В делах о признании доли в праве собственности малозначительной и выкупе такой доли всегда возникает вопрос о главном: в каком размере суду присудить компенсацию за долю.

Математика неискушенных граждан всегда проста: при стоимости квартиры, скажем, в 5 000 000 рублей, рыночная стоимость 1/8 (0,125) доли должна составлять путем не хитрого расчета 5 000 000 * 1/8 = 625 000 рублей.

Однако не все так просто и это не всегда так.

Рыночная стоимость доли в праве собственности на объект, недвижимости как правило, меньше пропорционально высчитанной ее стоимости от общей стоимости объекта.

То есть, например, если стоимость квартиры составляет 1 000 000 рублей, то стоимость ¼ доли, как правило, но не всегда, будет стоить меньше, чем 250 000 рублей.

При этом, чем меньше размер доли, тем большее происходит удешевление. Применяется, так называемый коэффициент Чилтона.

При реализации доли в праве собственности на объекты недвижимости пользуются гораздо меньшей ликвидностью (ликви́дность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной), чем собственно объект недвижимости.

С одной стороны доли в праве пользуются меньшим спросом и это вполне логично, поскольку мало найдется желающих приобрести долю в праве собственности на квартиру, принадлежащую постороннему лицу, с другой стороны при продаже доли происходит обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Размеры этого обесценения могут быть весьма значительными и достигать 80-85%.

Квартира является объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартира) является не имуществом, а имущественным правом. Отсюда и уменьшение стоимости.

В подтверждение изложенного выше прикрепляю к публикации работу доцента и кандидата экономических наук, профессионального оценщика Н.В.Л., ознакомиться, с которой могут ознакомиться участники Праворуба, пользующиеся VIP и PRO аккаунтами.

Выше отмечено, что не всегда в судебной практике суд принимает расчет рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности с учетом удешевления.

В каких случаях суд может отступить от этого правила подробно мотивировано в апелляционном определении, также прикрепленном к публикации, с которым могут ознакомиться участники Праворуба, пользующиеся VIP и PRO аккаунтами.



Добавлено: 09:18 20.04.2025

Адвокат Стрижак А.В. 

г. Кемерово.

м.т. 8-950-273-3649

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Апеляционное определ​ение188.6 KB
2.О коэффициенте Чилто​на418.6 KB

Автор публикации

Адвокат Стрижак Андрей Валерьевич
Кемерово, Россия
ДТП, ущерб, семейные, жилищные, договорные споры, уголовные дела, другое.
тел.+7-950-273-3649

Да 21 21

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван, Стрижак Андрей, Насибулин Сергей, Минина Ольга, Бочарова Анна, Сергеев Иван
  • 18 Апреля, 21:22 #

    Уважаемый Андрей Валерьевич, это очень важный и популярный вопрос. Граждане почти всегда удивляются, что за долю в общей собственности получат или придётся платить не ровно «стоимость / размер доли», а меньше.
    Публикацию, на всякий случай, забрал в избранное. Повторение будет не лишним.

    +7
  • 19 Апреля, 08:00 #

    Граждане почти всегда удивляются...Уважаемый Андрей Валерьевич, жму руку!!! (handshake)
    У меня такое ощущение, что граждане только тем и озадачены, что бы такое сотворить, чтобы потом удивиться. Коронная фраза: «Ну, мы же не юристы».
    Продать карту за 15 тык и через полгода получить иск на полтора миллиона, а то и судимость, или слегка побыть директором, номинально… Список увлечений обширный. (Y)

    +6
  • 19 Апреля, 10:19 #

    Уважаемый Андрей Валерьевич, тема определения рыночной стоимости долей в любом общем имуществе всегда была и будет очень «больной», и Вы совершенно правы в том, что простой пропорциональностью между стоимостью всего (целого) объекта и его доли обойтись нельзя, но даже некоторые судьи этого не понимают, не говоря уже о простых гражданах.

    +6
    • 19 Апреля, 11:45 #

      Уважаемый Иван Николаевич, не только не понимают, но и придумывают такие выверты, как в прикрепленном определении, что сам начинаешь верить в это. :x

      +6
  • 21 Апреля, 19:38 #

    Уважаемый Андрей Валерьевич, вы совершенно правильно всё указали. Беда повсеместная, что  судьи разных судов района считают «рыночную стоимость» по разному. Как-то по одному образцу сделала 2 иска о признании доли незначительной. В одном суде города Москвы судья всё считала сама на калькуляторе и метраж для незначительности и сумму с кадастра. В другом обездвижили до  заключения специалиста с подтверждением суммы и доплате пошлины. Из-за разности судебной практики и специалисты, которые оценивают стоимость поют разные песни об уменьшающем коэффициенте. Он как я понимаю прописан только в методике, которая законом не является. А судья Зюзинского суда г. Москвы Соленая Т.В. вообще любит отказывать по таким искам всем, а не только мне.  А вот судья Мищенко О.А. в коллегии МГС имеет особенное  внутреннее понимание справедливости. 
    Если я понимаю логику, то она в следующем, то что мне досталась доля маленькая не моя вина. Раз уж я не смогу ни прописаться туда, ни вселиться пусть хоть мне выплатят без понижающего коэффициента, чуть больше. Так  в общем то честно.
    Вообще вопрос оценки долей в праве собственности тема тяжелая. Сколько фирм было, есть и будет  занимающихся профессионально скупкой маленьких долей за бесценок, а потом выживанием остальных жильцов путем создания невыносимых условий. Цель уменьшение этой самой стоимости. Висит объявление о продаже этой доли месяцами и не одного желающего купить, потому что весь район знает, кто там соседи.  Вот она как получается  реальная рыночная стоимость! Сейчас судьи часто от неё отмахиваются. Обосновывают наличием кадастровой стоимости никем не оспоренной.

    +3
    • 22 Апреля, 08:30 #

      Сколько фирм было, есть и будет занимающихся профессионально скупкой маленьких долей за бесценок, а потом выживанием остальных жильцов путем создания невыносимых условийУважаемая Анна Сергеевна, вот она и получается реальная наша жизнь.
      Зато всё по закону.

      +3
  • 23 Апреля, 06:00 #

    Уважаемый Андрей Валерьевич, это сейчас очень болезненная тема в судебной практике. Если раньше суды внимали доводам о ликвидности в любых случачх, то сейчас практика изменилась: если речь идет о том, что собственник получит в итоге полное право собственности, то скидка на ликвидность не применяется. Если речь о каких-то долях — то да, такое возможно.
    Я считаю, что это неправильно. Ведь при продаже доли в любом случае продавец не получит арифметическую стоимость.

    +3
    • 23 Апреля, 11:10 #

      это сейчас очень болезненная тема в судебной практике.Уважаемая Ольга Витальевна, тема денег (cash), увы, вообще болезненна. (giggle)Ведь при продаже доли в любом случае продавец не получит арифметическую стоимость.В том -то и дело!

      +2
  • 23 Апреля, 12:31 #

    Уважаемый Андрей Валерьевич, если не ошибаюсь уважаемый Коробов Евгений Алексеевич что-то по этому поводу писал. О том, что выкупающий получает в итоге не долю, а целое жилое помещение, поэтому применять «дисконт» в случае выкупа нельзя. И о том, что такой вывод даже закреплен практикой ВС РФ.

    +3
    • 24 Апреля, 08:35 #

      Уважаемый Сергей Равильевич, выходит собственник малозначительной доли получает выгоду за счет другого. Речь идет о рыночной стоимости малозначительной доли. Рыночная значит конкуренция, торги, скидки, варианты. А по озвученной логике цена выходит не рыночная. ИМХО.

      +2
      • 24 Апреля, 17:45 #

        А по озвученной логике цена выходит не рыночная. ИМХО.Уважаемый Андрей Валерьевич, ни на что не претендую, но по-видимому это потому, что у собственника бОльшей доли тоже была не 100% права на жилое помещение и оно тоже стоило меньше, а в результате сделки он приобретает 100% доли и его часть собственности тоже увеличивается в цене. 

        Например: есть жилое помещение (ЖП) цена которому (условно) 1 млн.
        у собственника — ( С) было 3/4 которым цена 600 тыс
        у собственника незначительной доли (СН) 1/4 цена которой 100 тыс.
        С покупая у СН 1/4 за 100 тыс получает в итоге имущество на 1 млн. отсюда 300 тыс — неосновательное обогащение (ИМХО)

        Все цифры приведены условно, но суть ± понятна.

        +1
        • 25 Апреля, 10:58 #

          Уважаемый Сергей Равильевич, логика есть!
          Но опять таки же!
          Дискриминация какая-то по материальному признаку.
          У Васи 7/8 (это 0,875).
          У Феди 1/8 (это 0,125).
          У Коли ничего.
          Если Федя будет продавать Васе, то для Васи будет намного дороже, чем для Коли, так как тогда у Васи будет 100%. (shake)

          +2
          • 25 Апреля, 15:06 #

            Уважаемый Андрей Валерьевич, еще можно сравнить с полезностью. Не учтена полезность для Васи и полезность для Коли. 

            И в расчетах рыночной стоимости всегда найдутся те, для кого кому Товар имеет бОльшую пользу. Аллергик не купит товар содержащий аллерген. Для него рыночная стоимость такого товара всегда равна нулю.

            +2
            • 26 Апреля, 07:33 #

              Аллергик не купит товар содержащий аллерген.Уважаемый Сергей Равильевич, опять таки, с какой пользой?
              Если для перепродажи и получения прибыли, особенно хорошей прибыли, аллергик купит такой товар. Знаю многих с аллергией на краску. На денежках есть краска. Новые денежки особенно пахнут. Но аллергию на денежки не встречал ни у кого (giggle)

              У кого аллергия, проходите мимо, найдем без аллергии.

              В общем понятно, за кого Ваша позиция. Не осуждаю. Мы, юристы, частенько то за водителей, то за пешеходов. И каждый раз на другую сторону: «А Вы-то куда перли?!». (giggle)

              +2

Да 21 21

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Кривая математика рыночной стоимости доли или как правильно определить компенсацию за долю в праве собственности» 4 звезд из 5 на основе 21 оценок.
Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
Владивосток, Россия
+7 (914) 342-9220
Персональная консультация
компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
https://urmanwin.pravorub.ru/
Адвокат Гулый Михаил Михайлович
Ставрополь, Россия
+7 (962) 452-8980
Персональная консультация
Я Даю Гарантию!, что приложу все свои силы, знания и умения, чтобы добиться наилучшего возможного варианта разрешения возникшей у Вас правовой проблемы.
https://michailgulyy.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации

Продвигаемые публикации