Найти юриста / адвоката / эксперта
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Именно так звучит ч.2 ст. 381 ГК РФ.
И, если после заключения предварительного договора купли-продажи не состоялся основной договор, то одна из сторон договора, глядя в первый том нашего драгоценного четырехтомника, абсолютно уверена, что норма о двойном задатке – незыблема.
Не отличалась и произошедшая ситуация.
Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков, оформили свои отношения неким документом под названием Расписка, который, однако, содержал все существенные условия как предварительного договора, так и договора о задатке (меня даже посетила мысль, что это стоит взять на заметку и не марать лишнюю бумагу).
Моя доверительница (Продавец) получила задаток. Срок для заключения основного договора стороны установили чуть более, чем через месяц после заключения предварительного договора. Единственное, чего не было указано в договоре – это место оформления и подачи документов на государственную регистрацию (стороны жили в разных регионах)
А дальше начались чудеса. Покупатель периодически проявлялся по телефону, давал зуб, что, вот еще немного, еще капельку, деньги соберу и все заключим. За три дня до Нового года покупателя посетила идея провести сделку через доверенность на покупателя от продавца, а продавец обратилась к кому-то из юристов, где ей было сказано, что так можно (тут должен быть смайлик «лицорука»).
Наличие в вышеуказанном четырехтомнике ч.3 ст. 182 ГК РФ никого не смутило. Тут сразу оговорюсь – мой продавец отличается адекватностью объяснения, поэтому я исключаю вариант, что кто-то чего-то недопонял. Дальше – больше. Нотариус (в этом месте вспоминаем Михаила Задорнова: «Готовы?», читаем с его же интонациями) выдал доверенность от продавца покупателю… по вопросу государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи и права собственности… на имя самого продавца… Повторяем смайлик «лицорука»
Когда продавец дочиталась, что указал нотариус в доверенности, хвататься за голову было уже поздно, наступил новый, 2022 год, а заключение основного договора не состоялось. После праздников стороны еще несколько раз созванивались, все еще горя желанием продать/купить недвижимое имущество, но в какой-то момент покупатель в своем желании стух, однако от него прилетела продавцу претензия вернуть сумму аванса (именно так назвал покупатель задаток).
Продавец, действуя по принципу не твое – не бери, была готова отправить денежные средства покупателю, однако состоялся между ними какой-то неприятный разговор о том, что покупатель-де обратился за составлением претензии к юристу, заплатил 40 тыс. рублей, но, так и быть, готов получить половину от затраченной суммы, помимо аванса. Продавец от такой подачи обалдела и никаких денег отправлять не стала.
Предсказуемо в суд был направлен иск, где уже покупатель желала получить с продавца двойную сумму задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами по. ст. 395 ГК РФ, а также судебные расходы – пресловутые 40 тыс. рублей по оплате услуг заботливо нанятого на старте представителя. Я просмотрела достаточно много судебной практики на тему и поняла, что норма о двойном задатке – фактически мертворожденная.
То есть для того, чтобы его получить, нужно совершить очень много очень активных действий, вести постоянную переписку, все фиксировать, вплоть до того, что направить проект основного договора, а вишенкой на торте должен быть конкретно выраженный отказ стороны от покупки/продажи имущества. В противном случае суды мотивируют решение следующим образом:
Денежные средства в сумме _________ руб. являются по своей природе авансом, а не задатком, поскольку применительно к приведенным выше нормативным положениям сторонами не заключено в письменном виде соглашение, которое бы однозначным образом определяло последствия для покупателя и продавца в случае не заключения основного договора купли-продажи в виде взыскания в пользу покупателя задатка в двойном размере или же оставления такового полностью у продавца.
Соответственно только лишь поименование названного платежа задатком, без раскрытия природы такового и соответствующих последствий для сторон, вызывает сомнения в назначении спорного платежа, что влечет за собой применение к таковому правил об авансе.
Поскольку ни одна из сторон не совершила активных действий к заключению основного договора в установленный срок, что исключает отнесение не заключение такого договора к вине только лишь продавца или только лишь покупателя.
В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Правила, предусмотренные настоящей главой (60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
ст. 1107 ГК РФ установлено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1).
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2).
То есть применяют нормы закона о неосновательном обогащении, расценивают переданную сумму как аванс и постановляют его возвратить. В данном случае суд поступил именно так. Но на этом история не закончилась. В качестве обоснования несения представительских расходов был представлен договор оказания услуг. Никаких квитанций или хотя бы расписок не было.
Приехавший из соседнего региона юрист для начала сильно был удивлен тем, что суд готов перейти к прениям и вынесению решения в первом же заседании. Потом настала моя очередь удивляться, когда на вопрос суда о подтверждении несения расходов представитель истца напрягся и сообщил, что у них в регионе так всегда делают и этого достаточно, а налоги с этой суммы уплачены (это почти дословно)
Суд вздохнул и задал вопрос, от которого уже напряглась я: «Вы настаиваете на требованиях?» «Да», ответил представитель истца. «Суд переходит к судебным прениям», адвокат Полинская С.В. выдыхает с облегчением. Для меня основную сложность представлял вопрос о том, показывать эту чудесную доверенность или нет. В итоге я решила, что хуже не будет, зато будет доказательство попытки со стороны истца принять меры к заключению основного договора, что позволило бы продавцу оставить себе сумму задатка, в лучшем случае.
А, нет, так нет. Решение суда не обжаловала ни одна из сторон. Причина, почему не обжаловал покупатель, мне не известна, мы же не обжаловали в связи с законностью данного решения, доказательств, которые однозначно бы подтверждали, что вина на стороне покупателя у меня не было, стороны в основном общались по телефону, переписки было крайне мало, а так, которая была — была уже после нового года и практического смысла имела мало.
А, что касается расходов – иногда просто случается везение, чего я всем обитателям сайта Праворуб и желаю.
А в качестве анонса расскажу, что скоро порадую вас статьями о том, как мне удалось спасти одного ИП от взыскания ущерба, причиненного его водителем в результате ДТП, а также о том, как мы с Петровым Игорем Ивановичем честно отработали психологами и, похоже, помогли двум людям.
Не отключайтесь, продолжение следует :)
Рейтинг публикации:
«
Уважаемая Светлана Валентиновна, я много лет занимаюсь оформлением сделок с недвижимостью, и хочу сказать, что вопрос о задатке или авансе (будь то предварительный договор или соглашение о задатке) очень редко возникает. Ведь в договоре или соглашении всё прописано от и до, так что каждая из сторон (продавец или покупатель) прекрасно понимают все последствия.
Ну а там, где ничего не оформлено или оформлено как попало, всегда будут возникать проблемы и судебные разборки.
В отношении судебных расходов на представителя я всегда обращаю внимание на представление документа, подтверждающего получение денег представителем. Это очень весомый довод для возражений против взыскания этих расходов, если такого документа нет.
С интересом прочитала Вашу публикацию. Не отключаюсь! ;)
Уважаемая Ольга Алексеевна, знаете, ну, ладно, тут была непонятная расписка, но и при наличии нормальных договоров практика о двойном задатке чуть более, чем разнообразная
Уважаемая Светлана Валентиновна, вопросы аванса или задатка, часто встают перед участниками сделок с недвижимостью. В своей практике постоянно сталкиваюсь с мнением, что получить в судебном порядке двойной размер проще пареной репы. Но, при первом ознакомлением документов становится ясно, что проблема уже есть. Стороны считают, что прописав в договоре слово «задаток», смогли защитить себя. Консультируя, как-то, представителя агентства недвижимости, услышал, что их юрист подобные дела в суде, как орехи щелкает. Ну, что же, молодец юрист. Но, мы же не верим на слова. Получил исходные данные, зашел на сайт суда. И… ничего не нашел.
Если подвести итог, то в суд «ходить» и заключать договоры купли-продажи (предварительные договоры) нужно при участии профессионального юриста.
Исход дела был очевиден, а вот взыскание расходов на юридические услуги — не очень. Но, Вы, Светлана Валентиновна смогли убедить фемиду. Хороший ход!
Не отключаюсь!(Y)
Уважаемый Игорь Иванович, да, супруг моей доверительницы тоже мне рассказывал, что вот риээээлотры… всегдааааа…… да как же таааак :) Но убедила его. А на счёт убеждения фемиды — я вместе с судьей обалдела от того, что так всегда, мол делают у нас и все норм. Но я могла позволить себе обалдевать молча, за меня все сделал суд :)
Уважаемая Светлана Валентиновна, в арбитражном суде, даже разговаривать не стали бы. Есть платежка — будет решение, нет платежного поручения, заверенного банком — будет тебе отказ во взыскании судебных расходов.
Уважаемый Игорь Иванович,
в арбитражном суде, даже разговаривать не стали бы. Есть платежка — будет решение, нет платежного поручения, заверенного банком — будет тебе отказ во взыскании судебных расходов.Не все арбитражные суды согласны с такой позицией:
Довод заявителя о том, что расписка в получении денежных средств не является надлежащим доказательством факта несения судебных расходов, подлежит отклонению, как противоречащий положениям статей 140, 408, 861 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодательство не содержит запрета на предоставление расписки в подтверждение судебных расходов.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2022 N Ф01-6931/2021 по делу N А79-908/2018Нарушение ведения истцом бухгалтерской отчетности не опровергает фактическое несение им расходов на оплату услуг представителя, поскольку в материалы дела представлена расписка о получении исполнителем судебных расходов, а, кроме того, факт оплаты истцом денежных средств исполнителю отражен в подписанном акте сдачи-приемки оказанных услуг от 19.02.2021.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2021 N Ф05-14106/2021 по делу N А41-98800/2019
Уважаемый Игорь Михайлович, По поводу расписок в арбитражном процессе прочитал, конечно весьма хм..
В СОЮ это уже давно как примелькалось, но в арбитраже где стандарты доказывания весьма повыше, очень загадочно.
В частности действительность понесённых расходов должна была исследоваться надлежащим образом, подлежало доказыванию, что индивидуальный предприниматель «условно достал эти деньги из бизнеса», а не пообещал их отдать когда взыщут, что также может доказываться невыполнению им обязанности по уплате НДФЛ за физическое лицо как налоговым агентом (просто не было денег).
Уважаемый Дмитрий Павлович, «не стреляйте в пианиста»:)
Я тоже считаю, что в арбитраже, когда чаще всего сторонами являются юридические лица и предприниматели, расписка не должна приниматься в качестве доказательства понесенных расходов.
Однако, факт остается фактом, некоторые суды принимают и расписки как надлежащее доказательство. И это нельзя сбрасывать со счетов.
Уважаемый Игорь Михайлович, подлинная расписка является доказательством. Платежка заверенная банком, является доказательством. А вот копии ненадлежаще заверенные…
Уважаемый Игорь Иванович,
подлинная расписка является доказательствомВопрос: если я представлю в суд подлинную, написанную кем-либо лично, расписку о том, что он получил от меня миллиард рублей наличными, это будет являться доказательством?;)
Учитывая, что я и миллиона рублей никогда в руках не держал(giggle)
А вот копии ненадлежаще заверенные…Если эту копию никто не оспаривает, то и она может быть доказательством. Особенно в СОЮ, туда чего только не несут:D
Уважаемый Игорь Михайлович, если никто не оспаривает, то — да. Расписка на ярд, вызовет сомнение уже у суда!:)
Уважаемый Игорь Михайлович!
расписка в получении денежных средств не является надлежащим доказательством факта несения судебных расходов...А я пишу, что:
… Есть платежка...
:)
Уважаемый Игорь Иванович, А я пишу, что: … Есть платежка...В тех делах не было платежек. Были расписки.Расписку можно написать, а деньги не получить.С платежкой тоже конечно можно провернуть махинации,но это сложнее:)
Уважаемый Игорь Михайлович, и я об этом же. :) Но, последствия могут быть плохие. Написал расписку, деньги не получил, по суду взыскал… И потом объясняешь следователю, как же это произошло… И такое дело было. И денег не захочешь! А они все рисуют расписки без денег… и не боятся в суд предоставлять! :)
Уважаемый Игорь Иванович, и не только расписки. И расходники с приходниками липовые несут. А то что у организации по бухгалтерии они не проведены, так это как уже выше было указано в постановлении суда:
Нарушение ведения истцом бухгалтерской отчетности не опровергает фактическое несение им расходов на оплату услуг представителя(headbang)
Уважаемая Светлана Валентиновна, благодарю Вас за разъяснение как на практике применяются положения о задатке. Есть над чем подумать. Поздравляю Вас и Вашу доверительницу и мое почтение Вам и судье!(bow)
Уважаемая Светлана Валентиновна, когда ко мне приходят на этапе «качелей» при заключении сделки и просят сохранить задаток за продавцом при передумавшем покупателе, я решительно расписываю порядок действий (giggle).
В котором непрерывное общение с покупателем до дня заключения основной сделки, всеми возможными способами приглашения его на сделку, а также оплаты госпошлины за совершения перехода прав, брать «талончики» в МФЦ или записываться к нотариусу, сообщать об этом покупателю, приходить в указанное время и фиксировать свой приход всеми возможными способами, «вылизывания» документов оснований для сделки, в том числе и с помощью нотариуса или заключения специалиста, что бы не при каких условиях покупатель не мог сказать, а тут не готово поэтому мы не могли совершить сделку и тд..
Собственно продавцы увидев объём телодвижений, принимают взвешенное решение и мы решительно оформляем возврат аванса покупателю :)
Уважаемая Светлана Валентиновна, на самом деле норма о двойном задатке совсем не мертворожденная. При ее правильном документировании, когда в предварительном договоре однозначно указано, что это задаток, что стороны осознают какие, предусмотренные законом, последствия неисполнения предварительного договора светят каждой из них в свете ст. 381-й, а самое главное, когда в предварительном договоре указано, в чем причина отсрочки заключения основного договора и что они обязуются стороны сделать в период этой отсрочки, у судов не возникает вопросов. И доказывать всякую ересь, типа, писали не писали, отправляли не отправляли и т.д. нет нужды.
В свое время до 10-го года, я выкупал квартиры по предварительным договорам. Ни разу не было проколов!
Но правы Вы на сто процентов в том, что требования к предварительному договору суды всегда предъявляли высокие. Что-то не так, значит аванс! Про расписки всякие вообще молчу.
Примерно в это же время (период гиперактивности рынка недвижимости), по делам о взыскании двойных задатков риэлторами с граждан, мы тоже ни разу не проиграли. И как раз по причине того, что в договорах не было указано конкретно какие обязанности стороны должны исполнить до заключения основного договора.
Но, увы, хороший предварительный договор — вещь штучная. Поэтому и практика противоречивая.
Если цель всех предварительных танцев — заключить сделку по недвижимости, то нужно исходить именно из этого намерения. Почему-то, как только всплывает мысль о «возврат в двойном размере» у людей срабатывает идиотская жадность и отключается критическое мышление. что-то вроде «накажу его в судах, пусть даже два года судиться будем».
Всегда объяснял клиентам, что мы подписываем максимально «равноправные» условия без штрафов, с полным перечнем когда у кого остаётся/возвращается сумма аванса и т.д.
Самое приятное, что такой подход даёт видимые результаты — не было не то что судов по проведённым сделкам, даже банальной претензии никто никому не отправлял (хотя бывали разные конфликты и «развал» сделок из-за этого).
К чему речь веду, мы должны помнить именно про этот аспект мышления наших людей и заранее учитывать при планировании сделки.