Беспечная собственность

Свобода договора — одно из основных начал гражданского законодательства. Выражается это и в том, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. Именно по этой причине существует точка зрения, что обеспечительная собственность или титульное обеспечение — не противоречащий гражданскому кодексу и основным началам гражданского законодательства механизм обеспечения обязательств.

Но у каждой медали, как известно,  всегда две стороны.

Сторона первая — красивая. Краткая теория обеспечительной собственности

Обеспечение исполнения обязательств -  дополнительные обязательства, принимаемые на себя должником или иным лицом, стимулирующие должника к  исполнению обязательства. Залог из имеющихся в нашем законодательстве способов обеспечения является, пожалуй, самым эффективным и удобным для кредитора способом.

Ведь залог недвижимости, наравне с ипотекой, а речь в статье пойдёт именно о проблемах с титульным обеспечением с использованием недвижимости, требуют публичного отражения в реестре прав. Залоговый кредитор, имеющий обеспечение, связан особым порядком получения исполнения от должника — залоговое имущество, по общему правилу, должно быть реализовано, залоговый кредитор получает исполнение из вырученных от продажи средств. Оставшееся после расчётов с кредитором подлежит возврату заёмщику.

Отечественный гражданский оборот прежде в сего под влиянием иностранных правопорядков пришел к более простому для кредитора механизму обеспечения: теперь должник и кредитор по основному обязательству договариваются о том, что должник на время исполнения его обязательств передает кредитору право собственности, оставляя, как правило, вещь в своём владении. После того, как должник свои обязательства перед кредитором исполняет, право собственности на вещь  подлежит возврату должнику.

Такой способ обеспечения прав кредитора имеет явное для кредитора преимущество. Нет необходимости применять сложный порядок обращения взыскания.

Несомненно и то, что должник оказывается менее защищён при такой схеме договорных отношений. 

Упоминание об использовании механизма обеспечения интересов кредитора согласно имеющейся научной литературе относятся еще к периодам применения  римского частного права. В средневековье в силу общего запрета ростовщичества  под влиянием церкви титульное обеспечение часто признается мошенничеством. Не соглашался с неравенством во взаимоотношениях сторон такого обеспечения и видный русский юрист конца 19 начала 20 века И.А. Покровский. 

В российской современной правовой теории споры о том, является ли такая форма обеспечения обязательств запрещенной под страхом недействительности, практически сведены на нет. Признается, что в современном гражданском обороте стороны вольны в оформлении своих правоотношений любым незапрещённым способом.

С такой позицией можно согласиться. Но в практической деятельности юристы сталкиваются с одной проблемой, пока неразработанной ни законом, ни судебной практикой.

Сторона вторая -  некрасивая и даже криминальная. Практика отъема собственности 

Выйдя из коммерческого оборота, практика титульного обеспечения шагнула и на потребительский рынок. Если в отношениях между субъектами коммерческой деятельности и имеется небольшой перекос в пользу кредитора всегда стороны более сильной, например, в кредитных отношениях. То в потребительском кредитовании это неравенство имеет колоссальный разрыв. Заемщик — гражданин, как правило, человек мало сведущий в тонкостях юриспруденции, в формулировании договорных условий не участвует. Из этого вытекает проблема — о том, что недвижимость, а это зачастую единственное жильё заёмщика, передана кредитору в качестве обеспечения, в договоре титульного обеспечения упоминаний вообще нет.

Реклама в небанковском секторе российского рынка потребительского кредитования  изобилует предложениями о кредитовании граждан под залог недвижимости. Главным условием, о котором ростовщик объявляет гражданину, является передача на время использования заемных средств недвижимости заемщика в собственность кредитору. 

У всех на памяти продажа пылесосов, ручек и другой мишуры по баснословной цене? Не секрет, что для достижения результата — подписания нужного кредитного договора, дельцы использовали и запрещённые методы психологического воздействия.  В схеме кредитования под передачу собственности такое тоже происходит, и довольно часто. Так, например, один из обратившихся рассказывал, что в процессе оформления он подписывал до десятка подсовываемых ему документов, часто их переписывали, и такая карусель с документами продолжалась в офисе кредитора в течение шести часов.

Такой горе — заёмщик, передавший свою квартиру в собственность кредитору, заключает обычный договор продажи своей квартиры, получает требуемую сумму денег взаймы.  Естественно, что сумма предоставляемого займа оказывается меньше рыночной стоимости квартиры. Об условиях обратного возврата квартиры в собственность заёмщика в договоре ни слова. По правилам жанра заёмщик, конечно же, оказывается неисправным, кредит не возвращает. От кредитора следует иск о выселении заёмщика...

За прошедший год на консультации ко мне с такими проблемами обратились четыре заёмщика. В работу я взял только последнее дело и лишь по той причине, что усмотрел нарушения жилищных прав членов семьи заёмщика при заключении договора продажи квартиры.

По результатам рассмотрения дела о выселении заемщика и членов его семьи и встречного иска о признании сделок притворными и применении к ним условий о договоре займа и залога, суд первой инстанции иск о выселении удовлетворил, во встречном иске отказал.  Ситуацию удалось исправить лишь в апелляции. Во второй инстанции  удалось добиться изменения решения — суд отказал в выселении членов семьи заёмщика, но оставил за кредитором право собственности на спорную квартиру. Сохранение права пользования за членами семьи стало возможным в связи с тем, что аферистами не были учтены некоторые требования жилищного законодательства. 

Размышления.

Анализ современной практики Гражданской Коллегии  Верховного Суда и других судов общей юрисдикции показывает, что в большинстве дел заемщики-залогодатели для защиты против выселения используют механизм признания сделки притворной, предусмотренный п. 2 ст. 170 ГК РФ. И в большинстве случаев безуспешно. 

Главным мотивом для отказов в иске указывается то, что суды не усматривают признаков притворности сделок. Иными словами, не имея  понятного инструментария оформления таких сделок, гражданский оборот оказался не готов к легитимному использованию механизма. И проблема возникла именно в правоотношениях с участием граждан. 

Кроме того, для практикующего юриста является сложным отойти от применения самого простого способа защиты — признания сделки притворной, поскольку какой-либо внятной судебной практики, указывающей на иные способы защиты не имеется. 

Долго раздумывая над возможными способами защиты даже при идеально сформулированных условиях титульного обеспечения, приходилось перебирать и взыскание неосновательного обогащения: ведь кредитор оставляя за собой вещь, получает сверх того, что обеспечено сделкой. Вещно-правовой способ истребования из чужого владения также не подходит, во-первых, потому, что не исполнено основное обязательство, во-вторых, незаконного владения, равно как неосновательного обогащения не возникает, поскольку имеется законная сделка по передаче собственности от одного лица к другому. Но, все отягощается ещё тем, что убедительных доказательств о существе сделки доверитель не имеет, и все способы рассчитываются из перспективы, что такие доказательства могут возникнуть в ходе рассмотрения дела. Но, увы!

Конечно, можно возразить, что сама схема титульного обеспечения здесь не причём, поскольку гражданин подписывает совсем не то, о чём договорился с кредитором. В таком случае мог оказаться вообще договор дарения недвижимости, а не договор продажи. Кроме того, можно отослать гражданина в правоохранительные органы. Известно, что при рассмотрении уголовных дел гражданско-правовые тонкости возврата имущества потерпевшему правоприменителя зачастую вообще не интересуют. Однако, здесь на страже стоит регистратор, и запись в реестр о возврате собственности должна производится на основании решения суда по гражданскому иску, а в таком случае требование придется все же обосновать. 

На практике же правоохранительные органы лишь разводят руками в связи с отсутствием доказательств, указывающих на признаки состава преступления.

Выводы.

Из вышесказанного могу сделать три вывода.

Вывод первый.

Законодатель поспешил с отменой нотариальной формы сделки с жилой недвижимостью. Все же сделки с пороком воли, а именно в этом заключается описанная проблема, связанная с отсутствием чётко сформулированных условий о способах возврата недвижимости, пресекаются  нотариальными действиями. В этом одна из основных задач нотариуса. Опять же следует оговориться, что в таком случае следует исходить из презумпции добросовестного исполнения нотариусом своих обязанностей.

Вывод второй. 

Судам всё же следует формировать судебную практику по признанию сделок притворными в тех случаях, когда заведомо сильная сторона укрывает истинную сущность сделки титульного обеспечения. В тех же случаях, когда воля сторон явно выражена и условия договора передачи собственности явно содержат существо сделки, включая механизм обратного возврата собственности должнику, должна быть сформулирована четкая позиция о способе или способах  защиты права в зависимости о т того, как сформулированы договорные условия.

Вывод третий. 

Повышать правовую культуру граждан. Пишу эти слова без какой-либо иронии, поскольку в настоящее время вся имеющаяся в доступе по этой теме информация предназначена в основном для узкого круга специалистов на уровне не доступном широкому кругу потребителей таких специфических услуг.

А это уже наша с Вами задача.