Оценка и прогнозы французского рынка жилой недвижимости

Статья Константина Криницкого Недвижимость «а-ля Франсез» с комментариями Ирины Сидоровой, опубликованная в майском номере интернет-журнала «Дом на море» 

Французская недвижимость не осталась в стороне от всеобщего европейского бума второй половины «нулевых». Цены на дома здесь росли, но значительно более спокойными темпами, чем в тех же Испании, Болгарии и «соседки» Франции по Ла-Маншу Англии.

Всемирный кризис опять же не миновал Францию, отразившись уменьшением строительной активности и спадом продаж, но, в отличие от большинства европейских стран, на цены французских метров это почти не повлияло.

Кризис по-французски

Несмотря на то, что риэлторы, работавшие с недвижимостью французских морских курортов Бретани, Нормандии и Лазурного побережья в 2008-2009 г.г. – вспоминают этот период резкого падения продаж как кошмарный сон, цены в этих привлекательных для иностранных покупателей местах сейчас «кусаются» почти так же, как и до кризиса.

Париж, где, по словам участников рынка, в те годы было лишь «немного хуже, чем раньше» – вновь пошел в рост. По данным Национального института статистики и экономических исследований Франции (INSEE, Institut National de la Statistique et des Études Économiques), в 2011 году стоимость парижских квартир за год увеличилась на 14,8%, дойдя до среднего значения 8,4 тыс.евро за квадратный метр.
В центральном округе Франции, согласно тому же INSEE, цены выросли на 10,6% (до 5,55 тыс. евро/кв. м.). Если говорить об общей статистике, то в целом жилье во Франции, за год увеличившись в цене на 4,3% – дорожало гораздо более умеренными темпами.

«Новогодний» всплеск продаж: причины и следствия

Адвокат Парижской коллегии Ирина Сидорова утверждает, что резкий рост числа сделок конца прошлого и начала нынешнего года был вызван тем, что с 1 февраля 2012 г. во Франции вступали в силу налоговые поправки, заметно ужесточающие условия налогообложения перепродажи жилой недвижимости. Речь идет о жилье, которое не является основным местом проживания владельца или находится в собственности иностранца.

О близящемся изменении налогового законодательства стало известно осенью 2011 года. Поэтому неудивительно, что в последующий период наблюдался небывалый всплеск сделок с недвижимостью – владельцы спешили оформить сделку до «рокового» 1 февраля, чтобы не платить налог на прибыль. Интересно, что, несмотря на массовую продажу жилья, стоимость недвижимости, вопреки ожиданиям, не упала.

Разъясняя суть законодательных изменений, Ирина Сидорова уточняет, что ранее полностью освобождалась от налога на прибыль (Impôt sur la plus-value) лишь та недвижимость, которая находилась в собственности свыше 15 лет. После 1 февраля этот срок был увеличен в два раза. То есть, теперь владельцам жилья, для того, чтобы получить на руки всю прибыль от ее продажи – придется ждать 30 лет.
Сейчас сумма налога составляет 19% на прибыль, к которой добавляются обязательные социальные отчисления (prélèvements sociaux) в размере 13,5 %. В результате, при перепродаже недвижимости владелец должен уплатить, в общей сумме, 32,5 % от разницы между ценой покупки и продажи с учетом амортизационных издержек.

Ставка налогообложения прогрессивно уменьшается пропорционально сроку владения недвижимостью. Так, после перепродажи недвижимости до 5 лет владения налог на прибыль выплачивается в полном объеме. Если срок владения недвижимостью – от 5 до 15 лет, то сумма ставки понижается на 2% ежегодно. Затем, до 25 лет, вычеты составляют 3 %, и в период от 25 до 30 лет – 10 % в год.

Как говорит Ирина Сидорова, с начала февраля количество сделок вернулось к нормальному уровню, и кое-где даже понизилось. Вместе с тем, если в привлекательных районах жилье реализуется по-прежнему очень быстро (в течение 2-3 дней), то продажи не очень интересных объектов начинают затягиваться. Все более разборчивые покупатели зачастую просто игнорируют те предложения, которые, по их мнению, имеют какие-то недостатки: первый этаж, не очень хорошая естественная освещенность и так далее.

Что покупают «наши»?

Ирина Сидорова говорит, что однозначный ответ на этот вопрос невозможен, так как «русские» сделки находятся в довольно широком бюджетном диапазоне. Однако некоторые особенности выделить все же можно.
Например, в столице Франции в последнее время заметно увеличение интереса россиян к недвижимости стоимостью менее 500 тыс. евро в не самых престижных городских районах. Одновременно с этим имеется постоянная устойчивая тенденция увеличения числа покупок квартир большой площади (от 150 кв. м. и более), расположенных в центре Парижа.

Обычно такие квартиры стоят от 1,5 млн. евро, но в зависимости от расположения квартиры и степени ее «люксовости» – цена может быть и вдвое большей. Для сравнения: в провинции за 1-1,5 млн. евро можно приобрести настоящий замок с поместьем, а на Лазурном берегу, оперируя тем же полуторамиллионным бюджетом –купить уже небольшую виллу с участком земли и бассейном. Хотя, для Лазурного берега это, конечно, не предел: многоэтажные виллы с большим участком земли обойдутся покупателю в сумму от 5 миллиона евро и выше.

Советы и прогнозы

Потенциальному покупателю жилья во Франции парижский адвокат Ирина Сидорова советует не рассчитывать купить объект «своей мечты» с недостаточным, по французским меркам, бюджетом. Ссылаясь на недавнюю статью журнала «Ле Монд», эксперт говорит, что в парижском регионе за 120 тыс. евро можно купить, увы, только хижину.

Наряду с этим, Ирина Сидорова настоятельно советует принимать в расчет стоимость содержания недвижимости после покупки. С учетом специфики рынка, содержание маленького дома может обойтись во много раз дороже, чем содержание гораздо более дорогой многокомнатной квартиры.

И еще: никогда не спешить с покупкой жилья, поддаваясь уверениям продавцов о том, что кроме вас имеется еще масса претендентов на объект, стоящим за ним в очередь. Наконец, при малейшем сомнении, всегда следует обращаться за советом к специалистам – строительным компаниям, техникам-экспертам по недвижимости и адвокатам.

Большинством экспертов в ближайшие месяцы и даже годы прогнозируется спад цен на недвижимость. Это связано с экономическим кризисом в стране, который повлек за собой повышение цен на жилье, ужесточение условий выдачи кредитов и ухудшение финансовых условий населения. Но, несмотря на это, надеяться на снижение цен на объекты в престижных районах, например, на авеню Фош в Париже, по словам Ирины, все же не стоит.