Несколько лет назад ко мне обратился давний доверитель из центральной части России. Проблема состояла в получении хоть какого-нибудь титула в отношении земельного участка, на котором располагался очень давно кем-то построенный дом, не имеющий абсолютно никаких документальных следов.
В ходе изучения дела было принято решение оформить право аренды в отношении земельного участка на родственника без проведения торгов, поскольку статус ветерана труда по местному закону дает такое право.
Увы, но поданное заявление КУМИ рассмотрел весьма вольно, указав на то, что участок выставляется на торги, и в том случае, если желающие участвовать в торгах не заявятся, участок будет предоставлен без торгов.
Назревал административный спор, однако до обращения в суд была подана претензия об урегулировании спора, где мы предложили пересмотреть поданное заявление, поскольку статус ветерана труда является правообразующим юридическим фактом для предоставления земельного участка в аренду без торгов. Именно в этом и состоит суть и смысл льготы ветерана труда.
К огромному удивлению КУМИ «перераздал карты» и участок был предоставлен в аренду без торгов для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Прошло два года. У доверителя стал вопрос о передаче прав арендатора другому лицу. Но в договоре аренды был пункт, согласно которому права по договору могут быть переданы с согласия арендодателя.
Предварительные переговоры с КУМИ на этот счет обещали положительного решения вопроса.
Увы, но результат рассмотрения поданного заявления весьма огорчил: относительно согласия на передачу прав арендатора было отказано, поскольку новый арендатор не относился к числу льготников, то есть не был ветераном труда, СВО, инвалидом или прочим, кому предоставление участка полагалось бы без торгов.
Вместо этого со стороны КУМИ устно было предложено подать заявление на выкуп земельного участка и в связи с подачей такого заявления о выкупе предложено одновременно подать второе заявление о расторжении договора аренды.
При этом никаких внятных правовых оснований для выкупа земельного участка на горизонте видно не было. Поверив, именно поверив, доверитель подал такие заявления, о чем радостно сообщил мне.
Недолго думая, диагноз ситуации был поставлен следующий. В удовлетворении заявления о выкупе земельного участка будет отказано, так как правовых оснований для этого не видится от слова совсем. Заявление о расторжении договора аренды в связи с подачей заявления о выкупе удовлетворят. Заявление о расторжении договора аренды мотивировано подачей заявления о выкупе, а не состоявшимся заключением договора купли-продажи и переходом права собственности и соответственным совпадением должника и кредитора в одном лице.
Более того, подавать заявление о расторжении договора аренды в случае состоявшегося выкупа не было никакой необходимости в силу нормы ст. 413 ГК РФ.
На следующий день доверитель «под входящие» подал заявление об отзыве ранее ошибочно поданных заявлений и намерении продолжить арендные отношения.
Прошел год.
Наступило время, когда норма п. 9 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ позволяла арендатору земельного участка выкупить земельный участок без проведения торгов. Ниже процитируем эту норму.
«Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка».Увы, но в удовлетворении заявления о выкупе снова было отказано по причинам, так и оставшимся неизвестными.
Говорят, что удача и везение – это язык, на котором с нами разговаривает Всевышний.
Вероятно, пришло время, и мне стало известно, что не так давно Конституционный Суд РФ выразил свою правовую позицию, согласно которой арендатор-льготник вправе передать свои права по договору аренды новому арендатору, не являющимся каким-либо льготником. Полный текст постановления КС РФ можно найти в приложенных документах.
Также стало известно, что несколько лет назад, еще до заключения договора аренды, Верховный Суд РФ дал разъяснения, из которых следует, что передача прав по договору аренды носит уведомительный характер. Заключается договор цессии, о чем уведомляется арендодатель. И всё, дело в шляпе. При наличии в договоре аренды пункта о необходимости получения согласия арендодателя подлежит применению норма закона. Никаких исков об оспаривании договора аренды в части необходимости получения согласия арендодателя не требуется. Полный текст разъяснения ВС РФ можно найти в приложенных документах.
Так и поступили. Арендатор и новый арендатор заключили договор цессии. Сдали его в МФЦ. Через 7 рабочих дней на Госуслугах получили уведомление о регистрации сделки. Права по договору аренды были переданы.
Всё хорошо, что хорошо кончается. Однако осталось послевкусие от неразрешенного вопроса, на который я НЕ хочу знать ответа. Почему в элементарных вопросах столь много нарушений:
— Не предоставление участка по льготе без торгов, а выставление его на продажу;
— При полном отсутствии правовых оснований для выкупа было предложено подать заявления о выкупе и одновременном расторжении договора аренды в связи с подачей заявления о выкупе, а не в связи с переходом права собственности;
— Наличие в договоре аренды пункта о необходимости получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей;
— Отказ в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору при том, что закон не предусматривал никаких условий для дачи такого согласия, и наличии на тот момент разъяснения ВС РФ об уведомительном характере процедуры;
— Отказ в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка при наличии к тому законных оснований.
Один из моих доверителей, «особа, приближенная к императору», послушав мой рассказ, сказал: «Валерич, возможно, хотят денег, но не соглашайся на такую схему, сдадут фэбсам, сами не зная зачем…».
Так и живем…
