Верховный Суд РФ о применении приобретательной давности к объектам недвижимости «старого фонда», ст. 234 ГК РФ

Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело по иску о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

Основания иска: Семья Истца владела гаражом, возведённым в советский период, и несла расходы по его содержанию более 15 лет открыто и непрерывно.

Ответчик по делу – администрация г. Краснодара. Не удивительно, что суды всех трёх инстанций, находящиеся на территории города, встали на защиту ответчика.  

• Первая инстанция пришла к выводам об отсутствии у истца доказательств непрерывности и добросовестности владения и пользования гаражом, а также об отсутствии разрешения на его строительство и ввод в эксплуатацию. Кроме того, суд указал, что истец не представил сведений о праве собственности или пользования земельным участком, на котором расположен гараж, и отказал в иске о признании права собственности.
• Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.
• Суд кассационной инстанции тоже не нашёл нарушений и оставил судебные акты без изменений.
• Верховный Суд РФ отменил все судебные акты, указав на существенные нарушения норм материального права и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 Основные правовые ошибки нижестоящих судов:

1. Отождествление приобретательной давности с титульным владением: Суды отказали в иске, указав на отсутствие доказательств перехода права собственности к истцу (отсутствие «цепочки» документов). Это противоречит самой сути ст. 234 ГК РФ, которая применяется именно тогда, когда иные основания приобретения права (договор, наследование) отсутствуют или не могут быть доказаны.
2. Избыточное требование разрешительной документации: Суды требовали от давностного владельца представить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию объекта, возведенного в 1968 году. ВС РФ указал, что при наличии архивных данных о законности выделения земли (решение исполкома 1961 года) отсутствие современных документов у истца не препятствует признанию права.
3. Неправильное толкование добросовестности: Суды посчитали владение недобросовестным только на основании того, что истец знал об отсутствии у него юридически оформленного титула.
4. Игнорирование статуса объекта: Суды не учли, что объект (гараж) был поставлен на кадастровый учет как «ранее учтенный», что само по себе подтверждает факт его легального существования в правовом поле РФ.

Верховный Суд РФ дал разъяснения о применении приобретательной давности:

Самостоятельность основания: Приобретательная давность является самостоятельным, первоначальным основанием возникновения права собственности. Для её применения не требуется доказывать наличие иных оснований (например, действительности сделки купли-продажи или мены).

Приоритет фактического владения: По смыслу ст. 234 ГК РФ, право может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее другому лицу (титульному собственнику).

Преемственность владения (п. 3 ст. 234 ГК РФ): Истец имеет право присоединить ко времени своего владения время владения лица, чьим правопреемником он является (в данном деле — время владения супруга и предыдущего владельца в рамках фактического обмена).

Законность постройки: Если земельный участок выделялся под строительство гаражей уполномоченным органом (даже в 1961 году), объект не может считаться самовольной постройкой в контексте спора о приобретательной давности, если его параметры соответствуют проекту.

Критерий добросовестности: Добросовестность в контексте приобретательной давности означает, что лицо при получении владения не знало и не должно было знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Однако осведомленность о наличии титульного собственника сама по себе не исключает добросовестности.

 Вывод:

 Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 существенно облегчает защиту прав граждан на объекты «старого фонда», владение которыми началось в результате неформальных сделок или административных актов советского периода. Суд подтвердил, что ст. 234 ГК РФ призвана возвращать в гражданский оборот фактически брошенное или неоформленное имущество.

 Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 от 20.01.2026

 Нормы права, на которые ссылался суд:

п.1 ст. 8 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ, п.3 ст. 218 ГК РФ, ст. 225 ГК РФ, ст. 234 ГК РФ, п.15, п.16 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

01 февраля 2026 года

Юрист по гражданским делам в Санкт-Петербурге – Шилова Ольга Алексеевна

Я на «Праворубе»

Я в «ВКонтакте»