижимости, а лица, определяющие градостроительную стратегию (политику) города, имеют все основания безнаказанно распоряжаться чужим имуществом – к примеру, санкционируя очередную незаконную стройку у вас под окнами.
Адвокат Станкевич Станислав Игоревич (Заместитель Председателя Правления РОО «Право на землю»): «Складывается парадоксальная ситуация:  Московские власти делают вид, что тысячи многоквартирных домов в Москве стоят на земле, якобы никогда им не выделенной /то есть, по сути, чиновники пытаются представить дома советской постройки – самовольными постройками/. В этом им помогает то, что на кадастровом учете состоят весьма немногие участки, достаточно открыть общедоступную Публичную Кадастровую Карту».  Опираясь на «пустующий» кадастр недвижимости как на единственный источник информации, объявляя все земли города никогда ранее не разделенными, а потому до сих пор находящимися в собственности городской администрации, за 44,5 млн. рублей бюджетных средств (Госконтракт № 0173200022716000004 от 30.03.2016) — подготовлены Правила землепользования и застройки, которыми, по сути, пересматриваются итоги приватизации. Ведь здания без земельных участков мало что стоят и не являются полноценными комплексами недвижимости.
Содержание Проекта вызывает серьезные опасения о грядущем возобновлении массовой точечной застройки, включая стройки, которые в течение ряда последних лет были остановлены москвичами в том числе с помощью адвокатов коллегии «Домбровицкий и партнёры». Эти стройки были отменены Московским Правительством, поскольку они были начаты с нарушением законодательства и основывались на документах, полученных сомнительным путем. По многим адресам, где незаконное строительство было прекращено, администрацией города были отозваны разрешительные документы, пересмотрены планировочные решения.
По неизвестным причинам это не отразилось на содержании материалов ПЗЗ, которые массово аккумулируют сведения из выданных градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и проектов планировок, в том числе — предназначенных для незаконного строительства. Кроме того, в случаях, когда жилой квартал уже подвергся «уплотнительной» застройке, Проектом ПЗЗ для всех участков квартала устанавливаются максимальные (предельные) параметры разрешенного строительства (высотность, плотность и др.), основываясь на характеристиках незаконно построенных высоток.
Поскольку из собственного опыта защиты прав москвичей, адвокаты коллегии «Домбровицкий и партнёры» знают: в период лужковского руководства городом столичная администрация (как правило, не уведомляя собственников квартир) заключила тысячи договоров аренды на земельные участки, расположенные под многоквартирными домами, с разнообразными коммерческими фирмами (банками, магазинами и т.п.). В кадастре недвижимости до сегодняшнего дня числятся эти арендованные ранее участки с видами использования, соответствующими направлениям деятельности коммерсантов – «эксплуатация банковских помещений», «эксплуатация магазинов» и т.д. В случае принятия Проекта ПЗЗ именно эти виды использования (взятые из кадастра) станут основными видами разрешенного использования для земельных участков таких многоквартирных домов, а вовсе не то, ради чего участок изначально предоставлялся и используется – для эксплуатации многоквартирного дома (см. п. 3.3.2 Книга 1 Проекта).
Такой порядок назначения видов использования земельных участков, противоречит ч.4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ, которая устанавливает самостоятельность правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства в выборе основных и вспомогательных видов использования из установленных применительно к территориальной зоне.
Несмотря на то, что в качестве цели проведения работ по «Уточнению Правил землепользования и застройки» в Техническом задании была указана разработка текстовых и графических материалов в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ №540, разработчиками Проекта были произвольно установлены, а затем, согласно Госконтракту, – согласованы Градостроительно-Земельной Комиссией г. Москвы, виды разрешенного использования земельных участков, не соответствующие видам использования, утвержденным этим Приказом уполномоченного федерального органа.
Поскольку с 2014 года, согласно ст. 7 Земельного Кодекса РФ, право на данные действия принадлежит исключительно федеральному органу (Минэкономразвития РФ), который Приказом №540 от 01.09.2014 утвердил «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков», то «самодеятельность» исполнительного органа власти субъекта, кроме прочего, нарушает Федеральный Закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (ч. 2 ст. 3), что может служить основанием для правовой оценки в качестве превышения должностных полномочий.
Даже поверхностное ознакомление с материалами ПЗЗ (в том числе, с Таблицей №1 Видов разрешенного использования) позволяет сделать вывод об их практически полном несоответствии Приказу Минэкономразвития, в то время как приведение в соответствие с ним было заявлено одним из условий оплаты работ. Таким образом, в действиях заказчика работ (Москомархитектуры), подрядчика (ГУП ГлавАПУ), а также субподрядчика (НИиПИ Генерального плана Москвы), можно также предположить нецелевое расходование бюджетных средств.
При подготовке Правил землепользования и застройки, представленных в настоящий момент на публичные слушания, также были нарушены положения статьи 31 Градостроительного Кодекса РФ – в частности, не был заранее объявлен «порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки» (п. 4 ч. 8 ст. 31). Глава администрации Москвы должен был объявить о создании комиссии по подготовке Проекта и порядке её работы для того, чтобы не были нарушены права заинтересованных лиц, к которым, безусловно, относятся собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, владеющие также долей в праве на земельные участки этих домов.
Заявление организаторов слушаний, что принятие ПЗЗ направлено на противодействие точечной застройке, не соответствует действительности, поскольку в силу должностного положения эти лица осведомлены и о существовании ранее учтённых участков, не внесённых в кадастр недвижимости, и о том, что такая ситуация постоянно провоцирует действия по уплотнительной застройке на придомовых земельных участков и возникновение многочисленных градостроительных конфликтов.
В связи со всем вышеизложенным, наши эксперты приходят к выводу: рассмотрение данных материалов в качестве ПЗЗ и их возможное принятие — могут нанести колоссальный вред как столице в целом, так и её жителям, послужит примером безнаказанной криминализации градостроительной деятельности и нарушения российского законодательства сразу в нескольких областях права.