Верховный Суд РФ о применении приобретательной давности к объектам недвижимости «старого фонда», ст. 234 ГК РФ
Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело по иску о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности
Основания иска: Семья Истца владела гаражом, возведённым в советский период, и несла расходы по его содержанию более 15 лет открыто и непрерывно.
Ответчик по делу – администрация г. Краснодара. Не удивительно, что суды всех трёх инстанций, находящиеся на территории города, встали на защиту ответчика.
- Первая инстанция пришла к выводам об отсутствии у истца доказательств непрерывности и добросовестности владения и пользования гаражом, а также об отсутствии разрешения на его строительство и ввод в эксплуатацию. Кроме того, суд указал, что истец не представил сведений о праве собственности или пользования земельным участком, на котором расположен гараж, и отказал в иске о признании права собственности.
- Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.
- Суд кассационной инстанции тоже не нашёл нарушений и оставил судебные акты без изменений.
- Верховный Суд РФ отменил все судебные акты, указав на существенные нарушения норм материального права и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Основные правовые ошибки нижестоящих судов:
- Отождествление приобретательной давности с титульным владением: Суды отказали в иске, указав на отсутствие доказательств перехода права собственности к истцу (отсутствие «цепочки» документов). Это противоречит самой сути ст. 234 ГК РФ, которая применяется именно тогда, когда иные основания приобретения права (договор, наследование) отсутствуют или не могут быть доказаны.
- Избыточное требование разрешительной документации: Суды требовали от давностного владельца представить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию объекта, возведенного в 1968 году. ВС РФ указал, что при наличии архивных данных о законности выделения земли (решение исполкома 1961 года) отсутствие современных документов у истца не препятствует признанию права.
- Неправильное толкование добросовестности: Суды посчитали владение недобросовестным только на основании того, что истец знал об отсутствии у него юридически оформленного титула.
- Игнорирование статуса объекта: Суды не учли, что объект (гараж) был поставлен на кадастровый учет как «ранее учтенный», что само по себе подтверждает факт его легального существования в правовом поле РФ.
Верховный Суд РФ дал разъяснения о применении приобретательной давности:
Самостоятельность основания: Приобретательная давность является самостоятельным, первоначальным основанием возникновения права собственности. Для её применения не требуется доказывать наличие иных оснований (например, действительности сделки купли-продажи или мены).
Приоритет фактического владения: По смыслу ст. 234 ГК РФ, право может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее другому лицу (титульному собственнику).
Преемственность владения (п. 3 ст. 234 ГК РФ): Истец имеет право присоединить ко времени своего владения время владения лица, чьим правопреемником он является (в данном деле — время владения супруга и предыдущего владельца в рамках фактического обмена).
Законность постройки: Если земельный участок выделялся под строительство гаражей уполномоченным органом (даже в 1961 году), объект не может считаться самовольной постройкой в контексте спора о приобретательной давности, если его параметры соответствуют проекту.
Критерий добросовестности: Добросовестность в контексте приобретательной давности означает, что лицо при получении владения не знало и не должно было знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Однако осведомленность о наличии титульного собственника сама по себе не исключает добросовестности.
Вывод:
Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 существенно облегчает защиту прав граждан на объекты «старого фонда», владение которыми началось в результате неформальных сделок или административных актов советского периода. Суд подтвердил, что ст. 234 ГК РФ призвана возвращать в гражданский оборот фактически брошенное или неоформленное имущество.
Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 от 20.01.2026
Нормы права, на которые ссылался суд:
п.1 ст. 8 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ, п.3 ст. 218 ГК РФ, ст. 225 ГК РФ, ст. 234 ГК РФ, п.15, п.16 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
01 февраля 2026 года
Юрист по гражданским делам в Санкт-Петербурге – Шилова Ольга Алексеевна
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Уважаемая Ольга Алексеевна, всегда казалось, что вопрос с приобретательской давностью, не сказать, что очень простой, но и не супер-сложный. При наличии нужных обстоятельств, результат можно спрогнозировать.
Здесь же суды трёх инстанций полезли в какие-то дебри. Хочется верить, что их решения не от злого умысла.
Уважаемый Иван Анатольевич, отвечала вам, но в результате какого-то сбоя получилось, что я ответила сама себе :?
Предыдущий комментарий был для Вас! (handshake)
Уважаемая Ольга Алексеевна, спасибо за отклик на статью!
Вы правы, практикующие юристы постоянно занимаются прогнозированием развития судебного дела, его результата. Мы вполне можем даже отказать клиенту в помощи, если видим перспективы безнадёжного судебного дела. Там же, где есть хотя бы какие-то шансы на успех, неважно простое дело или сложное, защищать права клиента можно и нужно.
В данном судебном деле сторона истца видела перспективы успешного разрешения спора и дошла до последней судебной инстанции, не без веры в справедливое правосудие.
Почему все три нижестоящих суда не разобрались в простой норме права (ст. 234 ГК РФ), да при наличии сложившейся судебной практики, вопрос без ответа. Каким был у них умысел, не знаю, но только при вынесении судебных актов, я уверена, все имели хорошую юридическую подготовку, солидную практику и действовали вполне осознанно. Что тут сказать? Человеческий фактор… Он прогнозам не поддаётся!
Уважаемая Ольга Алексеевна, очень интересная практика! Спасибо! (handshake)
Сам сталкивался с избыточными требованиями судов по приобретательной давности и читал Вашу информацию с наслаждением. Теперь только остаётся надеяться, что разумный подход «промокнет» и в нижестоящие суды…
Уважаемый Владислав Александрович, будем надеяться! А если придётся участвовать в делах с приобретательной давностью, то и сослаться на правовую позицию ВС РФ будет полезно!
Спасибо за отклик на статью!
Уважаемая Ольга Алексеевна, Вы затрагивает одну из самых сложных и «неповоротливых» тем в гражданском праве — приобретательную давность! Как практикующий юрист, Вы прекрасно знаете, что суды первой инстанции часто боятся ст. 234 ГК РФ как огня, предпочитая отказывать по формальным основаниям, чтобы не брать на себя ответственность за «легализацию» имущества!
↓ Читать полностью ↓
Ваш разбор определения Верховного Суда РФ № 18-КГ25-443-К4 это мощный инструмент для защиты владельцев «старого фонда». Позвольте выделить ключевые смыслы, которые делают этот прецедент по-настоящему ценным по моему мнению:
1. Вы верно отметили главную ошибку нижестоящих судов, они искали «цепочку документов». Но ведь смысл приобретательной давности как раз в том, что документов НЕТ. Если бы у истца был идеальный титул, ему не нужна была бы 234-я статья. Верховный Суд напомнил это самостоятельное, первоначальное основание. Мы доказываем не законность сделки 40-летней давности, а факт владения.....
2. Требование судов представить акт ввода в эксплуатацию на гараж эпохи Хрущева выглядит как издевательство над здравым смыслом!
Важное уточнение, Вы акцентировали внимание на архивном решении исполкома. Это критически важно. ВС РФ фактически признал, если земля давалась легально по советским законам, объект не может быть «самостроем» только из-за отсутствия современных бумаг. Это дает шанс тысячам владельцев гаражей и дач.
3. Суды часто говорят- «Вы же знали, что вы не собственник, значит, вы недобросовестны»!
Позиция ВС РФ, которую Вы выделили- Знание о том, что у тебя нет «зеленки» (свидетельства), не равно недобросовестности. Добросовестность здесь это убежденность, что ты владеешь вещью как своей, открыто и не нарушая чьих-либо прав. Это революционный подход, отходящий от буквального и узкого толкования.
4. Кадастровый учет как союзник
Вы упомянули статус «ранее учтенного» объекта. Это отличный зацеп для юриста. Если государство само поставило объект на кадастр, оно признало его существование как недвижимости. Игнорировать этот факт, как это сделали суды в Краснодаре, — значит идти против логики самого государства!
Ваш разбор доказывает, что приобретательная давность это не «мертвая» норма, а способ вернуть имущество в легальный оборот. Определение, которое Вы привели, станет отличным подспорьем в спорах с администрациями городов, которые привыкли считать любую неоформленную постройку своей собственностью.
Вы подготовили очень глубокий анализ, спасибо за него! Подскажите, планируете ли Вы дополнить его материалом о том, как правильно подтверждать «непрерывность» владения, если объект несколько раз фактически передавался внутри семьи?
Уважаемый Михаил Меликович, спасибо за столь развёрнутый комментарий! Вы очень верно раскрыли акценты статьи, о которых я упомянула вкратце.
как правильно подтверждать «непрерывность» владения, если объект несколько раз фактически передавался внутри семьи? Вопрос не сложный, но я, пожалуй, сделаю небольшую заметку со ссылкой на судебную практику ВС РФ.
Ольга Алексеевна, Вы коснулись довольно распространенных судебных дел. Спасибо за статью, короткую, но содержательную. Не сомненно Ваш анализ пригодится всем нам в практической работе.
Уважаемый Олег Юрьевич, я понимаю, что многим практикующим юристам эта тема хорошо знакома, и для них я ничего интересного не написала. Но свежая правовая позиция ВС РФ может пополнить «копилку» аргументов и доводов защиты в любом судебном деле, связанном с приобретательной давностью.
Поэтому, конечно же, моя публикация многим может пригодиться.
Спасибо за комментарий! (handshake)
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Рейтинг публикации:
«Верховный Суд РФ о применении приобретательной давности к объектам недвижимости «старого фонда», ст. 234 ГК РФ»
5
звезд из 5
на основе 31 оценок.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Защита по сложным уголовным экономическим делам.
Борьба с фальсификациями и незаконными методами расследования. Опыт, надёжность, добросовестность!
В рамках адвокатской деятельности оказываю юр. помощь по многим вопросам.
Являюсь также профессиональным медиатором.
● Арбитраж. Банкротство. ФАС. Юридическое сопровождение вашего бизнеса.
● Юрист по ВЭД. Споры с ФТС. Международное право.
Уважаемая Ольга Алексеевна, спасибо за полезный обзор! (Y)
Хорошо бы к нему ещё и само определение ВС РФ приложить ;)
Уважаемый Иван Николаевич, спасибо за внимание к моей статье!
Определение ВС РФ приложу! Жаль, что сразу не сделала этого.
Добавить не получилось. Вот ссылка
https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2517182