Об успешной защите в Верховном Суде РФ добросовестного приобретателя

В августе 2015 г. доверитель приобрел жилой дом и земельный участок в Одинцовском районе Московской области.

В период совершения сделки купли-продажи (три месяца) в государственном реестре недвижимости отсутствовали ограничения (обременения) или отметки о споре в отношении приобретаемой недвижимости, за исключением зарегистрированной банковской ипотеки продавца от 2012 г.

При исполнении договора купли-продажи за счет средств доверителя была погашена указанная в ЕГРП банковская ипотека продавца, и недвижимость законно перешла в собственность доверителя.

Никаких оснований заподозрить продавца в наличии у него каких-либо еще залогов или судебного спора о залоге покупатель не имел, проверив все возможные документы, данные ЕГРП и интернета.

И тут, спустя три месяца после регистрации в ЕГРП права собственности на недвижимость, в ноябре 2015 г., оказалось (т.е. покупатель узнал об этом из судебной повестки), что имеются еще некие залоги недвижимости, а в конце июля 2015 г. имел место судебный спор, в результате которого за неделю до заключения сделки купли-продажи было вынесено судебное решение Одинцовского городского суда Московской области о регистрации ипотеки в силу 4-х соглашений о залоге от 2011-2012 гг. на проданную моему доверителю недвижимость.

Обжалование доверителем вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по указанным залогам и о правопреемстве результатов не дало.

Суд первой и последующих инстанций также отказали в отдельном иске о признании этих залогов недействительными (основания были, поскольку закон указывал на их ничтожность), объяснив это не отказом в доводах иска, а преюдицией ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и о правопреемстве доверителя.

Причем по делу, в котором доверитель не участвовал.

В феврале 2016 г. мы подали иск о признании доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении залогов на основании ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Летом 2016 г. суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению (вступившему в законную силу) о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011-2012 гг.

Весной 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отказала в апелляционной жалобе доверителя, несмотря на наши доводы.

Во-первых, мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011-2012 гг.

Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя.

Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами (о наличии доказательств последнего мы также уведомили суд).

Более того, мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде.

Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов, он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем.

Также мы указали, что такая преюдиция в данном деле недопустима в силу закона.

Далее судья Московского областного суда также отказал в передаче кассационной жалобы в Президиум Московского областного суда, повторив ошибочные и необоснованные выводы судов первой и второй инстанций.

Одновременно доверителю было оперативно отказано еще в двух заявленных «защитных исках» и заявлении о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам – практически по тем же самым основаниям.

Пирамида ошибочных судебных решений в отношении нарушенных прав добросовестного приобретателя росла.

Более того, в конце октября 2017 г.

Одинцовский городской суд вынес положительное решение по иску залогодержателя об обращении взыскания на недвижимость, принадлежащую доверителю, которая оказалась под ипотекой в силу всех вышеуказанных судебных актов.

При этом суд отверг все доводы моего доверителя, со ссылкой на преюдицию всех вышеуказанных судебных актов.

При этом, суд не воспринял наши доводы учесть и применить подлежащий применению закон, учесть фактические обстоятельства и дать правовую оценку юридическим фактам, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о добросовестности доверителя и недобросовестности залогодержателя.

Круг замкнулся.

Незаконные действия нового залогодержателя и ошибочные судебные решения вели к незаконному отъему собственности у доверителя и тяжким последствиям для его семьи – потери жилья и крупной денежной суммы.

Одинцовский городской суд и Московский областной суд горой стояли за залогодержателя и не желали вникать в возникшие правоотношения, разбираться в сути фактических обстоятельств, надлежащим образом исследовать имеющиеся доказательства и давать правовую оценку юридическим фактам, определять добросовестность сторон и применять подлежащий применению закон.

Они лишь незаконно ссылались на ст. 61 ГПК РФ РФ РФ и на преюдицию ранее принятых судебных актов по делу, в котором доверитель не был участником.

Таким образом, законно приобретенная доверителем недвижимость оказалась под ипотекой, и все обстоятельства и судебные постановления подталкивали и говорили о том, что единственный выход из сложившейся ситуации – это расторжение договора купли-продажи и требование от продавца возврата выплаченных доверителем денежных сумм.

Однако продавец, как оказалось, был заведомо неплатежеспособным, и расторжение с ним договора со всей очевидностью нанесло бы крупный материальный вред доверителю и, судя по материалам дела, входило в планы вдруг возникшего, как «черт из табакерки», залогодержателя.

Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя.

Однако мне было понятно, что в указанных делах судом неправильно понимаются регулируемые ст. 44 ГПК РФ РФ РФ и ст. 8.1, ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ правоотношения и обусловленные законом последствия, когда залогодатель (т.е. продавец) продает заложенное имущество третьему лицу (покупателю) без согласия залогодержателя.

Указанное заблуждение судов первой и второй инстанции подтвердил Верховный Суд РФ, в который мне пришлось обратиться с жалобой по этому делу.

Еще две тысячи лет назад в римском праве вопрос о добросовестном приобретателе получал специальные государственные средства защиты (action in rem Publiciana) и разрешался в его пользу.

В ст. 60 ГК РФ РСФСР 1922 г. также имелось примечание 1, по которому приобретатель признавался добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от коего он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее.

Российский Гражданский кодекс также содержит презумпцию и приоритет добросовестности приобретателя.

В итоге 16 января 2018 года Верховный Суд Российской Федерации согласился с моими вышеуказанными доводами, изложенными в кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов, и отменил указанное апелляционное определение.

По сути, вся пирамида ошибочных судебных постановлений, касающаяся прав и законных интересов доверителя, будет пересмотрена (http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1620134).

Между тем, в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России.

На мой взгляд, указанные существенные нарушения судом законов подрывают доверие граждан к установленной законом процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, а также создают опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – подобные дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей путем не регистрации в государственном реестре обременений, получения судебного решения о залоге без участия покупателя, затем получения определения о правопреемстве и последующего оставления собственников без законно приобретенного имущества.

В заключение отмечу, что нормы, защищающие права добросовестного приобретателя, имеются, однако в данных делах Одинцовский городской и Московский областной суды их незаконно обошли.

Несмотря на то, что правоприменительная судебная практика идет, в целом, по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и имеющиеся законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений.

Это требуется сделать во избежание продолжения совершения судьями системных ошибок в отдельно взятых городском и областном судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, касающихся, в частности, прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В связи с этим, на мой взгляд, ст. 44 ГПК РФ РФ РФ, а также пункт 2 статьи 223 и подпункт 2 пункта 1 ст. 352 ГК РФ требуют дополнений, касающиеся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости (имущества).